최근에 무슨 경기가 안좋니, 부동산 시장이 침체기니 이런 개소리들이 난무하는데

돈이라는건 기본적으로 돌던데에서 도는 습성이 있음

여기 부갤처럼 병신들은 돈이 쥐뿔도없으닌깐 이 돈이 저기도 가고 여기도 가고 이러는줄아나본데

주식에서 돌던돈은 주식시장에서만 주로 놀고, 부동산시장에서 돌던 돈은 부동산에서 주로 돔 ㅋ

재건축에서 번놈은 재건축으로 또 투자가는거고 , 재개발에서 재미본놈은 재개발로 또가는거고, 디벨로퍼로 해서 돈번새끼들은

또 디벨로퍼하는거임 ㅋㅋㅋ 고기도 먹어본놈들이 먹는다고 부동산으로 돈을 못벌어봤으니 부갤에서 헛소리나 찍찍해대지 ㅋㅋ

예를들어주지, 경기가 힘들어져서 너는 망햇다치자, 10억짜리 집이였는데 경기하락이와서 8억이됐어, 그나마도 팔아야해 8억에 팔았어

그중에 4억은 빚을 해결하는데 썼어 나머지 4억은 어디로 가냐?ㅋㅋㅋ 전세로 가든 지방4억짜리 집으로가든 하겠지? 

즉 부동산 돈은 어떤식으로 흘러가든 상당부분은 결국 부동산으로 가게끔 되있음. 

이러한 기본 원리를 깨달으면 왜 부동산이 최고인지 거기에 투자해야하는지 다들 알거임 ㅋ 

이러한 내용은 재건축 재개발 시장에서도 똑같이 통용되는데

재건축시장이 끝났다 재개발시장도 끝났다 이런말하는놈들은 애초에 병신인게, 거기서 한번도 못먹어봤으니 그런소리하는거다 이말임 

규제는 늘있어왔고 앞으로도 있을거임. 그렇기때문에 소수의 일부 투자자들만 크게 돈을 버는것임 빙신들아  

부동산은 개인투자자들에겐 최고의 투자처임. 대한민국에서 수많은 집을 가진사람들이 이것을 체험한 이상 그 돈은 절대 쉽게 빠져나가지못함. imf, 리먼사태때의 교훈을 통해

부동산은 결국 우상향이라는걸 모두가 알게된 이상 다른건 다포기해도 알짜 부동산은 끝에 내놓게 될거임

어쩔수없이 나오는 물건은 있겠지, 근데 무주택자 니들이 그걸 살수는 없을거임 , 내일 집값 오르는중인데도 못사는놈들이 내일 떨어지는데 살꺼임?ㅋㅋㅋ

그리고 인구절벽?애들이 줄어든다고?  내가 늘말하지? 인구가 산업에 영향을 미칠정도로 줄면 이민정책펼치면 끝이라고 ㅋㅋㅋㅋ 지금 당장 동남아 중국쪽에 학벌좋은놈들 이민 정책 펼쳐보면

우리나라 인구 1억되는거 시간문제임. 인구문제는 진짜 걱정안해도됨 ㅋ 지들이 병신이닌깐 우리나라도 지들처럼 병신호구 핫바지인줄아나보네 ㅋ 우리가 상대하는게 미국일본중국처럼 강대국이닌깐

호구처럼보이지, 동남아같은나라한텐 신과같은 존재임

머 그리고  학군이 병신된다고?ㅋㅋㅋ 애가 준다고 서울대 입성이 쉬워지는줄아냐?ㅋㅋㅋ 3차산업4차산업 발달될수록 더 똑똑한 인재들을 찾는거고

애들은 줄어들어도 서울대 연대 고대의 힘은 더욱더 커짐 ㅋ 빙신들 그리고 애들 줄어들면 대학교정원도 같이 줄어들어 ㅋㅋㅋ sky들어가는 경쟁률은 언제나 빡셈 ㅋㅋㅋㅋ

로봇이 인간을 대체할정도 되면 직주근접이고 뭐고 다 필요없는 세상이야 빙신들아 ㅋㅋㅋ

나는 정말 학군 못지않게 직주근접을 중요하다 보는사람인데, 최소한 부동산입지를 볼떈 편협하게 쳐다보면 망함, 객관적으로 주관적마인드를 제거하고 봐야 돈을범 그러한점에서

 무슨 직주근접은 대세인것처럼 쳐 써놓으면서 학군은 병신된다고 하는놈들은 뭐하는놈들인지 몰겠네 ㅋㅋㅋ

학군 직주근접 둘다 물고 물리는 존재야 시대가 변화해서 하나가 필요없어지면 다른 하나도 필요없어진다 이말임 ㅋ 시발 집구석에서 쳐노는새끼들이 무슨 엘빈토플러도 제대로 해석못하는 미래시대를 지들 좆대로 해석하고난리야 ㅋㅋㅋ 부갤의물결쓰냐?ㅋㅋㅋㅋ

하도 집값 폭락, 직주근접,학군까지고 병신들처럼 싸우길래 내 한번 정리해줬음

다시는 쓸데없는걸로 싸우지마셈. 내가 투자하라는데로 투자했으면 니들이 왜싸우냐 

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자 오늘은 서론이 길었다. 본론을 가자

즉 오늘 서론에서 내가 언급한내용 부는 항상 비슷한곳으로 흘러가는 경향이있다 이게 핵심인데

이걸 주제로 이야기하자면, 바로 내가 사는 지역의 수요층 분석만 잘하면 부동산 투자에 망할일이 없다이거임.

부동산 관련 사이트 돌아다니다 보면 흔히 보는 글중에

"우리 동네는 살기 좋은데..." "우리동네는 공기가 좋은데...." "우리동네는 전망이 참 좋은데...."

"왜 가격이 다른데 처럼 안오르죠?" 

참 답도 안나오는 질문들 하지만 아파트 투자에 있어서 가장 기본이 안된거라고 답해줄수있음

정말 복잡하고 정밀하게 봐야하는부분이지만, 부갤 수준에 맞게 최대한 단순하게 봐주겠음

딱 3부류로 보면됨

상류층,중산층,서민층

여기서 말하는 상류층은 일반인들 수준에서 상류층이지 무슨 재벌을 운운하는게 아님. 가끔 병신들이 되도않는 성북동 한남동 이야기 꺼내는데, 니들이 그래서 병신이다 이말이라고 미리 선수치겠음.

1. 상류층-부촌,조망권,학세권  (부촌은 단순히 집값이 비싼걸 의미하는게 아니고, 학군 역시 단순히 교육만을 담당하는게아님) 

상류층이 주거하는 지역에선 역세권이 매우 중요한 여건은아님, 심지어 백화점등 편의시설이 바로 옆에 있을 필요는 없음, 두가지 모두 있어도 좋고 없어도 그만

최상류층으로 올라갈수록 해당요소들은 마이너스요소임

부촌의 특징은 단순 집값이 아님, 특정집단(재벌,정치인,전문직,고소득자,언론인등)이 선호하는 지역을 의미함. 자신의 주거형태나 생활반경에 따라 부자들은 이동하기 때문에 각 지역별로 부촌들이 나눠져있음. 

학군 역시 단순 교육만을 의미하는게 아니고, 성공한 집단의 자제들은 결국 다시 성공하고, 자기가 어렸을때 자란 지역으로 회귀하는 현상이 큼. 부촌지역으로서 입지를 지탱해줌.

이 지역에 해당하는곳은 마곡,서초,강남,잠실,동부이촌동,여의목동임. 하지만 최상류층지역이 아닌지라 백화점등 편의시설은 다들 가깝고, 있음 좋은것임 

2. 중산층-학세권,역세권,몰세권,직주근접,  [조망권의 가치는 예전보다 다소 높아짐]

학벌이 가장 중요하다 생각하는 집단층, 상류층으로 갈수록 인맥을 중요시하는 현상이 커짐. 평균이상의 학군을 원함, 이 부류에선 두가지로 나눠짐

자식교육을 위해 전세로 학군 최상위권 지역을 가느냐, 주거의 안정성을 먼저 생각해 중산층들이 모이는 아파트를 자가소유하느냐.

부모가 직장생활하는 경우가 많아 교통 역시 중요시 여김. 직주근접역시 많이 따진다. 직장 생활이 바빠, 퇴근하면서 반찬을 사거나, 먹을거리를 쉽게 살수있는 몰세권 역시 중요한 요소. 

경제성장에 따라, 가처분이 높아져 여유있는 중산층이 늘어나는 추세임(양극화), 상류층에 가까워수록 서서히 조망권 프리미엄이 인정됨

이 지역에 해당하는곳은 노도강 금관구를 제외한 서울 전역. 판교,분당,평촌,광명등도 이곳에 포함됨.

3. 서민층 -학세권,역세권

자식교육이 중요하다 생각은하지만, 현실과 이상의 차이가 보여짐, 하지만 최선을 다해 해당 지역내에서 좋은 학군 지역을 찾아다님.

집값에 밀려 주로 서울외곽이나 수도권지역으로 밀려나는 추세임, 그로 인해 자신의 직장과의 연결성에 최우선 가치를 두고있음. 역세권의 가치가 더욱 높아지는 추세라

해당 지역에 몰림 현상이 서울에 비해 훨씬 높음

이 지역에 해당하는곳은 노도강/금관구를 포함, 수도권 역세권지역임 (일산,안산등이 포함됨)

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즉 내가 사는 지역이 서울아파트 평균값을 기준으로 어디냐에 따라 위 기본 조건들을 꼭 살피길 바람. 조망권이 전혀 하등 필요없는 지역에서

비싼 한강프리미엄, 숲세권, 산조망 이런거 비싸게 후들기지 말란 말임

아파트 시세가 비싼 부촌 지역에서 역세권을 따지는것도 큰 의미가 없음, 있으면 좋은거지 없어도 그만으로 생각하는 부류가 많음.

송도에서 쳐다보면 개나소나 다 바다조망이고 공원조망이고 훤히 뻥 뚫여있음, 즉 그 동네에서 특별한게 아니다 이말임, 노원구 관악구 가면 북한산이고 관악산이고 훤히 잘보이고 고 내 집 앞마당에 산이 척 하니있는동네가 수두룩함.

그런데 강남에서 바다가보인다? 아마 보인다면 수백억이라도 살놈들 나옴. 

즉 엉뚱한곳에서 제발 엉뚱한 수요찾는 바보짓 그만 하길바람. 

경제가 좋아질수록 가치가 좋아지는게 조망권임 하지만 한계라는게 있음, 그 한계점의 끝과 희귀성을 잘 파악한다면 서울내에서도 앞으로 노른자가 될 지역들은 다수 존재함.

(한계점의 끝이란 한강보인다고 무조건 부촌이 되는건 아니라는말,마곡이 a급지로 보이는사람들이라면 무슨말인지 쉽게 이해할듯)

조망권외에도 많은것들이 경제 성장에 따라, 지역 성장에 따라 시시각각 바뀌고있음, 물론 그걸 이해한다면 여기 부갤에 있을리가 없을거라 생각됨, 나중에 한번 정리해주겠음 , 

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결론은

내 지역이 어느부류에 속하는지 판단하고, 그 윗등급으로 올라가는데 부족하다고 느껴진다면, 말을 갈아타는게 실거주자에겐 가장 적합한 투자방식이다.

서민층이 모이는곳인데 숲이 보이고 공기좋은데 왜 집값 안오르냐고 곧 오르겠지라고 버티지말고, 조금보태서 역세권으로 이동하고, 

거기서 돈을 어느정도 벌면, 서울시내로 입성하고, 거기서 재미를 보면 서울시내 역세권이나 쇼핑몰등이 잘되있는데로 이동하고 이런식으로 단계적으로 밟고 올라가라는거다

그럼 생각은 각자 알아서하고 현명한 투자 하길 바란다

앞으로 뜨는 지역에 대해선 내가 일전에 여러종류의 글로 나눠서 썼으니 알아서 검색해서 읽어라. 

c급에서 b급 , b급에서 a급으로 가치가 바뀌는건 정말 힘들다. 국가의 인위적인 개입(뉴타운,대규모개발)등이 없이는 현실적으로 불가능하다가 보는게 맞다.

즉 내가 b급지역인데 a급지 가격까지 올라가겠지라고 생각하고 기다리는건 사실 잘못된거다. 뉴타운등 개발이 거의 완성단계에 있음에도, a급지보다 싸다면

그지역은 b급지이다. 시간이 지나면 a급지가 된다? 이건 사실상 불가능하다. 다들알겠지만 a급지는 구축들 중심으로 이루어진 동네들이다. 구축들보다 신축이 싸다면?

심지어 재건축규제로 묶여있는데도? 왜 a급지에 내가 저렇게 묶어뒀는지, 앞으로 성장모멘텀, 현재가치, 네임드값, 그리고 정부의 규제를 바탕으로 만든거다.

정부의 규제에 한마디하자면 규제가 있다는건 그만큼 오를폭이 어마어마하다는걸 보여주는거다.

나라에서 오른다고 해서 규제를 해주는 지역으로 투자해야지. 왜 규제를 풀어주는데로 투자하는가?

잘생각해봐라, 투기지역, 과열지역, 조정지역, 그리고 비적용지역.  어디다가 투자해야하는가? 순서대로 말해주는거아닌가?

재건축,재개발규제? 똑같은거다. 올라가는곳이니 막은거지, 떨어질곳에 막진않는다. 왜 너희들이 투자못하냐고? 나라에서 갈켜줘도 못찾아먹으니 못하는거다.

행간의 뜻을 제대로 이해하면 부동산 투자는 절대 안망한다.