리모델링이 호재인 지역이 있더군요.

리모델링은 호재가 아니라 사기입니다. (쌍춘년, 황금돼지같은 상술입니다)

직장동료가 그말에 현혹되서 대출+전세+자기돈 2천만원으로 리모델링을 보고 아파트를 구입했습니다.

이친구 리모델링 추진되면 자기 사는곳이 있으니 세입자전세금+리모델링비용=최소2억을 한꺼번에 마련해야 되는군요.

기존대출에 2억 추가대출이 가능하다고 해도 이자가 이 친구 월급 실수령액이네요.

펌글은 과장도 섞인것 같지만 자기 기준으로 판단해보시기 바랍니다.

리모델링이 호재일지 악재일지 잘 알아보시고 결정하십시요.

현재 기준으로 동동탄이 900에 분양하면 30평대가 3억, 1200에 분양해도 4억 초반인데, 현시세 1억8천인 24평 아파트 2억들여 리모델링해서 30평대 되면 5억갈거라는 희망을 품으신 분들은 꼼꼼하게 따져보시기 바랍니다.

리모델링 추진되서 가격 오르면 팔고 떠나시겠다는분들.....안팔립니다. 아님 급급매로 손해보고 파시던가요.

대출로 아파트 사신분들은 리모델링 하면 재앙이 될겁니다.

리모델링보다 그냥 다 때려부시고 새로 짓는게 더 싸다는건 아시나요?

아참....리모델링 추진해서 돈 벌 사람들도 많습니다.

선수(?)들은 많이 남길겁니다.

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도봉ㆍ노원지역에 리모델링 광풍(狂風)이 불고 있다.

이들 지역뿐만 아니라 전국이 리모델링 광풍 속에 휩싸여 있다.

대로변을 지나다 보면 \'○○아파트 리모델링 추진결정\', \'○○건설 우선협상시공사 선정\' 등의

플래카드가 아파트 여기저기에 널려 있다. 다들 리모델링 못해서 안달난 모습들이다.

상황이 이렇게 된 이유는 매우 간단하다.

건설교통부에서 2007년 3월 16일에 주택법 시행령을 개정하면서..

리모델링주택조합을 설립할 수 있는 연한을 20년에서 15년으로 단축시켜 놓았기 때문이다.

이는 추병직 전 건설교통부 장관의 마지막 역작(力作)이기도 한데,

\'급수·위생설비 등이 설치 후 15년이 경과되면 노후화로 교체가 필요한 실정임을 고려\'한다는

매우 그럴싸한 명분도 제시했지만, 이는 매우 위험한 발상이다.

왜냐하면 재건축연한을 42년으로 규제하고 있는 현 시점에서 리모델링 연한을 확 줄여놓으니..

재건축에 대한 주민들의 열망이 리모델링에 쏠릴 수밖에 없기 때문이다.

주민들은 재건축과 리모델링의 차이점을 제대로 인식하지 못한 상태에서..

리모델링하면 무조건 집값이 오를 것이라는 막연한 기대 하에..

무턱대고 리모델링에 찬성부터 하기 때문에 여기저기서 문제점이 드러나기 시작했다.

리모델링의 문제점은 다음과 같다.

첫째, 리모델링에 드는 비용이 의외로 많은 사실을 모르는 주민이 많다.

예컨대 전용면적 35평 아파트를 리모델링한다고 하면 대개 10평 정도 늘어난 45평이 된다.

리모델링 비용이 평당 300만원 정도 든다고 하면 총 공사비용은 얼마가 될까?

이 질문에 대해 늘어나는 평수 10평*300만원=3,000만원이라고 생각하는 주민들이 의외로 많다.

좀 안다는 주민들은 현재 평수 35평*300만원=1억500만원이라고 생각한다.

좀 더 아는 주민들은 전용면적 합계인 45평*300만원=1억3,500만원이라고 생각한다.

그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각한다.

그러나 이 모두가 오답이다.

왜냐하면 공유면적 15평 정도를 고려하지 않았기 때문이다.

리모델링시의 계약면적은 전용면적+늘어나는 면적+공유면적으로 계산하기 때문에..

실제로는 60평*300만원=1억8,000만원이 필요하다.

그럼 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가?

그건 아니다.

리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요하다.

이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데,

35평 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 25~29평대 아파트로는 이사가야 한다.

서울 어지간한 지역의 이 정도 평수 아파트 전세값은 2억 정도 한다.

즉, 이주비로 최소한 2억은 염두에 두고 있어야 한다.

그럼 이주비와 공사비만 마련되면, 즉 3억 8천만원 정도만 마련되면 리모델링할 수 있을까?

그것 역시 아니다.

조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 한다.

리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 주민들이 많은데,

주민들의 의견을 수렴하는 시간이 의외로 많이 걸린다.

이 시간을 최소 2년, 최대 5년 정도 잡아야 하고,

리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 2년 정도 소요된다.

그리고 공사 2년.

그 기간 동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 줘야 하니..

최소 6년, 최대 10년 정도의 조합비를 계산해야 한다.

취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요하고,

총 4억 2천만원 정도는 마련되어야 한다.

그럼 이걸로 되는가?

그것도 아니다.

세상살이에는 항상 변수란 것이 있다.

공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 된다.

말이 평당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면 평당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요된다.

5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만 이 비용이 3천만원 정도이고,

자재값이 인상되던가 하면 그보다 더 들 수도 있다.

따라서 고작 35평 리모델링하는데, 최소한 4억 5천만원의 재원이 필요하다.

도봉ㆍ노원지역 35평 아파트 중 4억 5천만원 이상 하는 곳은 그렇게 많지 않는데도 말이다.

이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받는 셈이 되지만,

잔금을치르고 입주하기 전까지(전세금을 돌려받을 때까지)는 이 금액이 고스란히 소요된다.

이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고,

집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈이다.

리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도..

이것만한 낭비는 없는 셈이다.

둘째, 이 막대한 돈을 자기 스스로 조달해야 한다는 사실을 아는 주민은 많지 않다.

그런데 재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만,

리모델링의 경우 4억 5천만원이란 막대한 금전을 모두 자기 스스로 조달해야 한다.

주택담보대출을 받을 수도 있겠지만,

이자를 연 6%로만 잡아도 4억 5천만원에 대한 이자는 월 225만원이다.

중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 집 한달 수입을 넘는다.

입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고,

원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것이다.

흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만,

이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면..

입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있다.

그런데 문제는 4억 5천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점이다.

일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받는다.

LTV를 40%로 잡고, 35평 아파트 시세를 5억원(실제로는 이 이하임)으로 잡는다면..

4억 5천만원 중 2억원만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 된다.

나머지 2억 5천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 한다.

그런데 문제가 하나 더 있다.

그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점이다.

기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 한다.

예컨대 기존 대출이 5천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나 이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야

하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 5천만원이 아니라 5억원이 되어야 한다.

금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 한다.

소시민이 주로 사는 도봉ㆍ노원지역에서 5억원의 추가자금을 동원할 수 있는 사람이..

과연 얼마나 있겠는가?

그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 이해하기 어렵다.

셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지 않다.

리모델링에 찬성하는 사람들은..

리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 적지 않다.

또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면 해결될 것으로 안이하게

생각하는 사람들이 적지 않다.

물론 리모델링하면 평수가 늘어난 만큼의 집값은 올라간다.

하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니다.

그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만,

리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에..

리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없다.

그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵다.

단가계산을 해봐도 현 시세가 평당 2,200만원 이하인 지역에서의 리모델링은 시세차익을 기대하기

어렵다.

따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다.

하지만 더 문제는 4억 5천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있다.

리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 된다.

예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서..

리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..

아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생한다.

집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이다.

따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈이다.

즉, 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동이다.

제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일인 셈이다.

따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상일 뿐이다.

집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠는가?