[정보] 전세 제도로 인한,  LTV 왜곡, (명목) LTV 와 (실질) LTV 차이, ㅇㅇ

왜,
한국 아파트들의
(실질, 차입금 구조) LTV가 100%가 넘는지,
이해를 못하는 사람들이 많아서
쉽게 풀어줌,


이래도 이해 못하면,
대화 진행 안 됨,

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​​​​​​​A 아파트 단지,


B동의 
아파트들의
비슷한 층과 (방)향의, 
평균 실거래가는 10억 정도인,


1번 아파트,
2번 아파트, 가 있고,


- 1번 아파트에는 
전세 7억으로 세입자가 있고, 세입자가 거주하고 있음,


- 2번 아파트의 신규 매수자(호구 새끼)는
주택담보 대출 4억 받고, 
실거래가 10억으로 매수해서 실거주 하고 있음,
실거래가 10억으로 계약된 거래 동기는, 
전세 7억이 껴 있는 
1번 아파트의 직전 거래 가격이 10억 이었기 때문이었음,
즉, 
전세 7억 껴 있는 
1번 아파트의 가격이 
2번 아파트 거래 가격에 근거와 기준을 제시 해줌,


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여기서,
명목 LTV(주택 대출 비율) 와
실질 LTV 차이가 발생 되는데,


은행 대출 LTV 공식(명목, 통계)으로는
2번 아파트 거래 계산 대로 
(명목) LTV는 4억/10억= 40% 이지만,


10억 이라는 
아파트 거래 가격의 
근거와 기준은
전세 7억이 껴 있는 
1번 아파트의 거래 가격이었기 때문에
(실질) LTV는 (7억+4억)/10억=110% 가 되는거임


은행 계산 공식 이나, 
금융 통계에는
(명목) LTV가 쓰이고, 수치가 낮아서, 문제가 없는 듯이 보이지만,


실질적으로,
아파트 단지 전체의 가격  형성에,
아파트 가격 형성에 투입되는,
차입금(대출, 전세도 사인간 대출임,) 구조를 분석 해놓은,
(실질) LTV 를 뜯어보면,
일본 버블 시절 보다 훨씬 높은,
(실질 차입금) LTV 100% 이상 이라는걸 알게 됨,