“임차인에 이어 주택임대사업자의 보증금 보증 요건까지 강화하는 시행령이 시행되면, 비아파트 임대시장은 더 큰 혼란과 침체를 겪을 겁니다. 기회만 되면 임대사업자를 포기하려 하고, 공급도 급감할 것입니다.”

주택 등록임대사업자가 가입하는 임대보증금 반환보증 가입 요건의 강화가 예고되며 사업자들의 반발이 커지고 있다. 업계는 임차인이 자율적으로 가입하는 ‘전세보증금 반환보증’ 가입 요건이 ‘공시가격의 126% 이내’로 제한되며, 많은 빌라의 보증가입이 어려워지고 강제적인 역전세를 당하는 등 부작용이 있다고 말한다. 이 같은 126% 룰을 임대인이 의무 가입하는 임대보증금 반환보증에 적용하는 것은 시장에 더 악영향을 끼친다는 게 임대사업자들의 주장이다.

▶임대사업자 의무가입 보증도 126% 룰=앞서 국토교통부는 지난달 20일 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정령안’을 입법예고했다. 주택임대사업자가 가입하는 임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격을 산정할 때, 원칙적으로 ‘공시가격 인정비율’을 적용하도록 하는 게 골자다. 일부 임대사업자가 주택가격 산정 시 감정평가기관을 직접 선정하고 영향력을 행사하거나, 감정평가기관과 공모할 가능성을 차단하기 위한 취지란 설명이다.

현재 공동주택은 감정평가법인이나 감정평가사를 통해 산정한 평가액, 공시가격, KB시세 등을 통해 가격 산정방식을 자유롭게 선정할 수 있다. 그러나 공시가격과 실거래가가 없어 참고가 어렵거나, 주변시세와 큰 차이를 보이는 등 보증 가입시점 주택가격을 적절히 반영하지 못한다고 판단되는 경우에만 주택도시보증공사(HUG) 등 보증회사가 인정한 감정평가액을 활용할 수 있게 한다.

해당 입법예고에 이어, 이달 8일에는 ‘공시가격 및 기준시가 적용비율’ 고시안 행정예고가 이뤄졌다. 이는 임대보증금 반환보증 가입 요건이 세입자가 가입하는 전세보증 수준으로 강화된다는 내용이다. 이에 따라 9억원 미만 공동주택은 공시가격의 150% 이하, 단독주택은 190% 이하 등으로 차등화됐던 임대보증의 공시가격 적용 비율은 140%로 통일(오피스텔은 120%로 유지)하고, 부채비율은 90%를 적용한다.

즉 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있게 하되, HUG가 인정하는 감정평가액도 집값 산정 기준으로 활용할 수 있게 한다. 기존에 등록한 임대주택은 2026126년 7월 1일까지 제도 개편이 유예된다. 신규 임대사업자에게는 다음 달 중 적용된다.

▶“보증가입 어려움 더 증가할 것”=임대사업자들은 이같은 정부의 주택가격 산정 기준 강화와 감정평가 제한은 과도한 요건이라고 말한다. 가뜩이나 공시가격 반영에 따른 주택가격 기준이 시세와 괴리가 있는데 불확실한 공시가격의 반영을 강제하며, 기존에 등록한 일부 임대주택은 보증가입 어려움 등 피해가 클 수 있단 것이다.

우선 126% 룰에 대한 반발이 이어지고 있다. 최근 2년간 공시가격이 하락했는데 보증 가입 범위까지 축소되며, 강제 역전세가 발생하거나 비아파트 월세 증가 및 임대료 상승으로 이어지고 있단 점에서다. 대한주택임대인협회는 최근 정부에 제출한 특별법 시행령 개정안 등에 대한 검토의견을 통해 “비아파트 유형의 임대주택은 공시가격과 임대료 시세와의 차이가 크다”며 “본 시행령 개정안은 주택가격 산정 시 국토부 장관이 고시하는 공시가격 반영 비율 및 담보인정비율을 하향 조정해, 보증가입의 어려움이 더욱 증가하므로 매우 신중히 판단할 필요가 있다”고 했다.

기존에 등록한 임대주택의 경우 제도 개편이 유예되나, 보증가입 불가 등 피해가 발생할 것이란 지적도 나온다. 민간임대주택법에 따라 대통령령으로 정하는 사유 외에는 임대사업자로 등록돼 있는 기간에는 임대차계약을 해제 및 재계약 거절을 할 수 없다. 즉 보증 가입조건을 갖추지 못한 상태에서 임차인이 재계약을 요구하면, 이를 거부할 수 없어 불가항력적인 임대보증 가입의무 위반이 발생할 수 있단 것이다. 이외에 보증회사가 의뢰한 감정평가법인 등에 의한 감정평가만 가능하며, 높은 감정평가비용 부담 및 감정평가 유효기간이 2년에서 1년으로 축소되는 점도 불만이란 견해도 나온다.

이같은 요건 강화로 부작용이 발생하면 결국 시장의 피해로 돌아간다는 게 임대사업자들의 시각이다. 등록임대인으로 추정되는 장모씨는 국민참여입법센터 제출 의견을 통해 “더 이상 탈출구를 못 찾은 비아파트 임대인들은 기회만 되면 주택임대사업자를 포기하려고 할 것”이라며 “주택 공급은 급감할 것”이라고 했다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “(요건이 강화되면) 결국 등록 임대주택도 보증 반환이 더 어려워지는데, 정책 실기로 보증금 미반환 사고가 발생하면 이를 ‘전세 사기’라고 규정해 임대인들을 마녀사냥할까 우려된다”고 했다.