국토부, 투기방지·시세차익 환수 방안 등 검토

시세차익 높은 곳 장기간 전매 금지…거주의무 가능성도

(서울·세종=연합뉴스) 서미숙 윤종석 기자 = 정부가 신혼희망타운의 분양주택에 별도의 전매제한 기간과 거주의무 요건 등을 두는 방안을 검토 중이다.

신혼희망타운이 수도권 유망 지역에 주변 시세보다 저렴한 가격에 공급돼 일부 '로또' 논란이 우려되면서 과도한 시세차익을 줄이고 투기성 수요 등을 차단해보려는 복안이다.

14일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 현재 한국토지주택공사(LH)와 함께 신혼희망타운의 투기방지와 시세차익 환수 방안의 하나로 분양주택에 대한 별도 전매제한 기간을 부여하기 위한 실무 검토에 착수했다.

국토부는 신혼희망타운의 본격적인 공급을 앞두고 관련 제도를 설계하고 있으며, 일부 지역에서 당첨자에게 과도한 시세차익이 돌아갈 것으로 예상되자 별도의 강화된 전매제한을 두는 방안을 논의하고 있다.

이와 관련해 LH는 한국감정원에 의뢰해 인근 지역 주택공시가격 등 기초자료를 받아 예상 분양가와 시세차익, 전매제한 기간 설정 등과 관련한 분석에 들어간 것으로 전해졌다. 

국토부는 신혼희망타운을 서울 수서역세권과 경기도 과천 지식정보타운과 위례신도시 등지에 2만1천호, 지방에 9천호 등 3만호를 우선 공급하고, 추가로 성남 금토동 등 서울 인근 그린벨트 등지에 신규택지를 개발해 4만호를 내놓는 등 총 7만호를 공급하기로 했다.

분양가는 '주변 시세의 80% 선'에서 공급하겠다는 큰 틀이 공개됐지만, 지역에 따라서는 80% 이하로 내려가는 곳도 나올 전망이다. 

정부는 지난해 11월 공개한 주거복지로드맵에서 분양가 '2억∼3억원 내외'의 전용면적 40∼60㎡(분양면적 15∼25평형) 규모의 소형주택을 저리의 대출과 연계해 20∼30년간 원리금 합산 '월 50만∼100만원 내외'의 부담으로 신혼희망타운을 공급하겠다고 밝혔다. 

그러면서 화성 동탄2신도시와 서울 양원지구의 전용 51∼55㎡(분양가 2억3천만∼3억원)의 경우 신혼부부가 보증금 7천만∼9천만원의 보증금을 내면 매월 52만(30년)∼97만원(20년)을 분납하는 선에서 내집마련이 가능하다고 제시했다.

그러나 서울 수서·위례나 성남 금토동 등 판교 인근의 경우 주변 시세가 높아 분양가를 시세의 80%로 책정하면 신혼부부의 부담이 커지는 문제가 발생한다.

현재 위례신도시에서 몇 안 되는 소형인 전용 70㎡ 시세가 7억∼8억원을 호가하고, 서울 수서동 인근 전용 50㎡는 6억∼7억원대, 전용 70㎡는 8억원을 넘는다.

주택업계는 신혼희망타운 전용 60㎡를 시세의 80%인 5억∼6억원대에 분양할 경우 신혼부부가 장기간 부담해야 할 원리금 상환액은 보증금에 따라 월 100만∼200만원까지 늘어날 수 있다고 예상한다.

반대로 신혼부부의 실질 부담 능력을 고려해 분양가를 시세보다 크게 낮추면, 특정 계층과 당첨자에게 과도한 시세차익을 제공한다는 비판이 따를 수 있다.

정부는 애초 신혼희망타운의 분양주택에 주택도시기금의 수익·손익 공유형 모기지 대출을 접목하기로 했다. 이 경우 주택을 매각할 때 발생하는 시세차익을 기금에서 일부 환수할 수 있다. 

수익·손익 공유형 모기지는 주택도시기금에서 1%대의 저리로 대출을 해준 뒤 집값이 올랐을 때는 일정 비율만큼 수익을 환수해가고, 집값이 떨어졌을 때는 손실을 덜어주는 구조의 대출 상품이다. 

그러나 신혼희망타운의 입주 대상을 도시근로자 가구 월평균 소득의 120%(3인 가족 이하 월 600만원, 연소득 7천200만원)까지 완화해놓은 상태여서 신혼부부가 공유형 모기지 대출을 원하지 않을 경우 이를 강제하기 어렵다. 

이 때문에 정부는 시세차익 환수 방안으로 전매제한 등 별도 수단을 검토하는 것이다. 

현재 일반적인 공공주택의 전매제한 기간은 기본 1년이다.

다만 서울과 경기도 과천, 분당 등 투기과열지구와 서울 전역과 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2 등 청약조정대상지역은 소유권 이전등기 때까지다.

신혼희망타운의 전매제한 기간은 과거 그린벨트 해제지에 공급된 보금자리주택과 마찬가지로 시세차익에 따라 전매제한 기간이 차등 적용될 가능성이 커 보인다.

현재 수도권에서 그린벨트를 50% 이상 해제해 공급되는 공공주택의 경우 분양가 대비 인근 시세 비율을 70% 미만, 70∼85%, 85∼100%, 100% 이상 등 4단계로 나눠 전매제한 기간을 각각 6·5·4·3년으로 차등 부여하고 있다. 

이 기간은 다소 늘어날 가능성이 있다.

원래 그린벨트 해제지역의 공공주택에 대한 전매제한 기간은 4∼8년이었는데 주택시장이 침체하면서 지난 정권에서 완화된 바 있기 때문이다.

전매제한과 더불어 투기 목적의 청약을 막기 위해 실거주 의무가 부여될 가능성도 있다.

과거 보금자리주택의 경우 준공 후 최대 5년간 계약자가 직접 들어가서 살도록 한 거주의무 요건을 뒀다. 현재 그린벨트 해제지역의 공공주택 거주의무 기간은 시세차익에 따라 1∼3년으로 완화돼 있다.

국토부 관계자는 "6월 지방선거 이후 신혼희망타운에 대한 맞춤형 지원 방안을 공개할 계획"이라며 "투기방지와 시세차익 환수 방안 등도 함께 검토 중이며 필요하면 관련 내용도 내달 발표에 포함될 것"이라고 말했다.