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도쿄를 개조한 대형 개발그룹 , MORI
모리그룹 사장 모리그룹은 일본 수도 도쿄에 이만큼이나 대형 개발을 많이함롯폰기힐즈아자부다이 힐즈아크힐즈토라노몬 힐즈 토라노몬 힐즈 모리타워도쿄를 대개조해버림 특히 최근에 문을 연 아자부다이 힐즈는 사실 이랬음완공까지… 무려 35년이 걸림 원래 이런 낡은 주택가였고개발을 시작하기 전에 주민들과 오랜 갈등을 빚음 그리고 모리 그룹은 대형 기발을 할 때 컨셉을 확고히 함단순히 빌딩만 올리는게 아니라도시에 컨텐츠를 만들고 활기를 만들어줌 실패 사례는 단한번도 없음 롯폰기 힐즈문화와 예술 컨셉 ( 도쿄국립미술관이 바로 옆에 있음 ) 아자부다이 힐즈그린 & 웰니스 컨셉 토라노몬 힐즈국제적인 비즈니스 컨셉도쿄의가치를 올리는 개발..특히 이 빌딩은 빌딩 밑으로 지하 터널이 지나가게 만들어짐 구조부터 설계까지일본 특유의 디테일이 엿보임…- dc official App
작성자 : merikuri고정닉
채권으로 수익 내기 - 1
[시리즈] 뉴비의 돈공부 · 채권으로 수익 내기 - 1 ※ 나 전문가 아님. 모든 판단은 스스로. 나는 정보를 찾고 계산기를 두들겨줄 뿐임내 글은 1방에 인생역전 하고자 하는 사람들과 매우 배척적이기 때문에 일발역전을 하고 싶으면... 읽지말고 뒤로가줘당분간 나갤에 정착하기로 했다. 화목하고 얼마나 보기 좋아.나도 공부를 한지 별로 안 됐고, 계속 공부하고 있지만, 물어보는 애들이 있어서 글을 씀.그냥 대충 보고, 찐 공부는 스스로 해봐.채권을 물어보는 애들이 많아서 채권부터 함. -----------------------------------------일단 미국에 투자하는 사람들이 알아야 하는 절대적인 사실이 1개 있음바로 "시장 수익율"임일단 미국의 상위 500개 기업의 수익율은 연 평균 10퍼임즉 너가 미국장에 들어 왔을때부터 너의 기회비용은 연 10%임.너가 만약에 미국장을 알고 있었는데, 재산이 평균적으로 연 10%를 넘지 않았다? 그러면 너는 손해 본거임투자의 대가들도 보통 시장을 많이 넘지 못함너가 만약에 매년 1년에 30% 수익을 냈다? 그러면 뭐... 빨리 월가 안 가고 뭐해. 연 평균 수익율 17퍼 내는 헤지펀드 ceo가 아마 연봉이 5조였을거임------두괄식 결론 :금리가 떨어질거 같으면 채권을 사자!채권을 꼭 만기까지 들고갈필요 없다!2024년에 단기채가 spy 두들겨 팼다!------------그럼 일단 채권을 산다는 것은 채권으로 수익율 10%이상을 내야된다는 뜻이지? 결론부터 말하면 낼 수 있어! 항상은 아니지만 특정 구간에는 채권으로 수익을 낼 수 있음. 그리고 내 생각으로는 근 2년은 채권으로도 연 10% 수익율을 낼 수 있는 기간이라고 생각하고 있음.그렇기 때문에 위험도가 낮은 채권을 현재 내 액티브 포트의 절반을 구성 중임일단 채권으로도 주식을 이길수 있다는 증거를 가지고 옴2024년 8월 기준 현재 채권은 나름 변동성 대비 좋은 수익을 보이고 있음. 몇개의 변동성(예를 들어서 엔캐리 청산이라든지... 옐런의 무작위 채권뿌리기라든지...)이런 것만 빼면 매우 안정적인 수익을 냈어. 심지어 미국 상위 500개 기업 평균보다 수익이 좋았단말이지.설명은gpt가 해줄거임이 차트는 2024년 연초부터 현재까지 S&P 500 지수의 여러 금융 지표를 시각적으로 비교한 것입니다. 차트에 표시된 내용을 설명하자면 다음과 같습니다.주요 지표:S&P 500 수익률 - 2년 만기 미국 국채 수익률 (L) [갈색 선]:이 지표는 S&P 500의 수익률과 2년 만기 미국 국채 수익률의 차이를 나타냅니다. 음수 값은 S&P 500의 수익률이 2년 만기 국채 수익률보다 낮다는 것을 의미하며, 이는 투자자들이 주식보다 비교적 안전한 채권을 선호하고 있다는 신호일 수 있습니다.일단 2024년에는 단기채가 미친놈이었음 모든 방면에서 snp << 단기채임. 보면 단기채 수익이 5.25~5퍼잖아(파월의 금리) 그런데 spy 배당은 지금 1.3%이니까...S&P 500 배당 수익률 - 2년 만기 미국 국채 수익률 (L) [주황색 선]:이 지표는 S&P 500의 배당 수익률과 2년 만기 미국 국채 수익률의 차이를 나타냅니다. 음수 값은 S&P 500의 배당 수익률이 2년 만기 국채 수익률보다 낮다는 것을 의미하며, 배당 수익을 추구하는 투자자들에게는 국채가 더 매력적일 수 있음을 나타냅니다.S&P 500 배당 수익률 - 10년 만기 미국 국채 수익률 (L) [녹색 선]:이 지표는 S&P 500의 배당 수익률과 10년 만기 미국 국채 수익률의 차이를 보여줍니다. 이 역시 음수 값일 경우 10년 만기 국채가 S&P 500의 배당 수익률보다 높은 수익을 제공할 수 있음을 의미합니다.S&P 500 지수 값 (R) [빨간색 선]:이 선은 S&P 500 지수의 실제 값을 시간에 따라 나타내며, 차트의 오른쪽 축에 표시됩니다. S&P 500 지수는 미국 증시에 상장된 500대 대기업의 주가를 대표합니다.해석:음의 수익률 스프레드: 모든 수익률 스프레드(수익률, 배당 수익률 - 국채 수익률)가 차트 전반에 걸쳐 음수로 나타나 있습니다. 이는 이 기간 동안 S&P 500의 수익률과 배당 수익률이 미국 국채 수익률보다 낮았음을 의미합니다.S&P 500 지수의 움직임: 수익률 스프레드가 음수임에도 불구하고, S&P 500 지수는 전반적으로 상승하는 추세를 보였습니다. 이는 채권이 더 높은 수익률을 제공할지라도, 투자자들이 주식에 대한 낙관적인 전망을 가지고 있었음을 나타낼 수 있습니다. 이는 미래 성장 기대나 유동성, 위험 감수 성향과 같은 다른 요인 때문일 수 있습니다.요약하자면, 이 차트는 S&P 500의 수익률과 배당 수익률이 국채 수익률보다 꾸준히 낮은 기간 동안 주식 시장의 가치가 전반적으로 상승했음을 보여줍니다. 이는 투자자들이 수익률 이상의 것에 주목하고 있으며, 자본 이익에 대한 잠재력 또는 대형주의 안전성과 성장 가능성을 감안해 낮은 수익률을 감수하고 있음을 시사할 수 있습니다.즉 2024년은 단기채의 연도였음. S&P를 들고 있을빠엔 단기채를 들고 있으면 수익도 더 나고, 이자도 연 5% 받고 낭낭했지. 이자가 5%니까 10%까지 5%만 더 채우면 되는거잖아? 그러니까 사실상 2024년도에는 단기채 + 나스닥을 들고 있었으면 안전하게 우리의 목표 수익을 채울 수 있었다. 이말이야일단 이 자료로 채권으로 시장(s&p)는 이길 수 있다는거 ㅇㅈ?근데 문제는 우리 나스닥은 못이겼단말이지(사실 이제 나스닥 조금 더 떨어지면 이기긴 함 ㅋㅋ) 그래서 나스닥을 이길 수 있는 채권의 전략에 대해서 알아보자-------------------일단 금리인하를 한다! 고로 채권을 사자! 이 말이 무슨말인지 아니?일단 아는 애들은 모르는 애들을 위해서 기다려봐.일단 채권이 종류가 진짜 많지만 나는 "고정금리 이표채" 이거 기준으로 설명할게. 이게 그냥 국채임. 미국이 발행하면 미국채, 한국이 발행하면 한국채아래 설명 뭐 읽으려면 읽고 안 읽어됨.GPT 설명고정금리 이표채는 채권의 일종으로, 발행 시점에 확정된 고정 금리로 정기적인 이자(쿠폰)를 지급하는 채권입니다. 이표채란 '이자 표면'을 뜻하는 용어로, 채권 발행 시 명시된 이자율에 따라 이자를 지급한다는 의미입니다. 고정금리 이표채는 일정한 주기로 이자를 지급하며, 채권 만기일에는 원금(채권의 액면가)을 상환합니다.고정금리 이표채의 주요 특징:고정 이자율:이 채권은 발행 시점에 정해진 이자율로, 만기일까지 동일한 금액의 이자를 지급합니다. 시장 금리의 변화와 상관없이 동일한 이자 지급액이 보장됩니다.이자 지급 주기:고정금리 이표채는 일반적으로 매년, 반기, 혹은 분기별로 이자를 지급합니다. 이 주기는 채권 발행 시점에 미리 정해집니다.원금 상환:채권이 만기되면 채권 발행자는 투자자에게 원금을 상환합니다. 원금은 채권의 액면가와 동일합니다.시장 금리와의 관계:고정금리 이표채의 매매 가격은 시장 금리와 반대로 움직입니다. 시장 금리가 상승하면 고정금리 이표채의 매매 가격은 하락하고, 시장 금리가 하락하면 매매 가격은 상승합니다. 이는 새로운 채권이 더 높은 금리를 제공할 때 기존의 고정금리 채권이 덜 매력적이 되기 때문입니다.안정성:고정금리 이표채는 안정적인 이자 수입을 제공하기 때문에, 예측 가능한 현금 흐름을 원하는 투자자에게 적합합니다. 특히 시장 금리가 하락할 때 이 채권의 고정 이자율이 매력적으로 다가올 수 있습니다.예시:만약 10년 만기 고정금리 이표채가 5%의 고정 이자율로 발행되었다고 가정해 봅시다. 이 경우, 채권 보유자는 매년 액면가의 5%에 해당하는 이자를 매년 지급받고, 10년 후 만기일에 원금을 상환받게 됩니다.고정금리 이표채의 장단점:장점:예측 가능한 수익: 고정된 이자율로 인해, 미래의 수익을 예측할 수 있습니다.시장 금리 하락 시 이점: 시장 금리가 하락하면 상대적으로 높은 이자율을 유지할 수 있습니다.단점:시장 금리 상승 시 불리: 시장 금리가 상승할 경우, 채권 가격이 하락하고 새로운 채권이 더 높은 이자율을 제공하므로 기존 채권의 매력이 떨어질 수 있습니다.고정금리 이표채는 채권 시장에서 매우 일반적인 유형의 채권이며, 투자자들에게 일정한 수익을 제공하는 안전한 투자 수단으로 간주됩니다.-----------안 읽어도됨고정금리 이표채는 그냥 "중도 해지가 불가능한 돈이 들어있는 통장"으로 이해해도 비슷함일단 가정을 4개 할게- 오늘은 2030년 1월 1일- 은행은 1개 뿐. 2030년 1월 1일의 이자율은 연 10%, 이자는 1년에 1번- 인플레이션 그딴거 없음- 은행에서 파는 통장은 모두 100만원임. 은행은 판지 1년뒤에만 다시 통장을 사고 이자율만큼 추가로 돈을 줌나붕이가 싱글벙글 하면서 은행에 가서 통장 1개를 산다고 치자.그러면 얼마야? 100만원이지. 그러면 나붕이의 2031년 1월 1일에 그 통장은 얼마가 될까? 2031년 1월 1일에 나붕이가 은행에 가서 팔면 총 110만원을 주겠지?와 간단하게 이자율 만큼 돈을 벌었어! 2030년 1월 1일에 나붕이는 현재 기대수익율이 10%인 통장을 들고 있는거지 시나리오 A : 금리 인상은행이 미쳤어! 나붕이가 통장을 사가니까 갑자기 이자율이 30%래만약 지금 다시 100만원 주고 통장을 샀으면, 130만원을 받겠네? 어이고... 나붕아.통장을 산 나붕이가 은행에게 환불해달라고 하지만... 소용없어. 왜냐하면 은행은 무조건 1년 뒤에만 통장을 다시 돈으로 바꿔주거든.그래서 너무 화가난 나붕이가 더이상 통장을 가지고 있고 싶지 않아. 그래서 통장을 시장에다가 팔려고해 . 그럼 나붕이는 얼마에 이 통장을 팔 수 있을까?일단 100만원? 절대 아니지. 왜냐하면 그 100만원을 들고 나붕이가 아닌 은행에 가면 1년뒤에 130만원을 받을 수 있는데, 110만원짜리 나붕이의 통장을 사겠어?그러면 나붕이는 자기 통장의 파는 가격을 깎아야해. 얼마나? 연평균 수익율이 30%가 되도록. 그래야지 나붕이의 통장이 시장에서 균등한 가격대비 가치를 가지게 될거야X x 1.3 = 110이야 그럼 x 는 얼마지? 84.61만원이야즉 나붕이는 100만원에 샀던 통장을, 단지 금리가 올랐다는 것 만으로 15.39만원 손해 봤어.시나리오 B : 금리 인하이번에는 은행이 금리를 10%에서 5%로 낮췄다고 가정해보자그러면 나붕이의 110만원을 주는 통장은 얼마가 될까?X x 1.05 = 110 이지? X = 104.76이야은행에서는 100만원 주고 1년뒤에 105만원 주는 통장을 파니까 110만원 주는 통장은 가격이 오른거지즉 금리가 내리면 기존의 통장은 가격이 올라-----------------어째튼 채권, 그중에서도 국채는 미리 발행한 약속인거야. 그런데 만약에 시장의 금리가 변한다면 채권의 가치는 변해단 가장 큰 장점이 있어채권의 가치가 변하더라도. 네 수익율은 변하지 않아. 이게 존나 중요한 사실이야.채권은 2가지 선택이 가능하거든?1. 끝가지 들고 있기2. 중간에 팔기1번의 경우 : 은행이 망하지 않는 이상 나붕이가 100만원에 주고 샀던 110만원 주는 통장은 1년뒤에 무조건 110만원을 줄 수 있어. 즉 채권은 물리다는 개념이 없어. 채권은 산 순간 너의 수익은 최소 산 순간의 이자율이야. 단 만기를 봐야겠지 ㅋㅋ? 애초에 s&p가 연 10% 오르는데, 금리는 높다 높다 하는 지금이 5%잖아. 저거만으로는 시장을 못 따라잡아2번의 경우 :얘는 물릴 수 있지. 특히 etf의 경우. 얘는 만기가 없잖아? 그러니까 물릴 수 있어. 즉 채권의 평가 금액을 기준으로는 채권에 물려서 손해를 볼 수 있다. 하지만 채권을 만기까지 가져가면 최소한 살때의 수익은 보장받는다. ---------------------------금리의 변화에 따라서 채권 가치의 변화를 수식으로 나타낼수 있음채권가격 = (1-금리율 변화) x 듀레이션(만기, 년) x 기존 가격임이건 대충 이자율로 할인해서 환산듀레이션을 계산해야 하는데... 귀찮으니까 그냥 넘어가자결론 :금리가 떨어질거 같으면 채권을 사자!채권을 꼭 만기까지 들고갈필요 없다!2024년에 단기채가 spy 두들겨 팼다!
작성자 : 짜르고정닉
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