재개발 투자를 부추기는 사람중 업자가 많다.

재개발 투자의 어려운 점은


1.장기간 오랜 기간이 걸린다.

보통 통상 시작부터 해서 입주하는데 10년정도 걸린다.

2.위험이 없는 시점에 들어가면 고가에 가져간다.

관리처분단계에 들어가게 되면 위험은 많이 없으나 상당히 거품가있는 고가에 가져가게 된다

내가 살 집도 없는데 전제 3-4년  거주하면서 입주권을 통으로 사게 된다.

이때 입주권 가격 약 6억으로 생각할시 4년간 기회비용만 최소은행이자 6% 생각할시 4년간 기회

비용 1억이상을 날리는 것이다

6억짜리 사서 7억됬다고 좋아 할것이 없는 것이다. 거기다 매도하려면 2년거주 3년요건이 안되서

환급성도 떨어진다는 것이다.

3.막상 재개발이 끝나고 아파트가 완공되고 나면 생각보다 가격이 많이 안나가는 경우가 있다

개발하긱전까지는 들썩이면 투기꾼과 기대심리가 공존하나 막상완공되고 나면 꺼지는 경우가

많다

처음에는 새아파트 프리미엄을 가지고 있으나 이는 그리 오래 가지 않는다

그래서 강남의 대단지의 선호가 높은지도 모를일이다.

4.단타치려고 해도 뉴타운등 나름 투자가치있는 곳은 토지거래허가제에 묶여 살수 가 없다

그래서 그렇지 않은 지역으로 눈을 돌리다 보면 엉뚱한 물건의 상투 재개발을 살 위험이

있다. 이는 인간의 욕심이니 자업자득일 것이다.

5.실거주한다고 쳐도 약 4-7년간의 매우 어려운 실거주를 해야 한다.
뉴타운등은 실거주도 무조건 3년을 해야한다. 환급성이 떨어진다

6.가장 크게 간과하는 것인데

요즘과 같이 대규모 재개발이 되는 곳은 향후 수요 공급의 원칙에 의해서

아파트의 희소성이 매우 떨어진다. 한마디로 매수자들의 기회가 많다는 것이다.

잠실을 보면 막상 그 사실이 이해가 된다

잠실을 투자시 떡방이 13억을 30평대 이야기 하였다

지금 성수도 한남동은 떡방에서 30평대를 13-14억을 이야기 하고 있다

실제 평당 4천 5천인 가격에서는

팔억이 기본 투자비로 나가게 되고 여기다 팔억의 은행이자 기회비용과 세금 떡방비를 더하면

9억 5천이상이 기본비로 나가게 된다는 것이다

과연 그곳이 10억이 갈까부터 생각하기 전에 먼저 물어야 할것은

10억을 받아줄 사람들이 거기 사냐는 것부터 물어야 한다 지금 재건축 호재를 가지고 있는

대치동 은마 31평도 10억이다. 막지어진 대단지 잠실도 10억 아래 물건도 있다.

쉽지 않은 선택인것이다

둘중에 하나

빛을 엄청나게 져서 국민이 허덕이던지

아니면 부동산 거품이 꺼진던지이다

투기꾼들도 이것을 잘 알고 있다.

내가 투기꾼이라면 아마 이것이 도래하기전에 매도 할것이다.



이외에도

조합원 많은곳 잘못사면 현금청산 대상자된다