경기도/지방 아파트 신도시 건설 계획들이 망한 이유가 있음.

쟤들은 원래 수도권에서 집값이 비싸다고 인구가 유출되기를 기대하고 지었거든

예를 들어서, 만약에 서울/수도권 집값이 21년도에서 24년도까지 계속 쭉 오르잖아?

1급지도 아닌 2급지 이하 서울 국평이 2~30억 간다? 하면, 그렇게 진짜 유출될 수도 있는 얘기임.

실제로 20 ~ 21년도 서울 집값 2배 상승 시기에 서울 인구 순유출이 가장 심하던 시기였거든.

그 때, 서울에서 유출되는 인구로 인해서 지방/경기도 집값까지 같이 2배 널뛰던 시기였지.

당연한 이야기임. 집값이 임금오르는 속도보다 5배 속도로 올라버리니, 전세계약 끝나는 순간.

임금 소득으로 그 지역에서 이젠 못 버티고 나오게 되거든.

그런데 신도시 다 지어질 때 쯤 어떻게 됐다?

1. 지난 3년간 서울 포함 / 수도권 지역의 집값이 횡보내지는 소폭 하락했다.

서울에서 버틸 수 있을만한 집값이 형성이 되어버린 게 지방 아파트 안 팔린 이유의 1 원인임.

쟤들이 원래 수도권에서 집값이 비싸다고 인구가 유출되기를 기대하고 지었댔지? 그럼, 지방 아파트들 완공 시기에 서울 인구가 유출이 되어야 함.

그럼, 유출이 얼마나 되었는지 함 봐봐.

서울집값 2배되던 시기 2020년도 대비, 2022년까지 서울 인구가 24만 명이나 빠져나갔지?

그런데, 2022년부터 2024년 까지는 서울 집값이 안오르고 그대로 횡보를 했네?

2024년 기준 서울 인구 9,605,419명

서울 집값이 횡보를 하자, 인구가 오히려 빠지지 않고 22년도 ~ 24년도 시기에 18만명이 다시 늘었음.

24년도 지방 미분양 아파트 호수랑 어때? 거의 일치하지? ㅇㅇ

대신 서울은?

아파트가 이미 160만 호나 있는 지역인데도, 미분양이 1000호쯤 될까말까임.

2. 다주택자 규제 심화

지역별 다주택자 비율

1위 제주: 2채 이상 집을 보유한 가구의 비율이 33.0%, 2위 전남: 29.8, 3위 충남: 29.2

문 정권 때, 똘똘한 1채 수요로 인해서 다주택자들이 지방 집을 다 헐값에 털고 서울로 쏠림.

다주택자 전멸한 지금에도 다주택자 비율 1,2,3등이 다 제주, 전남 같은 지방들임.

이후에도 계속, 다주택자 정책들 민주당에서 쏟아낼 준비 하고 법안 발의를 많이 하거든.

그래서 지금 대부분의 현금 부자들은 다주택자 규제 받을까 무서워서, 또 신생법안 졸속처리할까 무서워서 지방에 발조차 들이질 못하는 형국임.

그런 상황에서, 지방 아파트를 대거 짓는다? 살 리가 없지.

요컨대 다주택자를 규제하면,

서울 집주인 : 서울 집값 오르니 좋음.

지방 집주인 : 지방 집값 폭락으로 해마다 재산 마이너스.

서울 전세세입자 : 서울 주택가격 상승은 곧, 전세가격상승압력. 전세값 폭등으로 안좋음.

서울 월세세입자 : 월세값도 같이 폭등함.

지방 전세세입자 : 전세값 폭락으로 좋음.

지방 월세세입자 : 월세값 내려가니 좋음.

즉, 다주택자를 규제하면 지방 월세를 살거나, 서울에 집을 사기에 좋다.

다주택자 규제를 철폐하면? 서울 월세 살거나, 지방에 집을 사기에 좋다.

그런데 문재인 이후, 민주당 여당 법안 발의로 인해서 다주택자 규제 목소리가 지금 그 어느 때보다 클 때임.

근데 어떤 간 큰 새끼가 10억 있으면, 서울에 10억 다 꼬라박지.

지방에 5억짜리 집을 2채 사겠냐?

이게 지방 아파트 건설사들이 망한 제 2 요인임.

3. 혼인율 저하

서울 거주 세대는 자녀가 독립하는 시기에 기존 주택을 매도하든, 자영업을 했든, 대기업에 다녔든.

은퇴 시기에 앞서 상당한 자산 '5억~20억 원' 정도는 많이들 보유하게 됨.

그런데, 위에 지방 아파트들은 서울 사람들이 대거 유출되기를 희망하고 지어졌다고 했음.

실제로 그 지방 아파트들을 준공하던 시기는, 서울에서 순유출이 급속도로 늘어나고 있던 시기였음. 그래서 그걸 기대하면서 정책적인 혜택도 많이 몰아줬었거든.

그럼, 그 서울 사람들이 막대한 자본을 들고 지방으로 이동하는 시기가 주로 어느 시기냐?

바로, 자녀들이 독립할 시기 때임.

자녀 나이 30대가 되면, 자녀가 10년간 사회생활해서 모은 돈 + 부모가 증여해주는 돈 합쳐서 지방으로 이사 많이 가거든.

이 때, 부모가 증여해주는 돈이 평균 70%쯤은 됨. (지가 10년간 모은 돈보다 더 많음. 물론, 아들 이사 기준시임. 딸은 예외.)

실제로, 동탄 신도시라던지.

옛날에 성남 신도시 계획이라던지.

이런 신도시들 보면, 서울에서 살다가 온 사람들 비율이 얼마나 되는지 알아?

조사해보면 경악할 수준임.

초기 분당신도시 계획 당시, 서울에서 온 비율이 1990년대 초 조사된 걸로 보면 약 40% 에 육박함.

동탄신도시 경우는, 서울에서 상당히 멀리 떨어졌음에도 불구하고 15%가 넘음.

서울 순전입 / 순전출 연령도 함 볼까?

어, 20대는 전부 서울로 유입됨.

서울로 임금 높고 괜찮은 사무직 일자리를 찾아서.

30대는? 결혼을 하거나, 완전히 부모 손에서 벗어나 독립할 시기지?

신혼집 국평 아파트는 서울에서 집값 감당이 안되니까.

30대 결혼할 땐, 전부 지방 국평 아파트를 찾아서 이사감.

그래서 지금 미분양 난 국평 아파트들 정확히, 서울에서 20만명씩 더 빠져나갈 거로 과거에 정부가 계산을 하고 지어 올린 거임.

어... 근데, 이 지방 아파트들이 다 지어질 무렵에 보니까.

빠져나가긴 커녕.

서울에서 빠져나갔던 애들이 다시 돌아오기에만 바빴음.

서울의 미혼 인구 증가율

2000년대 35.5%

2010년대 46.4%

2023년 기준 서울 30대 미혼율 : 62.8%

서울 인구는 서울에서 전출을 나갈 때, 경기도로 59%가 이동하고, 나머지 41%가 지방도시로 이동하거든.

그런데 이 30대 서울 인구들이 결혼도 안하고, 전출도 안나가고.

오히려 서울로 다시 회귀하는 현상이 최근에 벌어지고 있음.

그러다보니까 지방 신도시 사업들이 죄다 망할 수 밖에 없었던 거임.

정확히 서울에서 이 맘때쯤 전출할 거라고 기대했지만, 어긋난 인원의 수 만큼 미달나서 망했음. ㅇㅇ

요컨대, 서울 혼인율/출산율 증가 : 지방 아파트값 상승.

서울 혼인율/출산율 하락 : 지방 아파트값 하락.

이런 인과관계도 성립됨.

4. 아파트 시공비 증가

아파트 건설 원가가 해마다 16%씩 미친 기세로 증가했음. 우크라이나 전쟁, 코로나 여파 등등. 여러가지로 인해서.

그러다보니까 지방 신축 아파트들이 개 비싸진 거임.

값이 비싸서 지방 갈까했는데, 지방도 비싸니까 갈 이유가 없어지지. 이것도 4 요인임.

그래서 요새 전문가들은 신축 거품들 많이 끼었다고, 적당한 년도의 준 신축이나 구축가라고 말 많이함. (이건, 물론 전쟁도 종식되고. 공사비가 다시 돌아올 거라는 기대감에 하는 말들임. 건설원가가 다시 안 돌아오면, 거품이 글쎄... ㅇㅇ)

걍 엎친 데 덮친 격으로, 망할 수 밖에 없는 이유가 깔려있었음 ㅇㅇ