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지주는 쇠락해도 부동산은 잘나가는 이유...jpg
지주. 인류가 문명사회 진입 이후 거의 대부분의 기간 그러니까 최소 95-97% 에 달하는 기간 동안 지배계층으로 군림해온 집단임.그러나 지주는 현재 대부분의 산업 국가에서 몰락했거나 존재하더라도 주류가 아님. 하지만 아이러니하게 현 21세기에 신봉건제라는 말을 탄생시킬정도로 건물주들과 리츠는 월세로 큰 수익을 거두고 있음.언뜻 보면 건물주나 지주의 메커니즘은 비슷해보임. 특히 소작농 또는 노동자의 소득 일부를 가져간다는점에서. 그렇기에 더더욱 이해가 안 갈거임. 도대체 지주 대부분은 사라지거나 몰락했는데 건물주는 잘나가는가. 이에 대해서 알려면 부의 원천이란 개념부터 알아봐야 함.1. 부의 원천일단 국가도 군대도 전부 인공적인 개념임. 인류가 부족으로 사냥하고 살던 인류가 타고난 이후 대부분 시절에는 그런 개념이 없었다는거임. 즉 토지에서 나는 수확물을 마음대로 할 수 있는 지주란 개념 자체가 국가 이전에 오는것이란것이고 군대 또한 토지를 소유하고 그로부터 부를 창출해낸다는 그 개념 이후에 만들어진 집단임. 실제로 보통 부족간의 전쟁이 있더라도 이 경우 건장한 성인 남성들이 일시적으로 위기시에 모이는것. 일시적일수 밖에 없는게 그 전사들도 자기랑 자기 자식 밥을 먹여 살려야 함. 그러니 계속 싸움질만 하고 있을순 없다는거임. 그렇기에 군대는 비생산적 집단이라고 얘기하는거고.[ 나중에는 왕이 아예 땅을 분배해서 가신들의 충성을 확보 ]그리고 이건 저장성이 떨어지고 대량 생산이 불가능한 식량에 의존하던 수렵-채집시절까지 이어졌음. 그러나 땅에서 농사를 짓기 시작하고 그로부터 대규모 생산물을 수확 가능해지는 시점에 오면 얘기가 달라짐. 왜냐면 이제 여기서 나는 생산물을 관리하고 감독하는 그 누군가가 건장한 전사들에게 사냥보다 리스크가 덜하고 보상이 나은 조건을 제시할수 있게 되었음.나를 따르면 너에게 사냥할때보다 2배나 3배 많은 식량을 주겠다 했고 이를 통해 충성을 구매한거임. 그리고 이는 감정에 쉽게 흔들리는 카리스마나 우정에 기반한 충성보다 훨씬 더 안정적이고 견고했음.바로 원래 사람의 인심을 사고 사냥감을 베푸는 관대한 자야말로 지도자가 될 수 있던 수십만년간의 수렵 채집 시절에서 오히려 무자비하고 잔인한 인물이 더 많은 이익을 통해 충성을 확보하고 오히려 관대한 지도자를 압도하고 지배자로 등극할수 있는 방법이 마련된것.왜냐면 안정적인 대량의 식량이 생산 가능해진 농업 이후 전사들의 충성은 단순 인심을 사는데서 나올 필요가 없어졌거든. 우정이나 관대함보다 더 확실하고 오래 가는 충성을 땅에서 나오는 식량을 통해 구매가 가능해졌으니까.갑자기 왜 이런 역사 배경 지식을 설명하고 있냐면 농경 시대 이래 토지란 곧 부의 원천이자 우리가 생각하는 전투에만 집중하는 군대란 집단이 생겨날수 있는 기반 그 자체로 지주는 곧 지배계층을 이른다는걸 얘기하는거임. 왕이나 귀족등.그리고 이 세상을 지배하고 정치마저 좌우하던 지주 집단이 점진적으로 힘을 잃은 이유는 정확히 이 부의 원천의 독점이 사실상 깨졌기 때문임. 산업혁명과 함께. 2. 지주의 쇠락[ 상인의 아들로 태어나 동인도회사의 수장으로 인도 무역 독점을 통해 영국 최대 지주들에 비견할수 있는 부호가 된 조시아 차일드 ]그렇기에 지주란 집단 자체가 사회 경제의 지배계층에서 서서히 몰락하는 확실한 시작점이 된 곳은 영국임. 그 이전까지는 여느곳에서 그 토지란 생산 기반을 누가 지배하느냐 즉 토지 소유권의 이전 문제지, 토지 자체를 가진 집단이 힘을 잃어버리는게 아니었음.누구는 상업도 있었지 않느냐? 하겠지만 근본적으로 산업혁명 이전의 상업은 곧 토지에서 나는 여러 생산물을 교환하는등의 유통 및 거래 행위였고 이런 거래 행위에서 나는 차익을 통해 자신의 이익을 취하는거임.즉 지주 평균보다 훨씬 부유한 몇몇 거상들이 17-18세기 초에 등장했음에도 불구하고 부의 원천이란 측면에서 여전히 토지에 묶여있었고 사회의 지배층도 지주였음. 그래서 국가에서 제일 부자인 거상들조차 그런 지주집단으로 이루어진 귀족등의 모임에 낄려고 노력했음.[ 농업경제 vs 산업경제 ]그러나 산업혁명은 토지에서 벗어난 생산 요소인 자본이 경제에 도입되기 시작했다는거임. 무슨말이냐하면 공장이 토지 위에 지어지긴 하지만, 토지 그 자체에서 나는 감자나 쌀이나 그런게 아님.얼마나 많은 기계나 인력을 투입하느냐에 따라 단순 땅의 넓이나 또는 날씨와 상관 없이 대량의 생산품을 쏟아내고 그를 통해 얻은 자본을 또 재투자해 확대재생산이 가능했음.그리고 이는 비약적인 경제 성장으로 1700년대 4명 5명 정도 있을 수준의 대부호가 1850년대에 수백명 단위로 즐비하게 되었다는거임. 그야말로 생산량이 차원이 달랐기 때문에.[ 19세기 이후 검정색 ( 제조업 ) 의 비중 폭증 ]이게 뭘 의미하느냐하면 더 이상 부의 원천은 토지만이 아니게 되었을뿐 아니라 오히려 토지가 경제에서 차지하는 비중이 산업보다 훨씬 적어졌다는거임. 1800년대 초즈음에 이미 영국 세입의 과반 이상이 영국 공업품에 대한 물품세나 관세등으로 충당이 되기 시작할 정도로. [ 영국 농산물 가격 하락 ]여기에 1870년대부터 1890년대까지 흉작과 함께 미국산 저가 농산물이 덤핑 수준으로 들어와 농산물 가격 대폭락으로 적자를 보며 지주들은 대거 몰락함.이에 대해 왜 지주들은 견제를 안했겠냐 하겠지만 사실 했음. 그러나 이미 너무 늦었고 자본가들의 금력이 지주를 뛰넘었던데다 그 이전에는 서서히 진행되었고 자신들도 그런 산업혁명의 투자자로 이익을 보았기 때문. [ 1820년대 이후 세계 GDP 폭증 ]그래서 중남미나 동남아 지주들은 설령 국가 발전이 지체되더라도 자기 기득권을 위해 산업화에 훼방을 놓는 경우가 있었음. 그러면 또 한가지 의문이 들거임. 그냥 토지에서 이전처럼 꿀 빨면 되는거 아니냐? 하지만 토지는 인플레이션 방어가 안된다는 문제가 있음. 특히 산업혁명 이전 0.01% 성장이 아니라 1-2% 이상 될 경우 농업 기술은 그에 맞춰 무한히 진보하는게 아니라서 농업 생산성이 못따라잡거든.그에 비해 산업은 이것의 수십배로 증가하고 그 산업을 뒷받침하는 금융 자본은 아예 수백배 증가했음. 봉건영주의 경우 토지 가치 대비 비용을 제하고 고작해봐야 연 1-3% 가 보통 수익이었으며 이마저도 내년에 반드시 증가한다는 보장은 없었음.[ 1에이커당 벌어들이는 수확물의 가치: 1800-1839년까지 성장률이 미미함을 알 수 있음 ] 그러나 19세기 자본가들은 자본 투자금 대비 15-30% 의 수익을 거두고 금융은 20-50% 높게는 200% 까지도 이익을 얻는 경우가 많았지. 즉 이 경제의 팽창속도를 토지에서 창출되는 부인 농산물, 소금, 목재등 자원이 전혀 따라잡지 못했다는거임.그리고 경제가 팽창하면 뭐가 일어남? 인플레이션이 일어나지만 위에서 얘기했듯 농업 생산성은 인플레이션 따라 올라가는게 아니었고 그 결과 사실상 정체된 소득 대비 노동의 가격도 도시의 상품 가격도 올라갔음. 그렇게 되니 상류층과 어울리기 위한 품위 유지비를 위해 결국 금융가에 대출까지 할 지경까지 내몰리나, 농업 소득성장은 여전히 전체 경제의 성장 속도를 따라가지 못했음. 그 와중 이런 제조업에서 벌어들여 더 강력해진 중앙정부는 전에는 못했던 과세까지 단행.[ 빅토리아 시대 농업 소득 25% 를 은행 대출 이자로 지급 ]그 결과 100년전만 해도 사회 지배계층으로 군림했던 지배계층은 성장에 따른 인플레에 따라오는 유지비용 증가 그를 따라가지 못하는 농업소득 그리고 대출 이자 양쪽에서 갈려나가며 상당수는 빚쟁이로 전락하고 수백년동안 가문의 상징이었던 토지를 자본가와 은행에게 매각하며 끝마쳤음. 이는 영국뿐 아니라 프랑스에서도 Crédit Foncier 와 같은 은행들이 프랑스 시골의 토지를 귀족 가문에서 부르주아 즉 자본가와 금융가 가문들오 소유권응 이전하는등 산업화되는 전유럽에서 일어나기 시작함.[ 도시 부동산으로 전환해 번성하고 있는 카도간 백작 가문 ]물론 이와중에도 소수 투자를 잘하거나 자본가나 금융가들과 결탁해 살아남은 지주층도 존재하지만 현재 이들의 주 수입원은 토지에서 나오는 생산물이 아님. 이렇게 한 때는 수백명 심지어 수천명도 지탱 가능한 부의 원천이였던 토지는 지주 일개인도 지탱을 못할 수준이 되었음.그러면 왜 부동산 가격은 인플레이션 헷징이 되냐? 근본적으로 토지와 다른 성격의 그것이기 때문임. 간단히 말해 부동산은 부를 생산하는게 아닌 생산수단으로서가 아닌 가치를 저장하는 투자 자산이기 때문.3. 부동산의 성질지금까지 들어보면 알겠지만 사실 현재 부동산은 엄밀히 말해 전근대 토지와는 전혀 다른 성질을 가지고 있음. 물론 자기가 농장을 사서 소를 기른다던가 또는 농작물을 키워서 판매한다면 이전과 같은 성질의 자산이겠만 보통 우리가 말하는 부동산은 이게 아니지.오히려 대도시나 경제나 상업 중심지에 자본이 몰리고 사람이 몰리기에 그만큼 수요가 있고 그에 따른 부동산 가치와 그리고 그걸 임대할려는 정도에 따라 시장에서 책정되는 가치임.즉 현재 부동산은 예전의 토지 즉 생산수단으로서 가치를 지니는게 아니라, 오히려 금융에 종속된 투자 자산으로서 그 가치를 발하는것이며. 다시 말해 땅 그 자체가 아닌 어떤 입지와 주변환경을 지니고 있느냐가 그 가치를 결정하기에 부동산은 땅보다 위치를 사는거에 가까움.예컨대 많은 사람들이 서울에 살려는건 일자리 기회, 커리어 기회, 여러 인프라등이 몰려서라고. 전근대에 궁정 근처의 주택이 매우 가치가 높았던것처럼 말임. 설령 그게 아무 생산을 하지 않더라도.왕이란 권력자에 가까워지는 그 근접성이 궁정 근처의 주택 가치를 결정지었다고. 그런데 이게 따로 현금 유동성을 창출해내진 않지. 그래서 많은 지주와 귀족들은 결과적으로 이런곳들조차 자신의 유동성이 떨어져 나중에는 자본가들에게 매각하게 됨.이와 마찬가지로 현재 부동산은 자본과 인력 그리고 정보의 중심지나 인프라에 근접한 위치등을 고려해 가치를 매기기 때문에 인플레이션 헷징이 되는 자산인거임.간단하게 부동산의 가치를 결정짓는 요인을 얘기할때 소를 몇마리 사육할수 있는지 또는 얼마나 많은 농산물을 수확할수 있는지를 따지지 않는게 이런 이유지.오히려 현재 부동산의 가치를 결정짓는 요인은 도심 인구 증가, 금리, 인프라, 대출등 레버리지, 교통과 일자리, 공급 대비 수요등임. 그렇기에 산업이 망하거나 인구가 줄어 유령도시가 되면 설령 땅은 그대로라도 부동산 가치는 떡락하는거임.즉 부동산 투자는 봉건 지주로서 땅을 소유한다는 개념이라기보다 금융 투자자로서 위치와 인프라등에 따른 가치를 보고 매입하는것이다라고 말하는게 맞음. 시골 촌 동네 저렴하고 농사 잘되는데 거기 투자하는 사람 별로 없듯.그렇기에 여러 대형 펀드들이나 금융기관들이 부동산에 투자하는것처럼, 현재 부동산은 오히려 금융 투자자들이 대거 참여가 가능한거임. [ 캐나다 젊은 세대의 절반이 급여 50% 이상을 월세로 지출 ]다만 사실상 경제적 기회나 양질의 일자리가 대도시 몇곳에 몰린 상황에서 좋은 입지를 선점해 소득의 높게는 절반 가까이 월세로 가져가는 모양새가 마치 예전 봉건 지주의 그것과 유사하다해 신봉건주의라 하는거임.그러나 엄밀히 따지자면 이전 봉건지주가 소유한 토지랑은 전혀 다른 개념이고 그렇게 토지랑은 다르기에 투자 자산으로 인플레이션을 상회하는 이익을 거두면서 현대 금융 자본주의 시스템에서 번성하기에 금융위기때 부동산 가치도 영향을 받는것.
작성자 : 학생회고정닉
