형들, 내가 얼마전에 반포에 있는 집을 하나 팔았어.  내가 유일하게 가지고 있는 주거용 부동산이었고 매수 했을 때보다 거의 3배의 차익을 얻었는데 고민고민 하다가 팔게 된 이유가 아래와 같은데, 내 생각이 어떤지 형들 생각 판단 좀 부탁

1. 전세를 낀 매매 형태는 capital gain 을 극대화 하기 위한 일종의 레버리지 금융기법으로 상승장에서는 투자 원금 대비 2배~3배의 이득을 볼 수 있도록 해준다.

2. 집을 소유함으로서 생기는 최소한의 기회 비용은 (집값 x 시중 금리) + 재산세 + 기본 유지비 정도라고 볼 수 있지만 전세는 (집값 x 전세 비율 (약 40~70%) x 시중 금리) 로만 빌려주고 있음으로써 사실 소유주는 매년 (집값 x 0.3 ~ 0.7) x 시중 금리 + 재산세 + 기본 유지비 정도를 손해 보면서 임차를 하고 있으며 이는 대략적으로 약 집값의 2 ~ 2.5% 정도로 추산할 수 있음.  

3. 즉 전세를 끼고 매수를 한다는것은 주식장으로 대비하여 말하면 수수료로 매년 2% 정도를 지불하며 전세 비율에 따라 x2 또는 X3 으로 콜 레버리지 투자를 하는것으로 볼 수 있다.

4. 레버리지 매수자의 집에 전세로 들어간 임차인은 상당히 저렴하게 임차를 함으로써 매년 임차료 이득을 보고 있고 그에 대한 리스크는 집 가격이 떨어졌을때, 즉 깡통 전세가 되었을때 원금이 손실 이 날 수 있다는 것임.  하지만 정부에서는 집값이 불안해지자 HUD 라는 보증을 만들어 버림으로써 이 원금손실을 막아주고 있음.  

5. 하지만 요즘 HUG 적자가 매년 수조가 나는것을 보듯이 더 이상 매년 안정적으로 집값이 오르는 시대는 이제 막을 내리고 있어.

6. HUG 가 없었다면 이미 임차인들 일부는 원금들을 손해 보면서 뱅크런 수준으로 전세가 수요가 사라지면서 부동산이 꼴아밖았을꺼라고 봐.  하지만 HUG 덕분에 세금은 줄줄 세고 있지만 집값은 어느정도 버티고 있지.

7. 나는 이 HUG 를 보면 태국의 dollar peg 제도가 생각이 나.  많은 개발도상국에서는 기업의 안정적인 수출 환경을 보장하기 위해서 고정 환율제를 쓰고 있음.  해외 입장에서 개발 도상국에 괜히 투자했다가 하이퍼 인플레 나거나 그러면 환율 박살나서 투자금 다 녹아 버리니 dollar peg 를 사용함으로써 "걱정하지마 언제든지 돈 빼도 니 손해 안봄" 이라는 안정감을 주려는 거거든.  근데 태국의 케이스에서 봤듯이 경제불황으로 자국 화폐 가치 하락 중에는 무한정으로 돈이 들어가다가 결국에는 뻥 터져버리면서 환율이 순간에 급락해 금융 위기가 오는 법이거든.  

8. HUG 도 더 이상 상승 곡선만이 답이 아닌 현재의 부동산 시장에서 불안한 전세시장을 잡아두기 위한 임시방편으로 HUG 를 도입하였지만 잘못하면 이는 댐에 물을 가두는 역활일 뿐 결국에는 더 크게 터지는 상황이 될 수도 있다고 생각함.

9. 인구 보너스 효과 시대에서 인구 마이너스 효과 시대로, 세계 경쟁력 약화, 피크아웃 코리아 등 미래의 성장 동력이 식어버린 대한민국으로는 폭락은 아니지만 적어도 주기적인 상승은 더이상 쉽지 않다고 봐.  그리고 앞서서 말했듯이 최소 연 2~2.5% 의 capital gain 이 보장되지 않으면 전세는 매수자에게 손해인 거래 방식이야.  

10. 정리하자면 최소 매 10년마다 집값이 30% 이상 올라가주지 않으면 매수자 입장에서는 전세를 주는 행위는 "자선사업" 이 된다는 얘기지.

11.  난 이점에 대해서는 상당히 회의적이기 때문에 느리던 빠르던 전세는 조만간에 소멸이 된다고 봐.  그럼 전세가 소멸이 되었을때의 집값은 어떻게 될까?

12. 이 점은 예상되는 월세를 보면 된다고 봄.  상기의 부동산 소유의 기회비용 식을 생각했을때 1. 상대적으로 재산세가 낮은 대한민국 + 2. 앞으로 낮아지는 금리 를 고려하더라도 최소 연 4% 정도의 기회비용이 예상된다고 봄.  재산세가 1~2% 정도이고 현재 금리가 4~5% 에 다르는 미국의 경유 현재 월세 시장의 경우 매년 집값의 6~8% 를 내고 들 살고 있어.  그래서 살인적인 월세라고 들 하지

13. 그럼 대한민국에서 연 4% 의 비용을 생각 하면 대략 10억 당 월 330만원의 월세가 발생함.  그럼 내가 직전까지 보유했던 반포의 경우 34평이 40~50억까지도 가는데 45억에 매수한 아파트라고 한다면 월 1500만원의 월세를 최소한으로 받아야 기회비용이 충족이 된다는 거야.  물론 capital gain 의 대한 기대치가 0 이라는 전제하에 말이지.

14. 그럼 현재의 대한민국의 국력상 월세 1500만원을 지불한 그만한 인구가 있는가? 내 결론은 절대 아니다 였어.  솔직히 말해서 내가 얼마전에 매도한 아파트도 세입자가 있었는데 난 보증금 10억에 월 200만원을 받고 있었어.  많은 것 같지만 사실 임대로 월 200은 다 합쳐봐야 연 2400만원이고 이는 내가 보유한 이 집에 대한 재산세 + 종부세 내는 금액보다도 낮아.  

15.  이게 내가 매도를 하게된 가장 큰 이유야... 앞으로 전세 시장이 소멸 되었을때 반포와 같은 최 상급지라도 지금의 금액을 월세 전환했을때 낼 수 있는 사람은 거의 없다.  그래서 집값 하락은 언젠가 필연적이다.

16.  이번 매도로 나는 장기보유와 1가구 1주택 혜택을 받아서 많이 내기는 하지만 생각보다 많은 금액을 내지는 않았어.  아직 잔금을 받지 않은 상태긴 하지만 (계약금과 중도금 까지만 받음)  다 받고 나면 10억의 전세 보증금을 제하고, 양도소득세를 내고 나도 약 28억의 현금이 남을것으로 예상 되.

17. 이번 매수와 매도로 집값은 3배 올랐지만 전세끼고 매수를 했다는 점까지 감안하면 난 투자 원금의 10 배 이상을 회수하게 되었어.  딱 9년 3개월 만에.  

18.  이전에 내가 임차하며 받은 10억의 전세 보증금으로 난 반포가 아닌 경기도에 신축에서 전세를 살고 있어서 그 돈은 묶여있지만 그거 말고도 28억의 현금이 생겨서 그냥 아무 생각없이 카카오은행 정기 예금만 들어도 (3.2%) 매월 770만원의 예금 이자가 예상이 되.

19.  추가로 이전에 매년 내던 재산세와 종부세도 2000만원 가까이 절약이 되지.  이는 사실 문재인때 비하면 엄청 낮아진거야... 문재인때는 보유한지 5년 이하였어서 감면도 1도 못받고 공시지가 이빠이 올려서 3천 중반까지도 나왔었거든.

20. 여튼 매각 전까지는 월 200만원의 임대 수입이 있었고 그보다 큰 재산세 비용으로 실질적인 소득이 마이너스 였는데 지금은 가만히 앉아서 최소 월 800만원의 수익이 들어옴.

21. 다만 아무리 나의 예상 방향이 옳다고 하더라도 내가 예상을 못하는 부분은 바로 똘똘한 한채야... 과연 이게 언제까지나 유지가 될까? 더 올라서 60~80억 까지 되는건 아닐까?

22.  만약에 그렇게 된다면 좀 배가 아프긴 하겠지만... 난 지금도 충분히 만족하는 익절이어서 그냥 만족하면서 살려고 해.