15년 전으로 돌아가 봅시다.

이 때 우리나라가 미국 주식 시장에 쉽게 투자할 수 있는 아주 소수의 나라 중 하나가 되었습니다. 기회의 땅이 열렸죠.

09년에 1억을 미장에 박은 사람은, 슨피 인덱스만 걸었어도 지금 7억 입니다.

좋은 주식을 섞었다면 10억 전후, 투자 감각이 좋아서 극단적으로 좋은 주식(테슬라, 엔비디아 등) 물었다면 상단은 굉장히 높게 더 열려 있습니다.

이제 부동산을 보죠.

09년 당시에는 1억이면 레버리지를 통해 부동산에 10억 이상 투자가 가능했습니다.

충분히 좋은 곳에 투자햇다면 2.5배, 안정적인 수익을 추가했다면 2배 정도 늘어났겠네요.

부대 비용 제하면 대략 10~15억 정도의 수익 기대할 수 있습니다.

생각보다 둘 다 괜찮죠?

그럼 이제 현재 상황에서 다시 봅시다.

미장은 이전과 큰 변화 없습니다. 오히려 국장 ETF간접 투자, IRP 등으로 세금 줄이는 방법도 더 많이 생겼습니다.

하지만 부동산은 어떤가요.

LTV, DSR 이걸로 사실상 게임 끝입니다. 예전같은 레버리지가 안나와요.

부동산의 최대 장점은 두가집니다.

첫째, 한국 사회문화적 특성상 어지간하면 하락폭이 커지진 않는다. 정부도 부양하려고 한다.

둘째, 레버리지를 통해 적은 시드로 큰 투자를 할 수 있다.

그런데 둘째 장점이 이제 사라진겁니다.

한국 부동산으로 아무리 용을 써도 장기 투자 싸움에서 달러 기반인 미장 못이깁니다.

애초에 슨피는 미국의 부동산이예요. 미국인 대부분의 노후가 슨피 인덱스에 의존하고 있습니다.

한국 부동산을 정치권에서 구조조정 못하듯, 미국도 무조건 큰 마이너스 안나게 관리해주는 게 바로 슨피죠.

시간이 길어질수록 수익률은 무조건 벌어집니다.

그걸 커버하는 게 부동산의 레버리지를 통한 절대적인 규모였죠.

근데 이게 없어진 겁니다.

더군다나 부동산 부양을 위해 원화 가치를 계속 절하하면서, 정작 미장 투자자들에게 미장 수익 이외에 달러 기반 자산으로 인한 추가 수익까지 계속 안겨주고 있습니다.

단적으로 지금 환율 1440원입니다. 두 자산의 수익률이 같아도, 미장이 수십% 더 먹고 가는 겁니다.

이상으로 줄입니다. 성투하세요.