대한민국 집값은 오르지 않으면 떨어진다

장기적 보합이라는 것은 존재하지 않는다

집값이 보합하면 결국 떨어지게 된다

왜일까?

10억짜리 아파트를 신혼부부가 양가에서 받은 돈 5억에 대출 5억 들여서 샀다고 가정해보자

5억에 대한 대출 금리가 연 5% 상정했을 때 대략 월 200만원 정도 나온다

이자만 갚으면서 산다고 가정하면 내돈 5억에 월세 200 내고 살고 있는 셈이다

이 정도 지출(5억/200백)이 본인 사는 아파트 월세금으로 합리적이라고 생각하는 가정(부부합산 소득 세후 월 천 이상)이라면 문제 없다

그냥 그렇게 내고 살면 될 뿐이다

아파트 값이 오르지 않는다면 결국 대출금 원금은 갚지 못하기 때문에 실질적으로 월세다

그런데 부부 합산 소득이 월 세후 600~700만원 정도 밖에 안 되는 경우라서

실질적으로 5억에 200 월세 내고 사는 게 부담되는 가정에서는 입장이 다르다

애초부터 자기 소득으로 이자를 갚고 나머지 원금을 상환할 능력 자체가 존재하지 않는다

월세 200 내고 관리비 통신비 식비 기타 잡비에 양육비 용돈 하고 나면 월 소득이 0원이다

이런 경우 저축은 하나도 못하는 셈이고

더 심한 경우에는 하루하루 마이너스 인생인 경우도 있다

위의 사례에서 부부는 결코 보증금 5억에 월세 200 내려고 그 집을 산 것이 아니다

오르기만을 바라면서 산 것이다

만약에 오르지 않는다면 부부 입장에서는 차라리 같은 아파트를 전세 6억이나 월세에 들어가는 것이 훨씬 합리적일 것이다

전세 6억에 들어가면 증여 받은 5억에 1억만 대출 받아서 1억에 대한 이자 월 40만원만 내면 된다

한달에 160만원씩 저축이 가능해진다

즉 같은 아파트에서 거주한다고 가정했을 때

아파트 가격이 앞으로 오르지 않는다면 매수보다는 임차가 더 유리하다

그렇기 때문에 아파트 가격이 앞으로 오르지 않고 그대로 유지가 된다고 하더라도

매수자는 아파트를 매도하는 것이 유리해지고 그래서 아파트 가격은 하락하게 된다

즉 해당 아파트가 10억에 거래 되어서 10억에 샀다고 하더라도

실제 그 아파트에서 거주하면서 얻을 수 있는 효용 가치는 10억이 아니라 6억이었기 때문

부부는 애초에 자기 월급으로 또박또박 대출 원금을 상환할 능력도 없었고 의사도 없었다

오로지 오를 것이라고 생각해서 샀던 것

누군가가 계속해서 실제 효용가치 이상으로 부풀려진 금액으로 계속해서 웃돈을 주고 사줘야지만 오로지

지금 이 시장에서 아파트 값이 안 떨어질 수 있다

앞서 말했다시피 보합이라는 게 장기적으로 현재 가격에서는 존재할 수 없는 이유다

지금까지는 비트코인 사듯이 더 오를 것이라고 예상하는 부부들이

대출 풀리면 대출 끼고 계속 더 사줬다

그런데 대출에는 필연적으로 이자가 붙고

현재로서 금리가 단기적으로 하락하기는 어려운 국면

즉 새로운 매수자가 대출을 끼고 한달에 수백만원돈 되는 이자를 감수하고라도 버티기를 하면서 매입을 해줘야 아파트 값이 유지가 되는데

문제는 아파트라는 자산의 가격은 계속 오른 데 비해서 대한민국 임금이 별로 안 올랐다는 거임

즉 이제 일반적인 부부들이 무리해서라도 매입해서 버티기 할만큼의 이자 지불 능력도 없음

월 300 정도 이자 지불이 아마 대부분 가정에서 한계점에 있을 것이다

나는 더 잘 버는데? 해봐야 상관 없다 문제는 부자 매수자 한명 더 있다고 풀리는 게 아니고

계속해서 받아먹어줄 대량의 매수자가 시장에서 역할을 해줄 때만 의미가 있기 때문

그런데 부동산 매수자의 임금 즉 통상적인 가계소득과 이자 지불능력의 끄트머리에 와 있을만큼 이미

아파트 값이 올랐고 이자가 많음

영끌러들 뇌피셜 희망회로처럼 지금 10억짜리 집이 20억원으로 오른다고 가정해보자

니들 연봉이 1억에서 2억으로 오른 건 아니기 때문에

결국 그 나머지 차액인 10억은 대출이다

그런데 그 대출을 추가로 감당할 수 있는 이자 지불능력이 우리나라 대부분의 가계에 존재하는가?

존재하지 않음

왜냐면 다들 소득이 낮기 때문

1억도 안 되는 가구들이 허다하다

부부합산 1.5억 정도 되어 봐야 겨우 세후 1천 정도임

그걸로도 이자만 내지 실질적으로 원금 상환은 어려운 상황이다

그렇다면 신규 매수만 없어도 이제 부동산 가격은 하락하기 시작한다는 뜻이다

그런데 어떻게 하락할 것인가

하락하는 중에 여전히 이 재화에 대한 신뢰가 높아서 계속해서 받아먹는 사람들이 생긴다

10억짜리가 8억으로 내려가면

앗싸 개꿀 받아먹자 저점이자 다시 오르겠지

해서 누가 받아먹고

그래서 다시 반등이 있었다가

결국은 앞서 말한 지점

지금 현재가인 10억 이상으로 오르지 않는 다는 것을 시장참여자들 모두가 인지한 순간에는

결국 대세하락장이 오고 패닉셀이 오는 거다

왜냐면 오르지 않을 거라면 그 집을 10억에 살이유가 하나도 없기 때문에

어디까지 내려갈까?

부동산은 비트코인이 아니다

비트코인은 1억이 10억 갈 수 있다

왜냐면 그것은 효용가치라는 것이 존재하지 않기 때문에

누군가가 계속 오를 것이라고 믿으면 계속 오른다

그런데 부동산은 달리 효용가치라는 것이 있다

거기서 누가 산다

니도 나도 아파트에 살아야 한다

결국 내가 그 아파트에 그 돈 주고 거주할만한가?

그 비용까지 내려갈 것이다

앞으로 오르지 않는다고 하더라도 그 정도 가격이면 내가 그 돈 주고 살만하다라고 느끼는 가격

그 가격은 바로 전세가임

실제로 그 가격에 살만하다고 느끼는 가격

매매가대비 전세가율은 약 63퍼센트정도 된다

그러니까 장기적으로 현재 가격의 60%정도 (+물가상승률) 정도까지 하락할 가능성이 높다

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