정부가 1기 신도시 노후 아파트 단지 13곳을 정비사업 선도지구로 선정한 가운데 '분담금' 문제가 재건축 성패를 좌우할 요소로 떠오르고 있다.

경쟁이 과열되면서 일부 단지들이 공공기여 비중을 높였기 때문으로, 사업성이 있는 지역을 제외하면 추가 분담금이 늘어 '승자의 저주'에 처할 수 있다는 우려가 나온다.

2일 뉴시스 취재를 종합하면, 선도지구로 지정된 지역은 🔼분당(1만948가구) 🔼일산(8912가구) 🔼평촌(5460가구) 🔼중동(5957가구) 🔼산본(4620가구) 등 3만5987가구다.

정량평가로 이뤄진 선도지구 선정 과정에서 당락을 좌우한 것은 '주민 동의율'과 '공공기여'라는 게 정부의 설명이다.

다만 주민 동의율의 경우 분당은 전체 34개 단지 중 10여 곳이 만점(95% 이상)을 받는 등 상향 평준화가 이뤄져, 사실상 공공기여가 변별력으로 작용한 것으로 보인다.

공공기여 외에도 지역에 따라 장수명 주택 인증, 주차 대수 등이 선정에 영향을 미친 것으로 전해진다. 문제는 해당 요소들이 사업성에 악영향을 줘 추가 분담금을 발생시킬 수 있다는 점이다.

나아가 러시아·우크라이나 전쟁으로 인한 자잿값 상승, 인건비 상승이 겹치며 늘어난 공사비도 분담금을 올리는 데 한 몫을 하고 있다. 한국건설기술연구원이 집계하는 건설공사비지수는 9월 130.45로 역대 최고치를 기록했다. 4년 전(2020년 9월 100.64)과 비교하면 30% 이상 오른 수치다.

전문가들도 사업성 확보, 특히 추가 분담금 유무가 선도지구 재건축 성패를 좌우할 것이라고 입을 모은다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "현실적으로는 분담금 수준에 따라 구역별 사업 진행 속도가 차이가 날 수 있을 것"이라며 "사업성 개선 대책이 선행돼야 주민들의 적극적인 참여가 이어질 것"이라고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진의 관건"이라며 "부촌 중심으로 사업 추진 속도가 두드러질 여지가 크고, 이렇게 되면 지역적·국지적 양극화로 연결된다"고 전망했다.

더욱이 1기 신도시가 조성된 지 30년 이상 지난 만큼 초기에 입주해 고령층이 많이 살고 있는 단지의 경우 추가 분담금이 높아지면 주민 갈등으로 사업이 지연되거나 엎어질 수도 있다.

실제 일산의 한 중개업소 관계자는 "이번 선도지구 주민 동의는 재건축할 거냐, 말 거냐를 묻는 거였으니 만점이 나올 수밖에 없다"며 "소형 평수는 분담금으로 3~4억원을 내라고 하면 안 할 집이 많다"고 말했다.

이번에 선도지구로 선정된 단지들도 분담금 문제를 인식하고 대책을 세우고 있다. 분당의 한 재건축추진협의회 관계자는 "장수명주택 인증은 하이엔드 아파트를 추구하면서 불가피한 면이 있다"며 "공공기여도 주민 커뮤니티시설로 대체하는 방안을 고민 중"이라고 밝혔다.

사업성을 확보해 분담금 부담을 낮추려는 시도도 있다. 일산 재건축 단지들이 기준 용적률 상향을 추진하는 게 대표적이다. 일산의 기준 용적률은 300%로 분당(326%), 평촌·산본(330%), 중동(350%) 등 선도지구를 통틀어 기준 용적률이 가장 낮다.

일산재건축추진위원회를 비롯한 주민들이 지난 9일 일산동구청 앞에서 기준 용적률 상향을 촉구하는 집회를 열었다. 고양시의회도 '고양시 1기 신도시 선도지구 용적률 상향 조정을 위한 특별위원회 구성 결의안'을 만장일치로 통과시키고 용적률 상향 활동에 들어갔다.

정부도 분담금 문제에 대한 대책 마련에 나서고 있다. 우선 산정된 추정 분담금의 공신력을 둘러싸고 주민 갈등이 발생하는 것을 줄이기 위해 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원하기로 했다.

또한 12조원 규모의 미래도시펀드를 조성해 2026년 정비사업 초기 사업비부터 지원하는 등 맞춤형 금융지원 방안도 내놓았다