■ 용산 왜 뜨나 ■

- 집장촌 개발 등 호재 줄줄이

높은 토지 수용 가격은 걸림돌

요즘 주목받는 서부이촌동은 물론이고 용산 전체가 서울에서 가장 투자가치 높다는 데는 이견이 없다. 용산이 이렇게 뜨는 이유는 뭘까.

첫째, 투자규모부터 거대하다. 이번에 나온 국제업무지구 개발계획은 물론이고 용산 미군기지 공원화 작업, 한강 르네상스 프로젝트 등 굵직굵직한 호재만 여럿 있다.

용산역 전면 집장촌 지역 재개발 사업은 이미 시공사 선정이 완료된 상태. 이곳에 40층짜리 호텔과 주상복합단지가 들어설 예정이다. 집장촌 지역의 경우 현재 3.3㎡당 가격이 1억5000만원을 호가하면서 매물이 없는 상황. 2001년 12월 용산지구단위계획이 발표되기 직전 시세가 3.3㎡당 500만원이었던 것과 비교하면 6년 만에 무려 30배 이상 폭등한 셈이다.

보광동 일대 109만㎡(33만평) 규모로 추진 중인 한남뉴타운 사업 역시 가속도가 붙고 있다. 이런 개발호재 덕분에 용산 땅값은 올 상반기까지 서울 지역 내 상승률 상위권 자리를 고수하고 있다.

한태욱 대신증권 부장은 “용산에는 개발호재가 많은 데다 강남권 규제 강화에 따른 반사이익까지 기대되면서 이제 막 개발 성숙기로 접어들고 있다”고 설명한다.

둘째, 위치에서도 좋은 평가를 받는다. 2020년이면 KTX 용산역, 인천공항철도와 경의선, 신분당선 등이 만나는 육상교통 요지에 국제여객터미널이라는 해상교통기능까지 더하게 된다. 특히 남북정상회담과 맞물려 북한과의 관계 개선으로 경의선이 복구된다면 용산이 북한과의 연결 거점이 될 수 있다는 기대도 있다.

고종완 RE멤버스 대표는 “용산이 북한 연결 거점이 된다면 자연스레 서울 도심의 교통 요충지로 도약할 가능성이 높다”고 밝힌다. 용산 개발과정을 찬찬히 보면 흡사 70년대 강남 개발의 복사판이란 평가도 많다. 과거 70년대 정부의 적극적인 개발 의지와 인구 유인책으로 강남권이 만들어졌듯 2000년대 들어서 정부가 강남·북 균형발전이란 명목으로 수많은 개발 인센티브를 용산에 주고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “용산이 제2의 강남권 혹은 그 이상 지역이 될 것이란 기대심리가 부동산 침체기임에도 가격 상승을 불러오는 원인이 되고 있다”고 밝힌다.

물론 호재가 많으면 약점도 있게 마련. 교육 문제가 용산의 최대 취약점으로 꼽힌다. 지역 명문학교가 없는 데다 유명한 학원시설도 부족한 상황.

양용화 외환은행 부동산팀장은 “학원 문제는 상업시설이 들어서고 주거단지 입주가 시작되면 자연스레 해결되겠지만 명문 학교 유치에는 적잖은 시간이 필요할 것”이라고 지적한다.

또한 주변 토지 수용가격이 너무 높아 개발 과정에서 조합원들 간 이해득실 조율이 어려울 수밖에 없다. 대규모 프로젝트들이 한꺼번에 진행되고 일부 지역은 고밀도로 개발되면서 쾌적성이 줄어드는 등 주민들의 불만도 점차 높아질 것으로 보인다.

■ 지녁별 경쟁력 따져보니 ■

- 서부이촌동 투자가치 `0순위`

용산에는 본격 개발을 앞둔 지구들이 많아 일일이 열거하기도 힘들 정도다. 이들 중 향후 기대가치가 높은 곳은 어디일까.

전문가들은 대부분 서부이촌동에 손을 들어줬다.

한태욱 부장은 “서부이촌동은 교통이 불편하지만 향후 개선여지가 충분하고 복합단지로 개발되기 때문에 생활 편리성 면에서 후한 점수를 받을 것”이라고 내다봤다.

용산의 대표적 부촌인 동부이촌동 역시 전형적인 주거단지로 개발이 거의 완료된 곳.

양재모 한양사이버대 교수는 “동부이촌동은 용산 지역의 대표 주거지면서 한강과 용산공원 조망권을 동시에 갖추고 있어 여전히 투자가치가 높다”고 설명했다.

최고 입지조건을 갖추고 있긴 하지만 업무 및 상업지구 등 생활편의시설 면에서 아직 한계를 보이는 것 또한 염두에 둬야 한다.

원효로 일대나 한남동 역시 ‘다음 타자’로 주목받고 있다. 특히 원효로 일대는 주상복합이 아닌 공동주택 형태로 개발할 가능성이 커 국제업무지구의 배후주거지로 기대된다. 박상언 대표는 “개발행위 제한지역이지만 향후 재정비촉진지구 지정지로 유력한 곳”이라고 평가한다.

한남동 역시 기대가치가 높은 곳으로 꼽힌다.

한태욱 부장은 “한남동은 뉴타운과 단국대부지 개발이 완료되면 고급 주거지로 자리 잡는 데다 주변 이태원의 상업, 업무시설 덕분에 생활 편의성이 완비된 곳”이라고 평가한다. 물론 복잡한 교통난 해결이 급선무다.

이 밖에 한강로 일대는 업무단지와 적당히 인접해 있고 용산민족공원을 좌측으로 끼고 있어 주거환경 면에서는 오히려 서부이촌동보다 유리하다. 서·동빙고동 일대는 재건축 기대감과 함께 주거환경은 좋지만 교통이 열악하고 생활편의시설이 부족한 게 아쉽다.

고종완 대표는 “서부이촌동 철도 정비창 주변을 시작으로 동부이촌동, 한남동, 이태원, 보광동으로 개발 축이 계속 이어질 것”이라고 내다본다.

■ 용산에 투자한다면? ■

- 소형 연립주택 · 오피스텔 투자 유망

그렇다면 용산에서 노려볼 만한 부동산 상품은 어떤 게 있을까. 이미 가격이 폭등한 재개발 지분 대신 틈새 투자처로 서부이촌동, 한남동의 상가나 소형 연립주택을 꼽는 전문가들이 많았다. 향후 개발 입주권을 받는 데 유리하고 아직 가격 상승폭이 크지 않기 때문.

박병호 한국리츠에셋 이사는 “용산은 이미 투자 측면에서는 늦었지만 재개발이 기대되는 허름한 상가나 주택을 사들이는 게 그나마 리스크가 낮을 것”이라고 밝혔다.

오피스텔 역시 틈새 투자처로 꼽혔다. 용산 오피스텔은 현재 공급보다 수요가 많은 상태로 3.3㎡당 매매 가격이 731만원 수준.

김태수 맵리얼티 팀장은 “인근 여의도·마포권(804만원), 도심권(888만원), 그리고 강남권(927만원)보다 가격이 크게 낮기 때문에 향후 업무단지들이 들어서면 오피스텔 수요가 점차 늘 것”이라고 기대했다.

【 용산 상권 미래는? 】

◆ 삼각지·숙대입구역 도약 기대

= 용산 민자역사에는 지난해 8월 문을 열어 개점 1주년을 맞은 아이파크백화점이 이 일대 변화 바람을 불러오고 있다. 패션, 레포츠 전문점은 물론이고 이마트, CGV 등까지 포진시키며 ‘초대형 멀티 복합쇼핑몰’ 면모를 갖췄다. 지금은 위상이 많이 약해졌지만 용산 전자상가 역시 용산을 대표하는 상권으로 자리매김했다.

최근에는 유동인구가 많은 지하철 4호선 신용산역 국제빌딩 주변으로 직장인을 위한 구 건물의 음식 업종이 강세를 보이고 있다. 물론 상권 규모는 상대적으로 작은 게 아쉽다.

용산 상권의 미래 모습은 어떨까. 지금 상황을 보면 교통의 편리성은 갖췄지만 한강대교를 건너 자리 잡은 노량진역에 비해 상권 범위나 영향력 면에서 뒤처지는 것 또한 현실이다.

하지만 개발 호재가 줄줄이 이어지면서 상권 전망도 밝은 편이다.

박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “기존 국제빌딩 주변의 용산 파크자이, 월드마크 등 30~40층 규모의 고층 주상복합아파트를 비롯해 집장촌 주상복합 개발 등이 줄줄이 대기하고 있어 배후 세대가 견고한 상권으로 도약할 것”이라고 내다본다.

지역별로 봤을 때 용산 개발 최대 수혜지로 꼽히는 서부이촌동의 도약으로 상권이 팽창되면서 삼각지역, 숙대입구역이 급부상할 전망이다.

특히 삼각지역은 용산 개발지역과 인접해 있고 교통 접근성도 좋은 데다 강남·북 진출입도 용이한 게 매력요소로 꼽힌다. 현재 곱창, 대구탕 전문점 등이 기존 상권 명소로 자리 잡은 데다 대형 주상복합 입주가 본격화되면서 상권의 무게감도 더해지는 상황.

그동안 주목을 덜 받았던 숙대입구역 역시 개발 기대감이 높다.

박대원 연구원은 “숙대입구는 대학가 상권 중에서는 다소 위상이 약한 편이지만 패션, 먹을거리 업종이 강세를 보이고 있다. 젊은 여성 고객층 유입으로 수요도 탄탄한 편”이라고 설명한다.

대표적 부촌인 동부이촌동 상권 경쟁력도 여전하다는 평가다. 동부이촌동은 사통팔달의 교통여건을 갖춘 데다 가구 수 대비 상업시설 비율이 낮은 게 장점. 물론 소규모 상점만 많을 뿐 상권 수준이 그리 높지 않은 게 아쉽다.

장경철 3M컨설팅 대표는 “동부이촌동은 강남 주택가와 달리 패션거리나 대형 고급 백화점이 없는 게 ‘옥의 티’”라고 평가한다. 실제 동부이촌동 주민들이 백화점을 이용하려면 소공동 롯데백화점이나 회현동 또는 반포 신세계백화점까지 나가야 한다.