대출규제로 자기자금 부담↑
사실상 분양가 제한...변수로
“최상위 계층 주거지론 부족”
他뉴타운서도 관망세 짙어져

[헤럴드경제=김우영 기자] 무섭게 시세가 오르던 한남 뉴타운 등 일부 재개발 시세에 급제동이 걸렸다. 불과 얼마전까지만 해도 정부의 재건축 안전진단 기준 정상화 등 규제로 반사이익을 누리던 모습과 딴판이다. 한남 외 다른 뉴타운들도 단기 급등에 따른 피로감에 부동산 경기 조정 우려가 겹치면서 관망세가 짙어지는 모습이다.

21일 한남 뉴타운 인근 중개업소의 설명을 종합하면, 사업 진행 속도가 가장 빠른 3구역의 소형 지분(30㎡이하) 매매가격은 3.3㎡당 1억원에 도달한 뒤 횡보하고 있다. 그나마 소형 매물은 찾아보기 어렵다. 이 정도 지분이면 2~3억원 정도의 추가분담금을 내야 전용 84㎡ 아파트 하나를 받을 수 있다. 지분이 작으면 투자진입은 용이하지만 수익을 얻기 위해 추가 자금투입이 필요하다. 지분 면적이 크면 3.3㎡당 가격은 5000만원 아래로 떨어지지만 절대 금액이 수십억원을 호가해 접근이 어렵다.

신 총부채상환비율(DTI) 등으로 대출 문턱이 높아지면서 자기자본 투입 부담은 더욱 커졌다. 워낙 낡고 오래된 집들이라 전세보증금을 지렛대로 활용하기도 쉽지 않다.

한 중개업소 대표는 “예전엔 지분 20㎡짜리를 사려면 전세보증금에 대출까지 받아 2~3억원이면 됐지만 지금은 매매가도 오르고 대출도 제한돼 2배는 더 필요하다”고 말했다.

김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석부동산컨설턴트는 “투자기간이 길어질 수 있는데다 대출한도도 줄면서 부담을 느끼는 투자자들이 많다”고 말했다.

지난 겨울 혹한을 보내면서 보일러 수리비 등 크고 작은 유지보수비 지출이 발생한 것도 무시 못할 고려요인으로 떠올랐다.

투자자들의 망설임은 더해지고 있다. 소형 지분 매매가격에 추가분담금만 고려해도 전용 84㎡ 아파트 분양가가 15억원 이상이어야 수익이 생긴다. 여기에 금융조달비용과 각종 거래비용 등을 감안하면 분양가는 더 높아져야 한다. 84㎡분양가가 20억원은 갈 것이라고 자신있게 얘기하는 중개업소도 있지만 강남의 개포 디에이치자이의 전용 84㎡의 분양가가 13억6000만원이었다. 당장 용산 외국인아파트 부지에 들어설 나인원한남의 분양가가 주택도시보증공사의 분양보증 벽에 가로막혀 분양가를 낮춰야 하는 처지다. 한남 3구역의 미래가치를 아무리 긍정적으로 봐도 정부의 분양가 억제 움직임을 고려하면 쉽지 않다는 계산이 나온다.

한 부동산 전문가는 “한남 3구역이 강북 재개발 가운데 최대어인 것은 맞지만 한남더힐이나 나인원한남과 같은 수준에서 지나치게 낙관적으로 보는 사람들이 있다”며 “한남 3구역은 중소형 면적이 압도적으로 많은데다 한강 조망 편차도 커 최상위 계층의 주거지가 되기엔 부족함이 있다”고 지적했다.