상가는 주로 은퇴를 앞두거나 은퇴한 고령자들이 안정적인 월세를 꿈꾸며 분양을 받는다. 하지만 건물이 준공될 즈음해서 그 꿈은 풍비박산 난다. 월세 수익은커녕 대출금 갚기도 어렵다. 울며 겨자 먹기로 손절매하거나 그조차 어려워지면 법원 경매로 넘어간다.

은퇴자들은 2000~2010년 월세를 받을 생각으로 ‘테마형 쇼핑몰’과 ‘분양형 펜션’을 분양받았다가 된서리를 당했고, 최근에는 ‘분양형 호텔’에 투자했다가 낭패를 봤다. ‘분양 상가’를 분양받아 놓고 밤잠을 설치는 은퇴자들의 고통은 그 연장선이다.

모바일이 상권 흐름 바꾼다 

우리는 학창 시절 교과서에서 3대 생산요소로 토지, 노동, 자본이라고 배웠다. 강방천 전 에셋플러스자산운용 회장은 ‘모바일 디지털 네트워크’를 네 번째 생산요소로 포함해야 한다고 주장한다. 모바일 디지털 네트워크가 새로운 부가가치 창출의 원천이 되고 있어서다. 모바일 디지털 네트워크는 기존 생산요소와는 달리 이동과 개방적인 속성을 가진 만큼 확장성이 더 크다는 것이다. 우리는 하루 종일 스마트폰에 갇혀 산다. 쇼핑, 놀이, 수업, 심지어 인간관계도 모바일 세상에서 한다. 이는 오프라인 공간을 그만큼 찾지 않는다는 것이고 상가 공간 역시 축소될 수밖에 없을 것이다.

과거에는 장사를 잘하려면 좋은 목을 찾는 게 중요했다. 입지 경쟁력이 성공의 핵심 요소였다. 그래서 부동산은 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지, 세 번째도 입지라고 했다. 대로변 코너 자리 상가는 3대가 걱정 없이 먹고 살 수 있는 황금알을 낳는 거위였다. 이런 스토리는 스마트폰 등장 이전의 상권 패러다임이다. 요즘 배달 주문이 많은 가게는 배달 앱 상단에 노출되는지 여부가 가게의 성패를 좌우한다. 대로변이나 코너 같은 오프라인 입지보다 모바일 입지가 더 중요하다는 얘기다. 요즘은 1인분 삼겹살도 배달로 사 먹는 시대니 오죽하랴.

아파트 단지 상가도 위험 

요즘 아파트 단지에는 각종 커뮤니티 시설까지 들어선다. 골프연습장, 편의점, 게스트하우스, 피트니트센터, 수영장, 독서실, 커피점 등은 동네 상권과 영역이 겹친다. 아파트 단지 내 어지간한 편의시설은 다 있으니 굳이 밖으로 나가야 할 필요성을 크게 느끼지 않는다. 대단지 아파트 인근의 한 상인은 “커뮤니티 시설에 들어서는 업종이 다양하다 보니 고객이 줄어들 수밖에 없다”고 말했다. 아파트 단지 내 상가 분양을 받는 사람들은 더 울상이다. 커뮤니티 시설에서 아파트 단지 내 상가와 중복되는 업종을 제외해야 한다는 주장이 나올 만하다. 하지만 건설사들이 다른 업체와 커뮤니티 시설 차별화를 위해 업종을 다양화할 수밖에 없다는 입장이라 상가 주인의 하소연이 잘 받아들여지지 않는다.

한동안 아파트 단지 내 상가는 안전 상품으로 여겨졌다. 중소형 평형 중심의 1000가구 이상 아파트 단지 내 상가는 안정적인 고객을 확보할 수 있어 큰 인기를 끌었다. 하지만 요즘은 예전 같지 않다. 스마트폰 쇼핑에 익숙한 ‘엄지족’들은 방에서 앉아 손가락 몇 번 클릭해서 ‘니즈’를 해결하는 시대다. 앞으로 아파트 단지 상가를 비롯한 동네 상권이 그만큼 위협을 받을 수밖에 없다는 얘기다.

주택보다 더 심한 초양극화

요즘 지방에서는 오일장이 열려도 과거처럼 북적이지 않는다. 인구가 크게 준 데다 할인 매장이 속속 들어섰기 때문이다. 오일장이 열릴 때까지 기다릴 필요 없이 상설 할인 매장에서 필요한 물품을 산다. 하지만 모든 할인 매장 영업이 잘되는 것은 아니다. 오히려 대기업 할인 매장이 들어서면서 경쟁에 밀린 중소 할인 매장은 문을 닫은 곳이 많다. 인구 3만 명의 한 지방은 10년 전만 해도 5개의 할인 매장이 있었으나 중소 할인 매장은 사라지고 대형만 2개 남았다. 서울 동작구의 태평백화점이 최근 대형 백화점과 경쟁에 밀려 폐점한 것이나 재래시장이 점차 사라지는 것과 맥락이 닿는다. 상권은 나눠 먹기보다는 독식하는 구조다.

상가는 ‘레드오션’으로 접어들었다. 이런 가운데서도 최신 트렌드를 반영한 복합쇼핑몰은 인기를 끌고 있다. 복합쇼핑몰은 쇼핑·외식·문화 체험 등의 활동을 한 장소에서 동시에 소비하는 것으로 신세계의 스타필드나 롯데의 롯데몰이 대표적이다. 복합쇼핑몰에 사람들이 몰린다는 것은 다른 점포에는 그만큼 발길이 줄어든다는 것을 의미한다. 앞으로 상가는 잘되는 곳과 그렇지 않은 곳과의 양극화가 극심해질 것이다. 사라지는 점포는 주로 개인들이 운영하는 소규모 상가라는 점은 개인 투자자들을 우울하게 만든다.