지난달 30일 찾은 경기도 고양시 일산서구 후곡학원가. 학원 간판들이 빽빽하게 들어차 외벽이 잘 보이지도 않는 건물들이 눈에 띈다. 수백명의 학생들이 좁은 강의실 안에서 공부할 것으로 생각됐지만, 두어 시간을 있어 봐도 정작 학생들은 거의 없었다. 방과 후 시간을 넘긴 오후 5시에도, 마트에 장을 보러 온 노인들이 더 많을 정도였다.

일산신도시는 일산서구의 후곡학원가와 일산동구의 백마학원가를 양대산맥으로 ‘신도시 교육 1번지’로 자리매김해왔다. 특히 후곡학원가 인근 오마중학교는 특목고 진학률이 전국 5위권에 들 정도로 명문 학교로 소문이 났다. 하지만 출생아 수 30만 시대에 접어들면서 학생이 점점 줄면서, 개·보수가 이뤄지지 않은 낡은 학원가 건물과 상권에 침체기가 찾아 왔다.

학원 간판이 빽빽하게 들어선 고양시 일산서구의 후곡 학원가 /김소희 인턴기자
◇10년 전 명성 어디로…유명 브랜드 학원들 자취 감춰

학원가 쇠퇴의 징조는 2010년 이후부터 나타났다. 대형 학원이 사라진 자리엔 대기업 프랜차이즈가 들어섰다. 2011년 유스트학원이 사라진 이후 건물 1층에는 화장품 가게인 올리브영과 스타벅스가 들어왔다. 2년 전엔 헬스장도 문을 열었다. 학원가란 이름이 무색하게 학원은 사라지고 화장품 가게나 카페가 들어서는 현상이 벌어진 것이다.

최근 2~3년 사이 G학원과 H학원 등 건물을 통으로 빌려 쓰던 유명 브랜드 학원들이 규모를 줄이거나 자취를 감췄다. 학생 수가 줄며 주요 학생 고객이 사라지다 보니 값비싼 임대료와 직원 인건비 등 막대한 고정 비용을 충당하기 어려워진 것이다.

대형 학원인 G학원은 원래 건물 두채를 임대해 운영했지만, 학생이 줄면서 규모를 축소했다. 애초 학원이 로비로 사용했던 건물의 1층은 2016년 이후 마트가 임대해 사용 중이다. /김소희인턴기자
그나마 명맥을 이어나가는 G학원도 규모가 대폭 줄었다. 지금도 건물 두 채를 임대할 만큼 큰 규모를 유지하고 있지만, 2년 전부터 로비로 사용하던 건물의 1층을 마트에 내줬다. 이 학원에서 15년째 근무 중인 경비원 조도연(57)씨는 “10년 전에는 오후 7시만 돼도 학원 차가 도로변을 한가득 채웠는데 이제는 반 가까이 줄어 한적하다”고 말했다.

학원가 터줏대감이라 불리는 문구점주들도 학생 수 감소를 체감하고 있다. 12년째 학원가에서 문구점을 운영 중인 김(55)모씨는 “개학 후 1주일 동안 학생들이 몰리는 ‘새 학기 시즌’이란 개념 자체가 사라졌다”며 “10년 전보다 매출이 30% 줄었다”고 했다. 방과 후 준비물과 문구류를 고르던 아이들로 가득했던 문구점은 먼지 쌓인 물건들만 남은 채 텅 비어 있는 상태였다.

학생들이 줄다 보니 학원가도 생존 전략을 바꿨다. 월세와 운영비가 적게 드는 소규모 학원들이 자리를 채우고 있다. 건물 한 채 전부를 사용하던 H학원 자리에는 층마다 독서실과 소규모 학원들이 들어섰다. 후곡학원가 한 중개업소 관계자는 “18평(59.4㎡) 이하의 소규모 교습소가 요즘 대세”라며 “지역별 소규모 교습소를 밤낮으로 옮겨 다니는 ‘메뚜기’ 강사도 늘었다”고 했다.

학원가가 쇠퇴기에 들어서면서 대형학원이 줄고 소규모 교습소가 늘고 있다./김소희 인턴기자
◇집값 따라가는 학원가

일산과 같은 수도권 1기 신도시 학원가들이 모두 비슷한 상황은 아니다. 성남 분당구의 경우 2016년 미성년자(0-19세) 수는 2005년과 비교해 12% 감소하는 데 그쳤다. 일산 미성년자 수가 같은 기간 20% 줄었다는 점과 비교하면 상대적으로 감소폭이 크지 않지만, 학원수는 부쩍 늘었다.

분당 지역 학원 수는 2016년 초 719개에서 2018년 4월 1457개로 2년 만에 두 배 넘게 늘었다. 같은 기간 일산 지역 학원 수가 1324개에서 1431개로 제자리걸음 수준으로 소폭 늘어난 것과 비교하면 격차가 심하다. 작년 분당 학원가에는 P학원 등이 개원하면서 유명 대치동 학원들도 분당 학원가 진출을 눈여겨보고 있다.

분당 학원가가 살아나는데 영향을 준 건 집값이었다. 서울 강남권과 가까운 지리적 장점 덕분에 일산보다 집값이 크게 올랐고 자연스레 강남 ‘낙수 효과’를 노린 학부모들이 분당으로 몰리면서 학원가도 덩치를 키웠다. KB국민은행 부동산에 따르면 2017년 한 해 동안 분당 아파트 매매가는 6.49% 올랐지만, 일산동구 아파트 매매가는 1.34%, 일산서구는 0.99% 상승하는데 그쳤다.

비슷한 이유로 최근 서울의 직주근접 지역으로 꼽히는 이른바 ‘마·용·성(마포·용산·성동구)’에도 학원가가 생겨나고 있다. 이들 지역 아파트 매매가는 3년 새 평균 2억원씩 올랐는데, 새로 지어진 아파트 주변을 중심으로 학원가가 형성되고 있다.

마포구 대흥역 인근 백범로에 있는 한 학원 건물. 2층부터 5층까지 수학 학원과 영어 학원이 들어서 있다. /다음 로드뷰 캡처
특히 인근에 ‘마포자이2차’ 등 대형 아파트 단지가 있는 마포구 대흥역과 공덕역 사이 백범로가 뜨고 있다. 작년 한 해에만 E학원과 또다른 E학원 등 이른바 ‘전국구’ 학원들이 자리를 잡았다. 인근 부동산 중개업소 관계자는 “사무실 매물이 인기를 끌던 과거와 달리 최근 1년 사이 학원 매물을 찾는 사람이 확연히 늘었다”며 “매물을 찾지 못해 발길을 돌린 사람도 많다”고 말했다.