재건축 사업에서 내역입찰에 대한 이야기

부갤러(211.36) 2024.09.10 11:06:47

조회 128 추천 5 댓글 2

오늘은 재건축 사업에서 내역입찰에 대해서 알려줄께

최근에 재건축 사업장 관련해서 내역입찰이니 총액입찰이니 말이 많이 나오는 것 같은데

내역입찰 하라고 떠드는 것들은 내역입찰을 하려면 무엇이 필요한지나 제대로 알고 떠드는지 모르겠다

내역입찰의 본질은 발주자가 정해놓은 설계서 대로 시공할 놈을 정하는 입찰이야

그러면 그 설계서가 필요하겠지? 그런데 그 설계라는게 지하 몇층까지 파고 몇층까지 올리고 이런거 정도의 설계가 아니라

평면은 어떻게 할지 외벽에 장식은 어떻게 할지 문주는 어떻게 할지, 커뮤니티는 어떻게 할지 그 안에 들어가는 운동장비는

무엇으로 할지 나무는 몇그루를 심고 그 나무의 단가는 얼마로 할지 다 정하는 수준의 설계가 필요하다는거지

그래서 공공건축물들이나 공공사업에서 보면 대규모로 설계입찰을 하고 디자인 공모를 해서 외벽의 디자인, 내부 디자인 이런걸

다 정하고 그리고 나서 시공사를 정하게 되는거지. 그럼에도 불구하고 설계와 시공의 차이로 인해서 입찰시 제시한 설계로 시공하기

곤란해서 설계변경이 발생하는것이 허다하다. 당연히 레고블록도 아니고 설계대로 되겠냐 당연히 설계변경 일어나지

3D로 도면 다 그려서 준비하는 플랜트도 수없이 발생하는게 설계변경이고 공사라는건 원래 설계변경의 연속인 법이야

설계변경 없는 공사를 할 수 있다? 이건 사기꾼이지. 현실을 모르는 놈이거나

말이 약간 샜는데 다시 이야기 해보자. 재건축 사업장에서 설계사무소 언제 정하는지 기억나냐? 대부분 추진위 단계에서 진행되었을꺼야

왜냐면 정비계획 도서도 만들고 대응도 하고 하려면 설계사무소가 필요하거든.

그런데 내역입찰 떠드는 것들은 조합 만들고 정비계획 확정된 다음에 건물의 디자인이나 마감이나 이런것과 관련된 것을 비교해보고

다수의 조합원들이 원하는 디자인과 마감수준, 그리고 평면을 정한적이 있어? 그런 조합은 없을껄?

결국 예전에 적당히 골라놓은 설계사무소에서 정한 디자인대로 건물 지을게 아니라면 건물에 대한 디자인, 마감, 평면, 층고 등에 대한건

시공사를 선정하는 단계에서 정할 수 밖에 없다는거야.

우리나라 재건축 바닥에서 시공사 선정이라는건 사실상 설계공모 + 시공계약 두개가 결합된 형식이야.

공산품에 가까운 아파트를 팔기 위해서 시공사들은 브랜드를 개발하고 마케팅 하지. 브랜드에 따라서 가격이 달라지는게 공산품 시장에서는 흔한 일이잖아?

그러니까 우리 아파트에 너네 브랜드를 쓰려면 돈내야해 이런 소리는 애초에 말이 안되고, 브랜드 사용료도 시공계약에 포함되어 있는거지.

너희들이 흔히 만나게 되는 공산품인 차를 보자, 현대자동차가 만들지만 제네시스가 있고 현대자동차가있지. 두개는 자동차라는 범주에서는 같지만

내장재도 다르고, 외장재도 다르고, 도장도 다르고 사실상 다른차지. 일부 부품은 공유할지언정 다른 가치를 가진 물건이라는거야.

아파트도 비슷해. 디에이치와 힐스테이트는 같은 현대건설이 짓는 것이지만 내장재도 다르고 외장재도 다르고 커뮤니티도 다르고 조경도 다르지

다른 상품이다. 그러면 디에이치와 힐스테이트는 건축 내역을 만들면 어떻게 될까? 같을까? 다를까?

이건 초등학생도 알만한 답이지 당연히 다르다.

그러니까 내역입찰로 우리는 시공사만 고르겠다는 대한민국 아파트 판에서는 없는 이야기라는거야. 원하는 수준의 큰 틀의 설계도를 만들고 그 설계도 위에서

공사비를 산출한 다음 그 공사비를 기준으로 가장 좋은 조건의 디자인과 마감재, 그리고 시공조건을 제시하는 건설사를 정하는게 시공사 선정과정이다.

그럼 조합은 뭐하냐고? 최대한 많은 건설사들이 관심을 가지게 해서 경쟁이 발생하도록 판을 짜는게 조합이 할 일이지. 그리고 그 판이 벌어지도록

가격을 잘 선정하는게 중요하고.

조합이 개념없이 입찰 예정가격을 산정하면 아무도 안들어오고, 누군가 정해놓은것 처럼 굴면 아무도 안들어온다.

그러니까 운용의 묘가 필요한거야. 경쟁이 성립하지 않는 사업장에 더 박한 마진을 산정할 건설사가 있을것 같냐? 그럴리 없지

대한민국 건설사는 재건축 사업장에서는 절대 손해보지 않는다. 강남진입 한번 해보겠다는 마이너 건설사라면 몰라도 빅5는 손해보는 사업은 못한다.

싸게 수주하면 중간에 공사비 협상으로 올리는게 요즘 트랜드지. 그런데 최근 공사비 협상의 결과를 보면 알겠지만 과거에 계약하고 공사 시작한 사업장들은

신규로 계약하는 사업장보다 더 비싸진 않다.

시공사들이 엄청난 돈을 버는것 같겠지만 사실 시공사들의 마진율도 높지 않은게 현실이다. 시공사를 너무 악으로 보지 말자. 적당히 서로 조건 맞춰서 일하는 사이가

되어야지 한쪽을 일방적으로 악이자 적으로 규정하면 같이 일하기 힘들어진다.

최근에 공사비 급등으로 공사비 조정 관련 분쟁이 많아지다 보니 내역입찰이라는게 좀더 이슈가 되고, 시공사 선정시 내역을 제시하도록 되어 있는데. 결국 그 내역이라는것도

건설사가 총액 범위내에서 만들어 내는 것이지 4-5년 후에 각종 단가가 변동되는 것까지 다 정밀하게 예측해서 산정하는건 불가능한 일이다.

상상속에서만 가능한 것을 무조건 해내라고 강요하지마라 그거 할 수 있는 사람은 아무도 없다.

주저리 주저리 말이 많았지만 요약하면

1. 대한민국 건설판에서 완벽한 설계를 제시하고 시공사만 정하는 내역입찰은 불가능하다. 거기에 설계변경도 없어야 한다면 이건 완전 개소리

2. 시공사만 정하겠다는것은 건설사가 힘들게 만들어서 유지하고 있는 브랜드를 포기하겠다는것과 같다.

3. 시공사 선정은 디자인(실시설계)과 내가 살고 싶은 브랜드를 결정하는 것

4. 내역이라는것은 입찰가액 범위내에서 건설사가 만들어내는 것

오늘 심심해서 글한번 써봤는데 호응이 좋으면 다음에 또 글 써볼께

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