반응이 좋아서 글한개 더 작성하려고 함.

지금 아파트 가격에 거품이 끼는 이유를 설명해보겠음.

아래 첨부하는 표는 서울 중상급지 소규모재건축 아파트 수지표(2022ver.)임.

1. 토지비 : 22.6%

법률자문 이런거 내부자가 하면 0원임.

용역비 명목으로 현장정리 되어있는데 시공사에 넘기면됨. 사실상 사무실직원들 인건비라고 보면됨.

컨설팅 수수료 0.6%인데 브로커한테 가는 돈임(조합장이 될수도 아님 공인중개사가 될수도. 토지작업한 브로커)

2. 건축비 : 47.6%

평당 700만원으로 잡았는데 건축공학자가 아니라 자세히는 모르는데 대충 다띠고 회사가 15% 남는다고 들음

(물론 작년 기준임. 현재 실 공사비는 더 올랐을수도, 원자재 하락으로 더 내려갔을수도 있음)

3. 판매비 : 6.5%

분양대행사에 내리는 비용임. 서울 상급지는 5%이하로 나오는데 판매하기 안좋을수록 올라감.

강원도나 오지 같은데는 10%넘는곳도 있음. 현 수지표에서는 비용의 6.5%

4. 부대비 : 13.7%

일반 부대비용 9.1% 여기서 필수로 들어가야하는건 신탁사 책준(1.9%)

이 외에 일반 관리비 운영비는 그냥 시행사 사무실 운영비나 예비비라고 보면 됨. (7.2%)

5. 금융비 : 9.6%

대출이자로 나가는 돈 9.6%

6. 사업 수익률 : 21.6%

수지표대로 기간내에 주택을 판매했을시 기대수익이 21.6%라는거

지출 합계가 867억인데.

줄줄 샌돈만 대충봐도 어마어마함.

공사관계자가 아닌 제3자(시행사/브로커)한테 떨어지는 지출액만 계산해봐도 867억중 100억이 훌쩍넘음.

여기에 사업수익률 약 21%를 더한게 님들이 분양받는 금액인거임.

물론 시행사와 은행,투자자들도 먹고 살아야하기 때문에 마진을 남기는건 당연한건데 너무 과도하게 거품을 부풀렸다는거임.

쉽게 말하면 대출이자나 금융비 제외하고서라도 원가 867억에서도 약 10% 정도 거품이 끼였는데,

님들은 867억에서 시행사 및 투자자 수익률 약 21%를 더한 1100억에 주택을 공급받는다는거.

물론 문재인 시기 전에는 이렇게 수지표 짜지 않았음.

거품이 훨씬 덜꼈고 분양가격도 주변 부동산 시세조사 철저하게 한다음 유동적으로 90~95%정도로 잡았었음.

17~22년도에 막지어도 팔리고 지방도 청약에서 완판되고 그러니 시행사 시공사도 미쳐가지고 버릇나빠진거.

근데 이 버릇나빠진게 고쳐질 기미가 안보인다.

지금 회사에 미분양 쌓여있는 상황에서 매주 위에서는 어떻게든 팔라고하는데

가격 내릴생각은 전혀안하고 시장반응은 전혀 없다.

굉장히 악순환인게 대출이자는 매달나가고 있어서 이미 수익률은 제로에 원금까지고 있는 상황인데도 버팀.

그나마 나라에 통매각하는걸로 빼거나 중국이나 베트남가서 교포한테 팔고있는 실정.