재건축 하는분들이면 이건 알아야 사기안당한다

부동산 갤러리

1/3

남편 독살후 아들 유산도 뺏어간 사건ㄷㄷ전북에 이런사건많다더라 ㄷㄷ 작성자 : ㅇㅇ

재건축 하는분들이면 이건 알아야 사기안당한다

부갤러(59.11) 2024.09.28 22:17:54

조회 131 추천 3 댓글 1

주말이니 좀 상세하게 씀

본인이 재재 투자에 관심 없더라도 알아두면 매우 좋다고 생각해서 정보공유함

핵심내용은 6번부터 있으니 바쁘거나 다 아는 내용이다 싶으면 바로 6번으로 가면 됨

비례율.. 용어는 들어봤는데 정확히 어디에서 활용되는지 잘 모르는 분들이 있으니 일단 개념부터 잡자

1. 추가분담금 대표공식 = 조합원분양가 - (감정평가액*비례율) = 조합원분양가 - 권리가액

$지식백서_용어정리ZIP_분담금_3p-1200x1200.png (스압) 재재 사업장에서 제시하는 \'비례율\'에 관한 설명$

이 공식때문에 비례율이 필요함

2. 비례율 = (종후자산총합-총사업비) / 종전자산총합 = (총수입비 - 총사업비) / 종전자산총합

ㅡ 종후자산총합 : 총수입비라고도 함. 조합원분양수익+일반분양수익+임대세대수익+상가분양수익 등 다 합친 값을 의미함

ㅡ 총사업비 : 정비사업하는데 드는 총비용. 여기서 핵심은 "평당 공사비". 공사비가 높아지면 총사업비가 올라간다

ㅡ 종전자산총합 : 지금 현재 정비사업지 물건들 감평액 총합

3. 재재 사업성 판단 주된요소 : 기본적으로 일반분양가*순수일반분양비율을 종합적으로 고려함 // 종후자산총합 요소

현재 시점에서 신축 국평 12억 이상*순수일반분양비율 40% 이상이면 사업성이 좋다고 봄

두 요소 모두 고려하기 때문에 조정이 가능함

예를 들어 국평가격이 더 높으면 일반분양비율이 낮아도 되는거고(강남은 일반분양비율 10퍼대여도 가능)

반대로 이보다 국평가격이 낮으면 일분비율이 높아야함

4. 재재 사업성 판단 부수요소 : 주된 요소가 충족되었다는 전제하에 전체세대수가 많으면 좋다 // 총사업비 요소

세대수가 많으면 규모의 경제로 인하여 평당공사비가 디스카운트됨

그러면 총사업비가 감소하겠지

근데 이건 3번을 충족한 이후 고려할 부수요소라는 걸 명심할 것

5. 비례율 100% 오버 / 언더의 의미

추가분담금 대표공식 = 조합원분양가 - (감정평가액*비례율) = 조합원분양가 - 권리가액

100% 초과 : 권리가액이 감평액보다 커지네 = 추가분담금이 줄어드네

100% 미만 : 권리가액이 감평액보다 작아지네 = 추가분담금이 늘어나네

100% 언오버로 사업성까지 언급하는 분들이 간혹 있는데

이러면 헷갈림

왜냐면 최종 비례율이 95%인데 동일 평형 이동시 실제 추분이 0 또는 환급금이 나오는 경우도 있거든

왜 이런일이 생긴걸까?

애초에 종후자산총합을 너무 낮게 비례율이 그렇게 나온 거야

따라서 비례율 100% 언옵을 바로 사업성이랑 굳이 직결 시킨 문장으로 적시할 필요는 없음. 견련성이 클 뿐이지

6. 비례율 관련 장난질

비례율 공식 다시 보고가자

비례율 = (종후자산총합-총사업비) / 종전자산총합 = (총수입비 - 총사업비) / 종전자산총합

ㅡ 종후자산총합 : 총수입비라고도 함. 조합원분양수익+일반분양수익+임대세대수익+상가분양수익 등 다 합친 값을 의미함

ㅡ 총사업비 : 정비사업하는데 드는 총비용. 여기서 핵심은 "평당 공사비". 공사비가 높아지면 총사업비가 올라간다

ㅡ 종전자산총합 : 지금 현재 정비사업지 물건들 감평액 총합

대표적인 장난질 케이스

A. 일반분양가를 현재시점 대비 지나치게 높게 잡는다

이러면 일반분양수익이 높아지고 종후자사총합이 늘어나고 그렇게 비례율 상승요인이 됨

B. 평당공사비를 현재시점 대비 너무 낮게 잡는다

이러면 총사업비가 줄어들고 비례율이 상승하게 됨

C. 종전자산을 지나치게 저평가한다

이러면 비례율이 상승하게 됨

정비사업지역에서 비례율 관련 장난질은 항상 존재함

보통 실상보다 더 좋은 비례율이 나오게 요인들을 설정하지

그래야 진행이 되니까

문제는 장난질 한 비례율에 조합원 한 사람이 대항하기 쉽지 않음

어떤 조합원이 정확히 계산할 줄 앎. 실제 계산해보니 조합 측이 지나치게 공사비를 낮게 잡은 거 같아

그래서 항의하지? 철저히 묵살당함

"왜 산통깨냐" "니가 전문가냐" "감평법인이 잘 했을텐데 왜 저래" 등등 공격 엄청 받는다

따라서 재재 투자할 의향이 있는 부갤러들은 조합 측 비례율만 너무 믿지말고 자체적으로 한 번 더 체크해 볼 필요가 있음(괜히 바깥으로 표출하지말고 나만 판단하자구)

사실 모든 요소를 정확하게 다 파악하는데 굉장히 힘들거임

재건축이면 그나마 나은데 재개발은 '종전자산총합'부터 렉 쎄게 걸릴거임

그래서 이와 관련해서 살짝 팁을 주려고 함

원칙적으로 관처 당시 나오는 비례율이 기준인데 요즘엔 막 그 이전 단계에서도 비례율이 나옴

ㅡ 어쨌든 어느 시기든 상관없으니 비례율 뽑아낸 자료를 어떻게 해서든 발품팔아서 구해

ㅡ 현재시점 종전자산 / 평당 공사비 / 일반분양가로 놓고 재산정

Cf. 단 평당공사비는 현재 착공하는 다른 정비구역의 평당공사비보단 높게 잡아야함. 왜냐면 지근 바로 착공할 게 아니잖아

이런식으로 본인이 스스로 더블체크를 할 필요가 있음

이건 조합 측에서도 안하고 부동산 쪽에서도 잘 안함

조합 측은 최대한 좋은 비례율이라 꾸미고 싶어하고

부동산은 최대한 많이 중개해서 돈 벌고 싶어하니까

7. 핵심

재재 투자할 의향이 있는 부갤러들은 조합 측 비례율만 너무 믿지말고 자체적으로 한 번 더 체크해 볼 필요가 있음

학창시절에 자주 배운 비판적 사고의 발현이라 보면 됨

그리고 산정결과 '아 이 비례율은 사기다' 라고 생각이 들면 걍 조용히 런치거나 다른 곳 알아보면 됨! 굳이 공표해서 미움받지 말자구

고정닉 0

전체 댓글 0개

등록순

본문 보기

타인의 권리를 침해하거나 명예를 훼손하는 댓글은 운영원칙 및 관련 법률에 제재를 받을 수 있습니다.
Shift+Enter 키를 동시에 누르면 줄바꿈이 됩니다.

갤러리 리스트
번호	제목	글쓴이	작성일	조회	추천
설문	축의금 적게 내면 눈치 줄 것 같은 스타는?	운영자	24/11/11	-	-
AD	[삼성선물]제로데이 ep4- 맞다보면(?) 알게되는0DTE	운영자	24/11/15	-	-
AD	상금 4,000만원 상금 4,000만원 상금 4,000만원	운영자	24/07/01	-	-
7587827	근데 미국이 달러를 버리면 위엔화가 달러 대체하냐?	ㅂㅈㅁ(211.219)	21:24	26	0
7587826	역술인 천공 “11월 미국 대선에서 해리스가 대통령 돼야 한다”	부갤러(211.234)	21:24	69	0
7587825	마이크로스프트 코인 언제 나오냐? [2]	ㅂㅈㅁ(211.219)	21:23	45	1
7587824	지금도 살자 존나 하는데 뉴스 막고 있는거뿐 ㅋㅋ [12]	원룸맨(110.35)	21:23	678	38
7587822	결혼할때 사회적눈치상 또는 안하면하자있어보일까봐 하는 경우도많냐? [2]	부갤러(218.154)	21:21	65	0
7587821	한국에서 입지가 좋아 유일하게, 일본, 미국, 중국 모두 원했던 도시,	ㅇㅇ(182.211)	21:21	27	0
7587820	교토 진짜 좋더라 꼭 가봐라 [2]	부갤러(61.77)	21:21	115	5
7587819	역상관 통화쌍. 캐리 청산 조건. 중위 소득.대부분 나로 알았을 껄ㅋㅋㅋ	야스이■센타치(210.183)	21:21	67	0
7587818	내년쯤 살자소식좀 있겠네 ㅋㅋ	ㅇㅇ	21:20	58	0
7587817	트럼프가 달러를 버리고 가상화폐를 달러대체 하겠다는 거냐? [1]	ㅂㅈㅁ(211.219)	21:19	50	0
7587816	여의도 한강 주변아파트하고 강남 분당 아파트들 너무 고평가 아닌가?	부갤러(49.142)	21:17	52	1
7587815	개잡대 똥떡얘기 그만 ㅋㅋ	ㅇㅇ	21:16	30	0
7587814	남의 나라 모르면 보지롭게 삽시다 ㅋㅋ 니들 처럼 좃 되는겨 ㅋㅋㅋ	야스이 센타치(210.183)	21:15	59	0
7587813	기생충년 모든세금끊어버리고 폐기	ㅇㅇ	21:15	21	0
7587812	야시발 마누라새키 문씨인디?	ㅇㅇ(39.7)	21:14	19	0
7587811	걸캅스 명장면...GIF	ㅇㅇ(218.147)	21:14	112	1
7587809	서울 신축은 10억이하 없냐 [3]	부갤러(211.36)	21:14	55	0
7587808	내가 보기에 대기업 새끼들이 오히려 좃됐음 ㅋㅋ	원룸맨(110.35)	21:13	92	3
7587807	이번 동덕여대사태에서 느낀점	ㅇㅇ(61.98)	21:13	74	1
7587806	여자들 나이 먹어도 혼자서 먹고살 자신 있다고 하던데 [1]	부갤러(211.38)	21:13	60	3
7587805	주가조작 슬슬 시동거는 이정재 충격근황.jpg (초록뱀과 장사의신) [10]	부갤러(143.244)	21:12	1134	42
7587804	독거남 개조선한테 1원도 안준다 ㅋㅋ	ㅇㅇ	21:11	43	2
7587802	[단독] 명태균 윤석열 오전 통화 10분 뒤 이준석에 문자 [1]	ㅇㅇ(118.235)	21:08	79	1
7587801	분당 아파트도 가격편차가 엄청크더라 [5]	ㅇㅇ(211.219)	21:07	103	2
7587799	현재 재산 축적의 문제점은	중고노인(223.38)	21:07	35	0
7587798	친구한테 80만원 빌렸는데 [4]	ㅇㅇ(211.235)	21:07	64	0
7587797	대방어와 슈톨렌의 계절이 오는구나... 낭만이다.	ㅇㅇ(123.213)	21:07	37	0
7587796	엔 보지에서 빠지면...물가 씹창 나고.. 노인부양비 어휴..	야스이 센타치(210.183)	21:06	55	1
7587795	아파트 경매 9년만에 최대 ㅋㅋ [1]	원룸맨(110.35)	21:06	82	1
7587794	생리대 구걸하느년 보지찢어 [1]	ㅇㅇ	21:06	50	0
7587793	폐미년이 남자세금은 존나 훔쳐먹네 ㅋㅋ [1]	ㅇㅇ	21:05	44	0
7587791	어린 여직원들 많아도 솔직히 결호하라고 소개할만한 친구 별로 없음 [1]	부갤러(211.38)	21:05	49	1
7587789	부동산 관련 질문 하고싶은데 어느 온라인 커뮤니티 가야해?	ㅇㅇ(218.54)	21:04	22	0
7587788	경제적 자유를 이뤘다고 할만한 순자산이 [3]	부갤러(106.101)	21:04	73	1
7587787	레몬크림 치킨시켰다....JPG [2]	ㅇㅇ(218.147)	21:03	82	0
7587786	동덕여대 페미 커밍아웃 하면서 ㅋㅋㅋ	원룸맨(110.35)	21:03	51	2
7587785	여자는 40 넘어도 데려갈 남자들 많다 [2]	부갤러(211.234)	21:03	109	8
7587784	스시녀랑 즐길라고 엔화충전중 ㅋ	ㅇㅇ	21:03	30	0
7587783	요즘 야가다에 20대들 많이보이더라	부갤러(121.143)	21:03	45	0
7587781	아는 사람은 알지만 우리나라에서 환경은 경기북부가 최고다 [1]	부갤러(175.211)	21:02	46	0
7587780	노무현이 진짜 ㅂㅅ이었던것	부갤러(118.235)	21:02	59	1
7587779	비트코인 보니 엄청 오르고 전말 좋다는데 3억 넣울까. [2]	ㅣㅣㅣㅣㅣㅣ(218.48)	21:02	55	1
7587778	일본은 메뉴얼...4월이나 연기 되면 6월 내에 초도 같은 게 나옴.. [1]	야스이■센타치(210.183)	21:02	48	0
7587777	사회 분위기가 팍팍 바뀐다	중고노인(223.38)	21:01	82	1
7587776	윤석열 공천 개입 완성 [3]	부갤러(118.235)	21:00	77	3
7587775	좆거지 기생충년 세금 훔쳐먹는 아가라 찢어	ㅇㅇ	21:00	35	0
7587774	퐁퐁한새끼= 도태 병신새끼 ㅋㅋ	ㅇㅇ	20:59	26	0
7587772	위례같은 교통 불모지 신도시개발은 다신 나오면 안 된다 [1]	GOD(39.125)	20:58	49	0
7587771	기생충 김치년은 1억도아깝지 ㅋㅋ	ㅇㅇ	20:58	24	0
7587770	인천은 송도도 마계임? [1]	부갤러(211.36)	20:58	33	0