재건축 사업성은 걍 내 대지지분 팔아서 분담금 낮추는거임.
평촌 가이드 라인은 용적률 330%에 기부채납 15%임.


평당
공사비 : 1000만원
기타 사업비 : 200만원

총합 평당 사업비 : 1200만원

으로 앞으로 인플레까지 포함해서 좀 많이 쳤다.

그럼 1세대당 사업비는

34평 85제곱 : 1200×55평 = 6.6억
38평 101제곱 : 1200×65평 = 7.8억

여기서 팔아치울 대지지분 가치를 빼면 그게 분담금임.

대충 평촌 꿈,목련 대형 평수아파트로 계산해보자

36평 대지지분 : 16평
46평 대지지분 : 20평

330% 용적률 중 기초과분 기부채납 15% 인데
대충 걍 최대로 15% 다뜯긴다고 가정하자

기부채납후 대지지분

36평 : 13.6평
46평 : 17평.

용적률 330% 아파트 대지지분

34평 : 9.25
38평 : 10.5

여기 까지 왔으면 다왔다.

이제 대지지분 1평당 가치를 따져보자.

신축 34평 분양가를 평당 4000 해서
13.6억에 분양한다 치자. 여기서 사업비를 빼고 대지지분으로 나누면 됨.

그럼 13.6-6.6=7억.
7÷9.25=7567만원.

1평의 대지지분 가치가 7567만원이다.

36평형 -> 34평형으로 재건축하면
팔아치울수 있는 대지지분이 13.6-9.25 = 4.35평.
1평당 7567만원이니까
대충 3.3억 정도 이익이 생김.
그럼 분담금은 얼마?!

6.6-3.3=3.3억.


46평형 -> 34평형으로 재건축하면
과정은 똑같고
6.6-5.9=0.7억 쯤.

46평형 -> 38평형 재건축이면
7.8-5.0=2.8억 쯤.

대충 평촌은 대형 평수 다운사이징 해야 사업성이 나올듯함.

36-7평형은 34평 국평으로.
45-8평형은 38평이나 40평으로 하지 않을까.

나머지 중,소형 단지는?!

32평->28평
24평->20평으로 가야 할만할텐데

줄여서 할라나 모르겟다.