3줄요약 (꽤 심도있는 글이니 2분만 시간내서 읽어보길 권함)

1. 주택구입부담지수는 22년에 정점을 찍은 후 버블은 많이 꺼진 상태지만, 상방이 어느정도 막혀있음

2. 그러나 전세가율이 23년 급락 이후 급등하고 있음

3. 둔촌주공 이후 대단지 입주장 지나면 본격적인 공급 절벽으로 전세 대란 올수있고 전세가율 현재보다 더 급등 시 매매가 급등 가능

한국주택금융공사에서는 3개월마다 주택구입부담지수를 산출하여 발표합니다.

저도 이 주택구입부담지수가 산출될 때마다 이를 바탕으로 서울 부동산 버블 수준을 판단해보는데요, 이번에 2024년 1분기 주택구입부담지수가 업데이트되었기에 이를 반영하여 설명을 드려보고자 합니다.

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주택구입부담지수란...(중략)... 소득 대비 집값을 나타내는 PIR은 주택 구입에 큰 영향을 주는 금리가 배제되어 산출된 지표이기에 PIR보다 주택구입부담지수가 보다 실질적이고 유의미한 지표로 판단됩니다.

2024년 1분기 서울 주택구입부담지수는 151.0인데요, 이는 서울의 중간소득 가구가 서울의 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 37.8%를 주택담보대출 원리금 상환에 넣어야 하는 수준을 의미합니다. 중장기 평균은 소득의 32.6%를 대출 원리금 상환에 넣어야 하는 수준인데 그것보다는 약 1.16배 정도 되기 때문에 서울 부동산의 버블 수준이 낮은 상태라고 말하기는 어렵습니다. 참고로 전고점은 2008년 2분기로 소득의 41.2%, 현고점은 2022년 3분기로 소득의 53.7%가 대출 원리금 상환에 필요했습니다.

...(중략)...

추가적으로 생각해봐야 할 것이 바로 '전세자금대출'의 존재인데요, 2008년에 처음 생기고 그 이후 급격히 확대된 전세자금대출은 전세가를 밀어올리면서 매매가에도 적지 않은 상방 압력을 제공했다고 보기 때문입니다. 실제 전세자금대출 잔액 추이를 보면 2012년말 6.4조원 → 2016년말 36조원 → 2021년말 162조원으로 급격히 늘어났는데 이는 간단히 봐도 9년간 156조원의 유동성이 부동산 시장에 공급된 것을 의미합니다.

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엄청난 유동성이 전세 시장에 공급되면서 이것이 매매가에도 영향을 미쳤다고 볼 때, 주택구입부담지수도 과거와 같은 기준으로 판단하는 것은 문제가 있다는 생각입니다. 여기서부터는 개개인 각자의 판단 영역이데, 전세자금대출이 없었던 시절의 전세가율 고점이 64.6%(2001년 10월)였고 전세자금대출이 생긴 후의 전세가율 고점이 75.1%(2016년 6월)로 1.16배 증가한 점에 착안하여, 매매는 실수요뿐 아니라 갭투자도 있기 때문에 전세자금대출이 생기고나서 늘어난 전세가율 증가폭 1.16배에서 절반의 비중만 적용하여 주택구입부담지수에 1.08배 증가율을 적용해보면 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 수준의 중장기 평균은 35.2%, 고점은 44.5%가 적정할 것으로 추정해봅니다.

그렇다면 2024년 1분기 기준 서울 중간소득 가구가 서울 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 37.8%를 주택담보대출 원리금 상환에 넣어야 하는 수준은 고점보다는 중장기 평균에 가까운 수준으로, 버블이 어느 정도 해소된 수준으로 판단됩니다. 다만 역대 최저 수준의 가산금리를 감안한다면, 이제는 기준금리 인하 없이 추가적인 주택담보대출 금리 인하는 어려울 것으로 보입니다. 따라서 기준금리의 인하 없이 매매가가 최근의 뜨거운 장세가 지속될 경우 주택구입부담지수도 빠르게 올라갈 것이므로 이 뜨거운 상승세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보입니다. 그러나 또 다른 뇌관이 도사리고 있습니다.

개인적으로 부동산 버블 수준을 파악하는데 있어 주택구입부담지수 만큼이나 중요한 지표가 전세가율이라고 보고 있는데요, 2024년 6월 기준 서울 아파트 전세가율은 53.7%로 중장기 평균(54.3%) 대비 아주 조금 낮은 편입니다. 그러나 그래프에서 보시다시피 전세가율은 2023년 상반기를 저점으로 빠르게 상승하면서 중장기 평균과의 갭을 없애고 있습니다.

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전세가율의 중요성은 지난 과거에서도 입증된 바 있습니다. ...(중략)...

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그런데 그 전세가율이 2023년 4월(50.8%)을 저점으로 2024년 6월(53.7%)까지 계속 상승하고 있습니다. 문제는 서울 아파트 전세가에 직접적인 영향을 미치는 수도권 아파트 입주 물량이 갈수록 감소한다는데 있겠죠. 특히 수도권 아파트 입주 물량이 연간 15만호를 상회하면 전세가율이 떨어지고, 연간 15만호를 하회하면 전세가율이 올랐던 이력을 상기해본다면 2022년 14.0만호, 2023년 10.2만호라는 수도권 아파트 착공 물량은 2025~26년에도 전세가율이 계속 오를 가능성을 높이고 있습니다.

제 나름의 결론을 내보자면, 주택구입부담지수로 확인되는 서울 부동산 버블은 작은 편은 아닙니다. 적어도 중장기 평균보다는 높은 편입니다. 그러나 2024년 11월부터 2025년까지 서울의 입주 물량이 단기간 늘어나는 상황을 제외하면 향후 입주 물량 감소는 확실한 상황에서 전세가율 역시 계속 상승할 것이 예상되고 있기 때문에 매매가의 상방 압력은 시간이 갈수록 점증될 것으로 보입니다.

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무엇보다도 앞으로 공급이 다시 늘어나려면 건설사들의 채산성이 확보되어야 하는데 현재의 공사비 급등 상황을 감안하면 결국 분양가가 올라와줘야 합니다. 분양가가 오르려면 집값이 올라야 하기 때문에 집값이 어느 정도 오르기전까지는 공급이 늘어날 가능성이 매우 적습니다. 결국 집값의 상승은 점차 '필연'이 되어가고 있는 셈입니다. 따라서 2024년 11월 둔촌올림픽파크포레온 이후에도 반포, 이문, 장위 등 대단지 입주가 이어지면서 시장이 주춤할 때가 사실상 시장 진입의 마지막 기회가 될 가능성이 높다는 판단을 해봅니다.

(디씨 글자수제한 ㅄ 같은거 뭔 63000자라면서 3000자도 안되는데 등록안되네. 그거떄문에 중략 많이 했음. 풀버전 보고싶은사람은 부동산 스터디 카페 인기글 ㄱ)