읽는 사람이 불특정 다수인 커뮤에 글을 쓰는 특성상

쉽게 쓰면 어설프게 아는 새끼들이 트집을 잡을거고

디테일하게 쓰면 말귀를 못알아 처먹으니 글이 묻혀버리기에 걍 좆중딩 애새끼도 이해할 수 있을만큼 개략적으로 쓸거임.

그러니까 사소한걸로 트집잡지 마라 쫌 ㅋㅋ

일단 부동산 갤러리 들락날락 하는 애들 같으면

상업용 부동산 같은것의 가격은 임대수익률을 기준으로 결정된다는건 기본 상식으로 알고 있을거임.

근데 이게 어떻게 결정되냐면 Cap rate라고 쉽게 말해서 투자금대비 기대수익률이 얼마인가가 중요한 투자 기준이 됨.

만약에 니가 100억이 있는데 이로 투자를 하고 싶다고 치자.

근데 빌딩을 하나 사면 그게 연간 임대수익이 건물 유지비 빼고 5억이 남는다고 치자.

그럼 기대수익률이 5%지?

이게 바로 cap rate 5%라고 하는거임.

근데 기대수익률 5%가 적절할까?????

이제부터 짱구를 굴려야지.

만약 지금 기준금리가 존나 높고 은행 이자도 존나 높아서 은행에 예금만 처박아도 연 4%가 나온다 치자 ㅋㅋㅋㅋ

원금손실 없는 무위험 투자처가 4%의 수익을 '보증'하는데 1% 더 먹자고 빌딩 살거냐는건 생각해볼 문제 아니냐?ㅋㅋ

공실이라도 뜨면 어떻할거임? 최악의 경우 100억주고 산 건물 가격이라도 하락(원금손실)하면 어떡할거임??

즉, 부동산 뿐만 아니라 주식, 개인사업 등등 모든 투자에는 '리스크'가 존재함.

그렇기 때문에 원금손실 없는 무위험 투자처 대비 얼마나 경쟁력이 있는가가 투자의 적부를 판단하는 중요한 기준이 되는 것임.

그래서 모든 금리의 기준이 된다 하여 초단기 국채금리를 '기준금리'라고 하는거임.

아무튼 모든 투자에는 리스크를 감내할 가치가 있을만큼의 기대수익률이 제시가 되어야 '투자가치'가 있는거임.

근데 건물로 단타치는것도 아니고 일단 건물 하나사면 최소 수년 이상 장기투자 생각하고 들어가지 않냐?

그런데 앞으로 금리가 어찌되고 상권이 어찌될지 누가 어떻게 앎???

이러한 불확실성으로 시장 예측이 어렵기 때문에 이러한 불확실성 해소를 위해서 보는게 바로 '임점한 점포'임.

입점한 점포가 허구한날 바뀌는 가게인지, 그게 아니면 한 번 들어오면 장기 계햑하고 최소 수 년이상 말뚝박고 자리를 지키는 업장인지(대표적으로 학원)를 따지게 된다는 것.

그래서 현재 해당 건물에 입점한 가게가 우량하여 한동안 지속적으로 약속된 임대료를 지불 할 수 있다면 위에서 언급한 미래 불확실성이 해소가 되는 것임.

그러므로 이렇게 우량한 업장들이 많이 입점한 건물이라면 cap rate가 4~6%정도 된다고 보면 됨.

그 외에 이런것도 있음.

위와 동일한 조건이지만 건물이 존나 노후화되서 조만간 엘리베이터도 교체해야 할 것 같고 그 외에 건물 하자 유지보수 비용이 좀 들어갈 것 같으면?

이게 반영이 되어서 cap rate가 7~10%까지 치솟기도 함.

즉, 동일한 임대료를 받더라도 건물가격은 존나 싸다는걸 의미 함.

아무튼 하나하나 따지고 들면 끝도 없는데 위에서 말했듯 결국 하고 싶은말은 투자를 할때 투자자금대비 기대수익률이 얼마인가를 고려한다는 것임.

그리고 리스크가 있으면 그 리스크를 반영하여 기대수익률이 높아지는게 국룰이라는 것.

그냥 부갤 영끌이마냥 똥인지 된장인지도 모르고 그냥 막연하게 '오르겠지' 라는 생각으로 시세가 형성되는게 아니라는 말을 하고싶은거임 ㅋㅋㅋㅋ

그리고 이처럼 투자자금 대비 기대수익률로 건물 시세가 결정되다 보니 건물주들이 공실로 비워둘지언정 임대료를 못 내리는거임ㅋㅋㅋㅋ

임대료 내리는 순간 건물가치 쓰레기되서 원금손실 좆되니까 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

자.

근데 상업용 부동산이 존나 웃긴게 이런게 있음.

똑같이 월 10억의 임대 수익이 나오는 건물이 있다 하더라도

그게 지방에 있는지, 서울에 있는지, 서울내에서도 강남에 있는지에 따라서 cap rate가 전부 다름 ㅋㅋㅋ

똑같이 매월 임대소득이 똑같다 하더라도 강남에 있는 빌딩들이 훨씬 비싸다는 말.

그럼 지금까지 내가 떠들었던 말이 전부 헛소리가 되지 않음????

왜냐면 위에서 내가 말한건 건물가치는 '임대수익을 기준'으로 결정된다 였으니까 말임.

따라서 동일한 조건에서 매월 들어오는 임대료가 똑같다면 강남이든 지방이든 건물 가격은 똑같아야하니까ㅋㅋㅋㅋ

그럼에도 왜 지역별로 이게 차이가 날까?

왜 이런 현상이 일어나냐면 바로 '기대심리' 때 문임.

비록 지금은 연간 10억의 임대료를 받지만, 앞으로 임대료는 계속 상승 할 것이라는 기대심리 때문임.

임대료 상승은 곧 건물가격 상승을 의미하는 것 아니겠음?ㅋㅋ 

그런데 강남 상권은 계속 성장해왔고, 그래서 임대료는 계속 치솟아왔음.

그래서 이러한 상승추세는 앞으로도 지속될 것이라는 '기대심리'가 선반영이 되어 버린거임.

쉽게 말하면 '거품'이 끼었다는걸 말하는 거임 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

애시당초 투자자금대비 현재임대료를 기준으로 형성되어야 할 건물 시세가 미래의 임대료를 기준으로 형성되어 거품이 존나 끼어버린 곳이 강남이라는 말ㅋㅋㅋㅋ

근데 앞으로 강남의 임대료가 지금까지 그러해왔듯 앞으로도 계속 치솟을 수 있을까????????

여러가지 이유로 오프라인 매장과 내수시장 몰락중인건 다들 잘 알거고

실제로 강남에 공실 존나 많은것도 잘 알거고 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

너무 치솟은 임대료 때문에 못버티고 나가는 사업장들 존나 많은거 너무 잘 알거고 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

즉, 지금은 임대료를 유지는 커녕 내려도 시원찮을 판인데 '향후 상승세가 유지된다는 가정'으로 형성된 버블덩어리 강남 상업용 빌딩 시세가 언제까지 유지 될거라고 봄???ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

이쯤 설명 해줬으면

미국에 상업용 부동산 가격이 60% 날라갔니 70% 날라갔니 하는 현상이 왜 일어나는지 이해될거임.

'부동산은 현물자산인데 어떻게 저렇게 폭망할 수 있는가?' 라는 궁금증에 대한 대답이 좀 되었음???

그냥 막연하게 아가리 호가 올려놓으면 기대심리 하나로 누가사고 그러는게 아니라는 말.

철저히 '투자논리'에 의해서 시세가 형성되는게 상업용 부동산임 ㅋㅋ