1기신도시를 비롯한 노후계획도시 재건축 사업에서 조합원 분담금 이슈는 불가피한 것으로 나타났다. 높은 일반분양 수입을 기대하기 어려운 상황에서 공사비는 좀처럼 떨어질 여지가 없어서다. 전문가들은 조합원들이 분담금 발생 가능성을 인지할 수 있도록 사업성 분석을 개선할 필요가 있다고 제언했다.

"새 아파트 받으려면 분담금"…긍정회로 말고 현실 강조

지난 2일 서울 여의도 국회에서는 한국건설관리학회가 주관한 '노후계획도시 이슈와 극복 방안-건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략' 세미나가 개최됐다.

이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 "대부분의 정비사업이 공사비 상승으로 인해 사업성이 낮아져 분담금 갈등이 심화한 상태"라며 "특히 조합설립과 관리처분 시점에 매출액 및 사업비가 크게 달라져 분담금이 급증하는 경우가 있다"고 밝혔다.

통상 재건축 사업성은 일반분양 수입, 조합원 분담금 등 '수입'에서 공사비, 금융비 등 '지출'을 뺀 값으로 본다. 사업 초기엔 정비업체나 감정평가법인이 수입과 지출을 추정치로 적용해 조합원 동의를 얻는 데 주력한다. 하지만 건설사를 선정한 뒤 관리처분계획을 수립하는 단계에선 액수가 달라진다.

실제로 한 재건축 현장에선 사업계획 승인 당시 분담금은커녕 139만원의 환급금을 돌려받을 것이란 사업성 분석이 나왔다. 정비업체와 감정평가법인이 3.3㎡(평)당 공사비 650만원, 평당 분양가 5500만원을 두고 추산한 값이다. 하지만 관리처분 단계에서 건설사가 평당 공사비 800만원, 평당 분양가 4800만원을 적용한 결과, '분담금 7억7285만원'을 내야 한다는 계산이 나왔다.

이 교수는 "정비업체나 감정평가사는 향후 가치상승 가능성을 염두하고 조합장을 대변하는 역할에 집중한다"며 "건설사는 금융권에 연대보증 책임이 있어 사업위험을 집중적으로 점검한다"고 설명했다. 연대보증은 즉시 부채비율로 반영돼 건설사에 재무부담이 생기는 만큼 객관적인 사업성 판단을 내릴 수밖에 없다는 설명이다.

그는 "공사비 상승으로 인해 재건축이 무조건 돈을 버는 '황금 거위' 시대는 끝났다"면서 "조합원들에게 신규 아파트 공급 시 분담금을 납입해야 하는 필요성을 강조해야 한다"고 말했다. 사업계획 설명 시 조합원들에게 분담금 납입 가능성을 설명해야 한다는 이야기다. 사업에 대한 긍정적인 요소만 부각할 경우 향후 사업중단에 대한 민원이 발생할 수 있어서다. 

이 교수는 "현실에 맞지 않는 개발계획 수립은 조합원 분담금을 높이는 원인이 된다"며 "지역 특성을 고려해 조합원이 분담금을 납입할 수 있는 범위 안에서 사업계획을 결정해야 한다"고 강조했다.

1기신도시 녹록지 않아…이주비 부담도

1기신도시 중 상당수는 사업 동력 확보에 어려움을 겪을 것으로 전망됐다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "용적률 200% 내외로 일반분양 수입이 제한적"이라며 "분담금은 많고 시세차익은 낮을 것으로 예상된다"고 말했다.

일반분양 수입은 주변 시세를 고려할 때 분당이 가장 높을 것으로 예상됐다. 1기신도시 중 용적률이 양호한 곳은 일산(169%)과 분당(184%)이다. 반면 중동(226%)과 산본(205%), 평촌(204%)은 용적률이 200%를 넘겼다.

대부분 지역에서 공사비는 오르고 일반분양 수입은 줄어드는 가운데 조합원이 부담해야 하는 분담금과 이주비 부담은 커지는 모습이다. 이 부연구위원은 "조합원은 종전자산 외에 분담금과 이주비, 세금(배당소득세 등)을 추가로 부담해야 한다. 일부 단지는 재건축부담금도 발생할 수 있다"면서 "소득이 적은 고령 조합원은 자금조달이 어려워 '둥지내몰림'이 우려된다"고 밝혔다.

공사비 상승세가 완화되기까지는 오랜 시간이 소요될 것으로 보인다. 김기두 삼성물산 프로는 "공사원가 40% 비중인 자재비는 안정되는 중인데 60%를 차지하는 인건비는 내려갈 기미를 보이지 않는다"며 "주 52시간, 주휴수당 등 탄력적 운영과 인력 생산성 제고를 위한 정책적 지원이 마련돼야 공사비가 안정되지 않을까 싶다"고 내다봤다.

김기대 국토부 도시정비기획과장은 "건설산업 환경이 대내외적으로 녹록지 않다는 걸 인지하고 있다"면서 "1기신도시 선도지구라는 모범 케이스를 만들고 선순환 관리해 전국적으로 미래도시 전환을 이뤄내도록 노력하겠다"고 말했다.