행정수도 이전과 인구 증가 이슈가 맞물리며 집값이 빠르게 뛰어올랐던 세종의 분위기가 심상치 않다. 전국에서 가장 높은 하락률을 기록하고 있는데, 이는 강화된 대출 규제와 인접 도시인 대전의 공급 과잉 영향으로 분석된다.

전문가들은 세종의 거래량이 양호한 수준이지만 시장 회복까지는 일정 시간이 필요할 것으로 봤다. 또 매매시장이 약보합에 머무르는 동안 전세의 인기가 지속될 수 있다고 전망했다.

🌑 빛바랜 영광…수억원씩 '뚝뚝'

22일 한국부동산원에 따르면, 11월 3주 기준 세종 아파트값 누적 매매변동률은 -6.1%를 기록했다. 전셋값 누적 변동률은 -5.24%였다. 매매가와 전세가 모두 전국 시·도 가운데 '하락폭 1위'라는 불명예를 안았다.

실제 지난 2020~2021년 부동산 활황기 대비 수억원 내린 하락 거래가 빈번하게 일어나는 중이다.

다정동 '가온6단지중흥S-클래스센텀시티' 전용 84㎡는 지난 2021년 9월 9억8,500만원에 거래됐지만, 올해 10월에는 6억5천만원에 손바뀜됐다. 새롬동 '새뜸1단지메이저시티푸르지오' 전용 84㎡ 또한 2020년 말 9억3천만원까지 시세가 올라갔지만, 지난달 5억9,950만원에 집주인이 바뀌었다.

세종은 집값 급등기 시절 전국에서 상승세가 가장 가팔랐던 지역이다. 부동산원 집계 기준 2020년 아파트 매매가 변동률은 연간 44.93%였다. 같은 기간 전국 평균은 7.57% 수준이었다.

도시개발 호재에 더해 자유로운 인입구조를 갖춘 투자처라는 이점이 있었기 때문이다. 청약에서도 지역 상관없이 통장을 사용할 수 있었고, 초기 미분양장에서는 세제 혜택도 주어졌다. 전국 각지에서 투자수요가 물밀듯이 들어올 수밖에 없던 셈이다.

🌑 외지인 투자 비중 높아…대출규제 '직격탄'

하지만 외지인들의 투자 비중이 높다는 점은 오히려 부메랑이 되어 돌아왔다. 세종의 아파트 수요를 지탱하던 투자자들이 다주택자 규제 및 최근 강화된 대출 규제 영향에 주머니 사정이 어려워진 것이다.

세종시의 전세가율(매매가 대비 전세가)은 약 45%다. 유사 생활권이라 할 수 있는 대전지역의 전세가율이 68% 가량인 것과 비교하면 상당히 낮은 수준이다. 전세가가 낮아진 만큼 '갭'이 커졌고, 매매가 상승을 기대하기 어려운 상황 속 갭을 메울 수 있는 자본조달 방법인 대출 창구 또한 좁아졌다. 추가적인 수요 유입을 기대하기 어려워졌다는 뜻이다.

김윤희 하나은행 부동산 전문위원은 "투자자 입장에서는 거래 자체가 여의치 않은 상황이 이어지고 있다"며 "보다 안전한 지역과 물량으로 실거주 목적의 똘똘한 한 채를 구축해가는 과정에서 세종 이탈이 불가피해졌다"라고 진단했다.

🌑 대전의 '배후 주거지'…대전 공급과잉 여파

지리적으로 인접한 대전의 공급 과잉 문제도 세종 집값에 하방 압력을 더하고 있다.

세종시와 대전광역시는 상호 영향을 주고받는 관계로, 세종은 대전의 '배후 주거지'로 불린다. 대전 부동산 시장 동향이 세종 주택 가격의 직접적인 변동 요인인 셈이다.

부동산지인에 따르면, 대전 내에서 올해만 1만가구가 공급됐고, 2025년 1만1천가구, 2026년 6,300가구, 2027년 1만5천가구가 새 집주인을 찾는다. 대전의 연간 수요가 7~8천가구 수준인데, 오는 2027년까지 수요를 크게 웃도는 공급이 예정된 것이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "대전의 주택 공급이 증가하거나 수요가 감소하면 세종 집값을 끌어내릴 수 있다"며 "최근 대전의 주택 가격도 지속 하락하고 있는 만큼 당분간 큰 변동을 기대하긴 어렵다"고 평가했다.

신규 수요를 기대하기 어려워진 상황 속 공급이 크게 확대되며 미분양 및 가격 조정을 피하기는 쉽지 않을 것이란 설명이다.

🌑 세종 '공급 절벽' 다가오지만…"빠른 회복 어렵다"

대전과 다르게 세종에서의 공급은 크게 줄어들 예정이다. 그럼에도 불구하고 공급 감소로 인한 집값 상승 효과는 제한적일 것으로 보인다.

세종시의 경우 올해 4,224가구가 공급됐고, 오는 2025년 1,035가구, 2026년 301가구가 분양된다. 2027년에는 예정 공급량이 '0'가구다. 아파트를 기준으로 한 통계지만, 여타 유형의 주택을 포함하더라도 유의미한 차이는 나지 않을 것이란 분석이다.

다만 이 같은 공급 절벽이 폭락하는 세종 집값의 하방 지지선이 되어줄지는 미지수다. 세종 부동산 시장에 이미 매물 수가 충분하기 때문이다.

김윤희 하나은행 부동산 전문위원은 "연간 1,900가구인 세종 수요 대비 공급이 급감할 예정이지만 빠른 회복을 기대하기는 어렵다"며 "올해까지 공급되는 물량이 수요를 웃돌고 있는 만큼, 이 물량을 흡수하는 데에도 시간이 필요하다"고 말했다.

🌑 매매보단 전세…"임대차 선호 유지될 것”

세종의 거래량은 양호한 상황이지만, 수요자들은 매매보다 전세를 더욱 선호하는 모습이다.

아파트 실거래가에 따르면, 세종에서는 지난 2022년 2,391건, 2023년 4,815건, 2024년(22일 기준) 3,905건의 매매거래가 발생했다. 올해가 아직 6주가량 남은 만큼 4천건을 넘어설 전망이다.

전세거래는 2022년 9,488건, 2023년 1만315건, 2024년 7,933건으로 나타났다. 매매 거래의 2~3배 수준으로, 집값 상승 기대감을 접은 수요자들이 매입보다는 임차하는 방식을 선택한 것으로 분석된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권에 집중된 주택 수요를 고려할 때 충청권 등 주변 수요가 세종으로 추가 진입하기는 제한적일 것"이라며 "향후 3년간 전세가격은 상승하지만 매매가격은 보합 내지 약상승에 머물 것"이라고 내다봤다.