3년만에 수익률 1000% 달성한 A씨=2004년 10월 무렵 A씨는 경기도 화성 동탄1신도시 1단계 중대형 물량의 미분양 아파트를 계약금 10%인 3500만원 정도에 계약했다. 미분양으로 경쟁없이 손쉽게 자신의 아파트로 만든 것이다.

 

당시 주변 사람들은 미분양 아파트를 왜 구입하느냐고 걱정 했지만 A씨의 생각은 전혀 달랐다.

그는 아파트 구입 몇 달 전 분양한 동탄신도시 시범단지 중소형 아파트 112㎡가 웃돈만 3000만~4000만원 선인 것을 확인하고 이 아파트를 지체 없이 계약한 것이다. 특히 동탄에 배정된 중대형 아파트가 적기 때문에 희소성까지 누릴 수 있다고 판단한 것이다.

 

그의 예상이 맞았다. 입주 때 A씨가 산 아파트는 분양가에 분양가 만큼의 웃돈이 붙어 7억5000만원 선에서 시세가 형성됐다. 미실현 이익이긴 하지만 명목상 A씨는 3500만원을 투자해 3억5000만원의 시세차익을 올려 2년 반만에 1000%의 잠정수익률을 올리게 된 것이다.

A씨는 2년 반 동안 미래가치가 밝다는 게 점차 증명되고 있는 동탄신도시 중대형물량을 최소한 3년은 보유한 후 양도세를 최소화해 처분할 계획을 세우고 있고, 3년 후 기대 시세는 3.3제곱미터당 2400만원, 시세로는 11억원으로 잡고 있다.

1년만에 수익률 3천500%달성 B씨=B씨는 작년 여름 버블세븐 논란이 한창이던 때 서울과 너무 멀다는 인식이 팽배했던 경기화성 향남1택지지구에서 대량으로 미분양이 나자 A씨처럼 향남지구의 투자성을 분석해 봤다. 

B씨는 분양가상한제로 분양가가 3.3㎡당 600만원 정도로 저렴한데다 주변에 기아자동차 화성공장, 현대차연구소, 발안산단, 제약단지 등 배후 산업단지(2600만㎡) 수요가 충분하고 인근에 100만㎡ 규모의 종합경기타운이 건설될 예정이어서 향후 신도시급으로 발전할 가능성이 높다고 판단했다. 

 

 

그러나 B씨는 계약금 10%인 2200만원 중 통장에 있던 200만원과 마이너스통장으로 대출을 2000만원 가량 받아 112㎡ 아파트 한 채를 구입했다. 미분양이어서 로열층을 직접 골라 계약할 수 있었다. 

그리고 얼마 후. 지난해 가을 전반적으로 아파트값이 크게 오르면서 향남지구 분양권도 값이 뛰기 시작했다. 특히 올 연말께 황해경제자유구역 지정 소식이 전해지면서 현재 112㎡의 잠재적인 웃돈은 약 7000만원 선 정도로 추정된다.

 

자기 돈 200만원을 투자해 1년여 만에 미실현이이긴 하지만 7000만원의 시세차익을 올린 것이다. 입주 시점에는 값이 더 올라 수익이 1억3000만원 가량이 될 것으로 기대하고 있다. 

지분 수익률로 따지면 명목상 200만원의 자기 돈으로 7000만원(미실현 이익 기준)의 수익률을 올려 자그마치 3500%의 수익률을 낸 것이다.

물론 2000만원의 마이너스통장 대출 이자 등을 감안하고 프리미엄이 실제로 전매제한에 걸려 당장 회수가 불가능한 미실현이익의 성격이 큰 것은 사실이지만 택지지구불패라는 기본적인 투자 마인드를 행동으로 옮겨 실질적으로 다른 어떤 대체 투자(주식, 예금 등)보다 월등하고 압도적인 수익률을 낸 것이다. 게다가 내 집을 마련했다는 안도감까지 얻었다. 

 

A씨와 B씨 모두 최종적으로 필자의 자문을 구했다. 그런데 필자가 이들 외에 직간접적으로(직접 대면, 유선, 이메일 등) 상담한 300여 명 중 약 30%인 80여 명 정도만 실제로 미분양 아파트를 계약했고 나머지 70%는 계약을 포기했다.

계약을 포기한 70%는 대부분 청약가점제상 가점이 낮고 자금 여력이 부족한 상태였으니, 여전히 내 집 마련을 위해 발을 구르고 있을 것으로 보인다.

미분양 아파트는 황금알을 낳는 거위가 될 수 있지만 자칫 애물단지로 전락하는 경우도 있어 선택에 어려움이 많다고 얘기들 하지만 실제로는 그렇지 않다.

우선 기존 재고 주택의 경우에는 초기에 전세를 끼든 대출을 동반하든 투자금이 집값전체와 부대비용(세금, 중개수수료 등) 전체가 다 소요된다. 집값이 3억이라면 3억원(전세 낀 금액, 대출포함)이 모두 투자되는 셈이다.

반면 신규 미분양 아파트는 우선적으로 계약금 10%나 5%만 있으면 3억짜리 주택을 내 손으로 가져 올 수 있다. 직장이 안정된 투자자라면 마이너스대출을 이용해 자기자금 한푼 없이 3억짜리 아파트를 내 손에 가져올 수도 있는 매력을 가졌다.

 

물론 어떤 대체 투자도 마찬가지겠지만 위험 부담(리스크)은 있게 마련이다. 그러나 만일 신규 미분양 아파트가 신도시는 아니더라도 대략 180만㎡ 정도 되는 택지지구라면 이런 불확실성의 리스크는 대폭, 아니 거의 2%미만으로 줄어든다.

왜냐하면 지금까지 전국을 통털어 택지지구면서 입주시점에 분양가 이하로 떨어진 전례를 찾아보기 힘들 정도로 택지지구 불패가 증명돼 왔기 때문이다. 

신도시와 택지지구는 지역에 따라 수익률의 편차가 있을 뿐 당분간 최소 10년 이내에는 기본적으로 택지지구는 불패일 것으로 전망된다. 

 

아파트 시대가 끝났다고 주장한다면 당첨 가능성이 높아도 송파나 광교신도시에 분양하면 안 되는데 이런 사람들이 몇이나 있을 지는 보지 않고 도 알 수 있는 일이다.

 

이런 맥락에서 본다면 진접지구의 초기 미분양 상황도 자금여력이 충분치 않고, 서울동북부 지역에 근거지가 있는 실수요자들이 역발상해 볼 수 있는 계기가 될 수 있다.

 

현재 진접지구 물량 중 중대형 물량은 이미 동이 났다. 중소형 물량 위주로 10년 전매제한 기간에 부담을 느껴 초기 계약률이 낮았지만 향후 나올 공공택지에서 10년 제한에 안 걸리는 곳이 없고, 심지어 투자가치가 불확실한 비공공택지인 민간택지에서조차 7년이라는 전매제한(중소형 기준)이 적용되기 때문에 진접지구에만 10년 전매 딱지라는 멍에를 씌울 명분이 제거되고 있다는 인식이 실수요자들에게 확산되면서 중소형 물량도 계약률이 껑충 뛰고 있는 상황이다.

 

택지지구의 경우 남은 미분양, 미계약 물량의 판매가 완료되면 웃돈이 형성돼 투자자 입장에서는 불확실이라는 위험 요소가 크게 줄어든다.

따라서 공공택지 미분양 물량 투자는 현재로서도 리스크는 상대적으로 적으면서 초기투자금 대비 지분수익률은 높은 안정적인 투자수단이 되고 있으므로 내 집 마련을 희망하는 실수요자들은 공공택지 미분양 물량에 적극적인 관심을 기울일 필요가 있다.