국내 부동산 가격이 거품이라고 생각하는 사람이 점점 많아지고 있고 부갤 여론도 완전히 폭락론으로 기울어진 상황인듯

폭락론자의 설득력있는 주장중에 해외 주요 대도시 부동산 가격이 몇프로나 빠졌고 글로벌 대도시에 비해 경쟁력도 떨어지는 서울 부동산이 이 가격이 맞냐 그러는데 국내외 부동산의 차이를 모르는 사람들이 들으면 무조건 설득당할수 밖에 없는 논리긴함.

적어도 지금 이 가격이 이 가격인 이유가 있음.

일단 가격이라는건 수요 공급 이거 하나로 결정이 되는거임.


가계수입이 다른 나라와 달리 쉽게 해고할수 없는 고용법때문에 나쁜경기에도 다른 나라와 달리 실업자가 갑자기 팍팍 늘어 나지도 않을 뿐더러

지방 붕괴가 오히려 수도권 집중을 가속화시키고 수도권 광역철도가 양질 일자리 서울 집중화를 가속시킴.

원화 약세가 수출 대기업 한텐 낫베드임 (삼성 현대 sk lg 등 고소득 일자리는 유지)

코로나때 막찍어낸 통화량 증가->인플레이션.  

여기까지가 수요를 지지하는 요인들이고. 공급쪽을 보자면

1. 인건비 자재비 상승으로 건축비가 올라 재건축이 점점 더 힘들어짐. 공급이 줄어듬.

2. 대부분 해외 대도시들은 평야에 있다. 도로만 깔면 도시가 무한으로 팽창한다. 공급은 맘만먹음 더 할수있단뜻. 유럽 미국 어느 대도시나 광활한 평지에 도시가 낮고 넓게 깔려있고 업무구역엔 엄청 높은 용적율을 준다. 도쿄도 어마어마한 평지에 있기도 하지만 서울과 위성에서 비교해보면 공원녹지 비율도 적고 용적율도 서울보다 높은편이다. 한국의 대단지 아파트 개발이 아닌 소규모부지에 높은 용적율개발이라 그럼. 그와 반대로 서울/수도권엔 큰 규모 공원이랑 높은산도 많고 그린밸트가 팽창을 막아서 인구는 많은데 개발할 땅이 제한적임.

인천 송도 부천 청라 수원 등등 평지에 빽빽하게 개발한곳 (높은 공급) 양질 일자리는 상대적으로 적은 곳(낮은 수요) 과 사대문 강남 서초 판교 등 팽창이 제한적이고(낮은 공금) 양질일자리 모여있는곳(높은 수요) 이렇게 토지 가격차이는 그냥 수요 공급 차이일뿐이다.