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재건축 재개발 대지지분으로 계산하는방법(고퀼 정보글) - 부동산 갤러리

재건축 또는 재개발 분담금을 현재 아파트시세와 현재 공사비를 기준으로 단순화하어 간단하게 계산하는 방법을 풀어보고자 합니다. 재건축 또는 재개발의 경우 실제 입주하게 되는 집의 원가는 크게 땅값과 사업비로 구성이 됩니

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들어가기전에 헷갈리는 용어정리

공공기여 = 토지 공공기여= 우리가 생각하는 기부채납 = 그간의 개념

용적률 공공기여 = 노특법에서만 쓰는 신개념

그간 공공기여는 토지공공기여 의미= 기부채납

근데 노후특별법 공공기여는 토지 공공기여가 아님 용적률 공공기여임

예를들어 330에서 용절률 33를 공공기여 = 토지 10프로 기부채납임

요약하면 토지 공공기여= 토지기부채납 // 용적률 공공기여 =/ 토지 기부채납(별도환산필요)

즉 노특법아니면 다 토지공공기여가 맞음

1.기부채납 관련 : 서울은 엄격 / 경기도에는 특혜

서울 최상급지는 물론이고 서울 하급지까지 기부채납이 너무 큼 용적률 400에 기부채납 35는 좀..

경기도 광명 용적률 330에 기부채납 8

경기도 용인 수지 299.5/ 기부채납 1.5

분당은 용적률 공공기여라는 개념까지 만들어서 326 용적률 공공기여 14.6 = 토지 4.47
즉 서울 기준으로 보면 용적률 326에 기부채납이 4.47인거임

심지어 구성남은 360에 서울기준으로 보면 5프로

2. 왜그럴까? 지자체는 바보가 아님

서울 최상급지는 정부가 이제 죽어도 못잡는다는걸 인정햇음

정부가 생각하는 범위 신축 기준 13~23억 = 둔촌 과천 판교 분당이하까지

집값 잡는데 효과적인 방법? 흔히말하는 중상급지 라인에 공급물량을 쏟아내는거임

그래서 해당입지의 기채비율을 확줄이고 대출을 풀어줌

-노특법 미적용 상태라도 입지들의 기부채납을 줄임 : 광명 수지
-노특법까지 만들면서 기부채납을 줄임 : 분당 평촌

심지어 평촌은 15> 10프로로 줄임

이게 뭘말하냐면

서울기준 기부채납 5> 3.5프로로 줄인거임 (서울에서 흔히보는 35 25이런거에 5분의 1수준)

근데 여기서 질문 노원은 왤케 빡셉니까

서울/경기도는 별개라서 뭐라할 수 없다는 방패가 있다는뜻임

한마디로 형평성 들이대도 다른 지자체면 끝이란거

그래서 노원이 선의의 피해자가 됨

그래서 거기만 특혜줄려고 강북권 대개조라는 용어까지 만들어줫는데

결과적으로 용적률 400에 기부채납 35(노특법기준으로는 거의 100)

결국 형평성 압박을 못이긴거임

여기서 생각해볼거 ??? 서울 최상급지 재건축 단지에 의도적으로 겐세이 두는건가요?

서울최상급지가 신축되면 갭메우기로 수도권 전체가 멸망하니까?

ㅇㅇ맞음

'

이런식으로 압박이라 쓰고 겁박을 하는거지

3. 요약
-서울 최상급지 가격 날아가는거에 정부는 컨트롤영역이 아니라 필수의 영역이라 느꼇음

재건축 겐세이를 늘려서 20년 30년 지연시키는게 목적임

-그나마 컨트롤 가능한게 분당이 그 경계선이라 느끼는거 같음

분당이 예뻐서 특혜를 준게아님

이라인에 속하는 모든곳들 공급물량 늘리려는게 체감됨

따라서 해당지역에 기부채납 혜택을 미친 듯이 준거고

-물량을 쏟아내면 부작용이 없을까? 있음

과밀화로 인한되시 쾌적함 사라짐? 맞음

-근데 그 부작용보다 물량을 쏟아내서 집값 안정시키려는게 수혜가 더 크다고 보는 것

다시말해 대부분 사람들이 원하는 지역에 물량 쏟아서 안정시키면 그나마 집값 안정화 시켯다는 평가를 받는거지 정부/지자체는 그걸 노리고 있는거고 노특법도 그런의도임

일반법으로 특혜를주는건 문제지만 특별법으로 특혜를 주는건 문제가 아니거든

대표적으로 목동 고덕 개포 수서 신내 노원 이런지역은 진작 노특법 적용대상인데 과감하게 서울시에서는 비적용 대상으로 여긴것마냥 자체지구단위로 진행해버림

노특법 적용안시키려한다는거임