추진위, 곧 정비구역 지정 신청
용적률 인센티브 일부 포기…의무 임대주택 배제 가능해져

서래마을에 위치한 고급 빌라인 강남원효성빌라(이하 효성빌라)가 현재 가구 수 그대로 짓는 '1대1' 재건축에 나섰다. 저층 주거용도지역으로 고층 개발이 어려운 여건에서 고급 빌라촌으로 명성을 이어가는 현실적 대안을 선택한 것으로 보인다.

4일 서울시와 정비업계에 따르면 서초구 반포동 591-1 일대 효성빌라 조합추진준비위원회가 재건축을 위한 정비계획안을 수립해 이르면 상반기 중 서울시에 정비구역 지정을 신청할 계획이다. 서초구청은 현재 높이 3층 15개동 103가구 그대로 1대1 재건축하는 내용의 정비계획안을 공고하고 4월 12일부터 오는 14일까지 주민공람을 진행 중이다.

효성빌라는 1984년 11월 준공돼 올해로 35년 차다. 대지면적은 약 2만3100㎡(7000평)에 가장 작은 가구가 전용면적 175㎡일 정도로 넓은 크기의 빌라다. 제1종 일반주거지역으로 용적률이 약 100%에 불과하다.

효성빌라는 재건축을 통해 용적률을 125% 수준으로 현재보다 25%가량 늘릴 계획이다. 1종 일반용도에서는 용적률이 최고 150%까지 가능하지만 전용면적이 30% 이상 늘어날 경우 85㎡ 이하 국민주택을 의무적으로 50% 이상(연면적 기준) 포함시켜야 한다. 또 사업성을 높이기 위해 용적률 추가 인센티브를 받으려면 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 넣어야 해 고급 주거지 명성에 제한 요인이 될 수 있다.

인근 중개사무소 관계자는 "어차피 큰 폭으로 용적률을 높이기 어려운 낮은 주거용지의 서래마을 고급 빌라 재건축에서 1대1 재건축이 앞으로 트렌드로 자리 잡을 것으로 보인다"고 말했다. 다만 1대1 재건축을 한다고 해도 재건축초과이익환수제를 피할 수는 없다. 재건축을 통해 조합원 1명당 발생하는 초과이익이 3000만원을 초과하면 부담금을 내야 한다. 

효성빌라가 있는 서래마을은 강남 재건축이 본격화하기 전인 2000년대 중반까지 재벌가와 유명 연예인들이 많이 살던 부촌이다. 주변에 서리풀공원과 몽마르뜨공원이 있어 녹지 환경이 풍부하고 인근에 프랑스 외국인 학교가 있어 외국인을 대상으로 한 임대도 많다. 

재건축이 추진되면서 최근 가격이 빠르게 상승하고 있다. 지난 3월 전용면적 175.74㎡가 21억5000만원에, 4월에는 전용면적 192.5㎡가 24억5000만원에 각각 계약됐다. 1년 전 시세와 비교했을 때 4억~5억원가량 오른 가격이다.