과천지식정보타운에 대한 오해와 진실 -지정타 Q&A

Q1. 지정타 대기자들은 왜 공기업인 LH의 폭리는 눈감으면서 사기업인 대우에게만 불만을 제기하나요? 기업이 이윤을 추구하는 건 정당한 거 아닌가요?  

A1. 물론 LH의 폭리도 인정합니다. LH로부터 대우가 비싸게 대지를 매입하여 분양가가 상승한게 너무나 안타깝습니다. LH는 토지주들로부터 310만에 매입한 땅을 대우에게 2400만에 매각했고 대우는 이를 3107만으로 부풀렸습니다. 그러나 해당사업은 민간패키지로 대우가 지분참여했으므로 대우는 LH와 공동으로 이익을 가져갑니다. 즉 310이 2400으로 되는 과정에서, 또 그게 3107로 부풀려지는 과정에서 대우는 수천억의 이익을 가져갑니다. 대지비뿐만이 아닙니다. 건축비에서도 대우는 평당1063만원을 책정했습니다. 그러므로 우리는 우선 분양가를 책정하는 대우에게 문제를 제기할 수밖에 없습니다.대우의 사업계획서를 분석해본 결과, 평당 대지비3107만원을 지정타용적률199.9%로 나누면 대략 1600만이 됩니다. 이 금액에 대우가 책정한 건축비1063만을 더하면 2672만이라는 분양가가 나옵니다. 즉 대지비만 부풀려진게 아니라 건축비 역시 부풀려져있지요. 일반적으로 민간택지에서 건축비는 보통700만원대이며, 7-1단지 써밋브랜드도 810만원대(770)입니다. 그런데 공공택지인 지식정보타운에서는 건축비가 1063만원으로 책정되어 있습니다.





Q2. 최근 분양공고가 난 7-1단지의 건축비는 1800만원대인데 왜 814만원이라고 하지요?

A2. 2017년 하반기에 대우건설이 작성한 자료에 의하면,옵션항목을 포함한 프리미엄 반영가가 평당 907만원입니다. 여기서 재건축에 소요되는 비용을 빼면 최대 814만원입니다. (철거비용과 조합원에게 무상제공하는 발코니 확장, 주방기기, 기타 옵션품목을 빼면 실제는 700만원대 중반으로 추정됩니다.)왜 실제 분양가와 분양공고상의 건축비가 이렇게 차이가 날까요? 그것은 민간택지에서는 임의로 분양가를 상향작성하는게 관례이기 때문입니다. 즉 건설사마진이 포함된 814인 건축비를 1800으로 상향시켜도 불법이 아니며 HUG의 승인만 받으면 그대로 확정됩니다.그러나 공공택지는 다릅니다. 공공택지에서는 최소한의 공공성을 지키기 위해 건설사의 적정마진 만을 포함해서 법에서 정한대로 건축비를 산정해야하며 그 금액이 분양가로 공고되어야 합니다. 만일 7-1단지도 분양가상한제가 적용된다면 최대 814로 공고해야합니다. 최근 민간택지에서도 분양가상한제를 적용해야한다는 주장이 나오는 것은 위의 사례처럼 분양가가 부풀려져 집값이 폭등하는 것을 막기 위해서 입니다.




Q3. 비대위에서는 왜 합리적 분양가로 평당 2000을 주장하나요? 설사 그 금액으로 책정된다 해도 33평 기준 분양가가 7억이면 그 금액을 부담할 수 있는 사람을 서민으로 보기는 어렵습니다.

A3. 저희가 처음부터 평당2000을 주장한 건 아닙니다. 2016년, 아니 불과 작년8월까지만해도 언론에서 예상한 분양가는 평당1600-1800만원이었습니다. 그런데 2017년 LH가 대우C에 토지매각후 평당2200으로 상향되었고, 10월에 과천시장이 평당분양가 2500을 언급하였으며 대우의 사업계획서(평당2670) 역시 시당국에 의해 승인되었습니다. 그즈음부터 언론에서 2500을 떠들기 시작했고요. 불과 몇달사이에 평당분양가가 많게는 1천만이 뛴 겁니다. 건설사의 언론플레이가 없었다면 불가능한 일이었겠지요. 우리들이 분노하고 힘을 모으기 시작한 건 그때부터입니다.비대위가 대우의 사업계획서를 분석해본 결과, 백번 양보해서 폭리만 거둬내고 대우의 적정마진을 인정한 결과가 2000입니다(얼마전 분양한 성남고등지구의 경우 판교와 강남사이에 있는 입지임에도 평당분양가는 1799만원이었으며 이것은 건설사의 마진이 충분히 포함된 금액이었습니다). 이것은 저희가 원하는 금액이 아니라 현실을 인정하며 타협한 금액입니다. 그러나 이 금액이 부담스러워서 지정타를 기다려온 많은 분들이 절망하며 청약을 포기하고 있습니다. 청약을 하실 분들 역시 대출이 부담스럽기는 마찬가지고요. 만일 지정타의 분양일정이 지연되지 않고 LH와 대우가 적정마진만 취했다면 결코 이런 사태는 발생하지 않았을 겁니다.



Q4. 입지를 감안하더라도 재건축에 비해 분양가가 낮은거 아닌가요? 로또분양을 방지하려면 인근시세를 반영해야하지 않나요?

A4. 아닙니다. 이런 주장은 분양가상한제의 개념을 이해하지 못하고 공공택지와 민간택지를 혼동한 결과입니다.재건축과 지식정보타운은 각각 민간택지와 공공택지이므로 분양가 산정방식이 다릅니다. 공공택지에서 분양가상한제는 주변시세의 영향을 받지 않습니다. 그러므로 최근 폭등한 집값을 기준으로 분양가를 책정해서는 안 됩니다.이는 최소한의 공공성과 집값폭등을 방지하기 위해 법적으로 마련한 장치입니다.물론 현재 부동산 상승장이 지속된다면 얼마간 시세차익이 발생할 수도 있습니다. 그러나 이미 오를대로 오른 집값이 계속 상승하려면 투기세력이 가담해야 합니다. 즉 집값이 폭등해서 지정타가 로또가 되려면 그것은 투기세력이 가담한 결과지 우리가 원인을 제공한 것은 아닙니다.즉 도덕적으로 비난을 받아야 할 대상은 수분양자가 아니라 투기세력이며 정부는 이러한 일이 발생하지 않도록 투기세력을 차단해야 할 것입니다. 또한 향후 부동산 경기 위축과 입주폭탄으로 집값이 급락하면 지정타는 로또가 아니라 큰 부담이 될 수도 있을 것입니다. 이미 수차례 집으로 자산증식을 경험한 투자자라면 투자에 따른 손실이나 이익을 계산하며 모험을 할 수도 있겠지만, 생애 최초로 내 집을 마련하는 무주택자(실수요자)의 경우엔 적지 않은 금액이니만큼 청약에 신중을 기해야 할 것입니다.


Q5. 진정 서민을 위한다면 공공분양에 집중해야지 왜 S4,5에만 총력을 기울이나요?

A5. S4,5가 바로 지정타분양의 시초이자 기준이 될 수 있기 때문입니다. 재건축쪽에서 7-1단지의 분양이 나머지단지의 기준이 될 수 있기 때문에 평당3300을 주장한 것과 같은 맥락입니다. S4,5의 분양가가 합리적으로 책정되어야 나머지 공공분양의 분양가 역시 적정가격으로 책정되게 할 수 있습니다. 분양가를 깎으려는 게 아니라 공공택지니만큼 법의 취지에 맞게 분양가를 정하라는 겁니다.지금상황은 분양자로또가 아니라 건설사로또입니다. 분양자로또가 되려면 집값이 폭등해야하는데 실수요자 입장에선 집값폭등 보다는 그저 합리적분양가로 내집을 마련하는게 목적입니다.




Q6. S4,5는 민간분양이니 비싸면 공공분양이나 임대를 받으면 되지 않나요? S4,5는 대우에서 지정타의 랜드마크로 고급화전략을 추구하고 있다던데요?

A6. 과천당해 장기무주택자들 중에는 집으로 자산증식은 못했지만, 꾸준히 직장을 다니며 어느정도 자산을 모으신 분들도 계십니다. 그런분들 대부분은 임대나 공공분양의 자격에서 배제됩니다. 그런분들은 재건축일반분양과 S4,5민간분양에서 망설이고 있는게 사실이지만, 7-1분양가가 높게 책정되어 다시 S4,5로 방향을 튼 경우가 많습니다. 이분들의 경우 그동안 재건축매수가 가능했지만 집값이 오르는데도 지정타 분양을 위해 매수를 미뤄온 분들입니다. 공공택지인 지정타가 없었다면 이미 무리를 해서라도 집을 마련했을 겁니다. 그런데 지정타가 뜻밖에 고분양가로 나오니 분노하고 있는겁니다. 그리고 실수요자에겐 집으로 인한 시세차익이나 고급화보다도 당장 내집마련이 더 시급한 문제입니다. 개별적인 상황을 다 알아달라는 게 아닙니다. 그저 법대로 하라는 겁니다. 물론 대우는 기업이니 법망을 피해가며 분양가를 높이려하겠지만, 공공택지니만큼 폭리를 취하지는 말라는 겁니다. 시당국 역시 대우에 동조하지 말고 법대로 하라는 겁니다!!



Q7. 아직 정확한 분양가가 확정되지 않았고 분양공고도 나지 않았는데 왜 고분양가를 예측하며 민원을 제기하는지요?

A7. 시장님이 지정타의 예상평당분양가를 2500이라고 말씀하신 후, 비대위에서 대우의 사업계획서를 분석해본 결과 대우가 제시한 분양가는 공공택지의 분양가라고는 믿기 어려울 정도로 높은 금액이었습니다(A1참조). 그런데 시당국은 이를 그대로 승인하였습니다. 이후 시장님과의 면담을 요청했지만 받아들여지지 않았습니다.2017년 대우가 시공한 공공택지 민간 아파트를 살펴보면, 사업계획승인서에 나타난 분양가와 분양가심사위원회를 통과한 실제 분양가는 거의 차이가 없습니다. 즉 분심위가 형식적인 절차에 그치는 경우가 많다는 것입니다.현재 과천의 경우 공공택지분양은 처음 이루어지는 일이므로 담당자들 역시 경험이 없습니다. 그러므로 비대위측에서 세밀하게 분석한 자료를 공유하고 분양공고가 나기 전에 과천시 분양가심사위원회가 건설사의 폭리를 걸러내 공정하게 심사할 수 있도록 시민들이 의견을 개진하는 것입니다.




Q8. 재건축 vs 지정타. 갈등과 화해

A8. 2011년 보금자리지정 후 일부 재건축소유주들은 시장소환운동까지 벌이며 보금자리를 반대했습니다. 시장소환에 실패한 후에도 재건축의 이해관계를 반영하여 애초에 예정되었던 2만가구를 8천세대로 축소시켰고 재건축과 분양일정을 조정하기로 협약하였습니다. 즉 정부정책까지 바꿔가며 무주택자인 지정타대기자들에게 불리하게 정책을 바꾼 것입니다. 그 결과 지식정보타운은 재건축의 일정에 따라 분양이 늦춰지면서, 또 LH가 민간패키지로 진행되는 과정에서 예상분양가가 폭등하여 많은 불이익을 당하고 있습니다.그동안 과천의 무주택자들은 지정타를 기다리며 내 집 마련을 미뤄왔습니다. 과천집값 오르는데도 지정타분양 기다리며 매수 안했고 소유주들의 자산증식을 오히려 축하해주었습니다. 이웃이니까요. 그런데 공공택지에서 고분양가로 나오니 상대적 박탈감과 분노를 느끼는 겁니다. 제 주변에 집을 소유하고 계신 이웃들은 모두 저와 입장을 공유하며 지식정보타운에서 공정한 분양가가 책정되기를 응원하고 계십니다. 그러나 일부 소유주들은 분양가상한제에 맞게 법대로 분양가를 책정하라는 지정타측의 주장을 비난하고 있습니다. 그들은 본인은 집값 상승으로 혜택을 보았음에도 지정타대기자들이 분양으로 시세차익을 남기려한다며 비난하고 있습니다.제가 궁금한 건, 무주택자들이 조금이라도 혜택을 받을까봐 걱정하시는 분들이 왜 건설사가 폭리를 취하는 것에는 동조하며 분양가를 높이려할까?입니다. 대체 지정타에서 투명하고 공정한 분양가가 책정되는 게 그분들한테 어떤 불이익이 있는 걸까요? 재건축과 지정타는 애초부터 비교대상이 아닙니다. 민간택지와 공공택지는 엄연히 다르므로 분양가 산정방식도 다릅니다. 그러니 재건축은 재건축대로, 지정타는 지정타대로 서로 선전했으면 합니다.



Q9. 우리는 왜 지식정보타운에서의 합리적인 분양가 책정 운동을 위해 애쓰는가?

A9. 모든 운동은 개인적인 동기에서 시작합니다. 다만 명분이 옳고 사회정의에 부합하면 대의가 될 수 있지만, 사적이익만 추구하며 사회정의를 저버리면 집단이기주의에 지나지 않습니다. 우리 역시 합리적인 가격으로 내 집을 마련하려는 개인적인 동기에서 출발합니다. 하지만 우리의 목표는 단지 분양가 인하가 아닙니다. 우리에겐 공공택지에서 투명하고 공정한 분양가가 책정되어야 한다는 명분이 있으며, 분양가상한제라는 법의 취지에 맞게 분양가를 책정하라는 것은 시민의 정당한 주장입니다.우리의 주장이 올바르지 않다면 시의회도 동참하지 않았을 겁니다. 지난 1월19일에 있었던 공개토론회 후에 의회에서는 공공택지에서의 분양가심사위를 공개하고 시민대표를 위원에 포함시키도록 하는 조례를 제정하려고 움직이고 있습니다. 시일이 촉박해 이번 S4,5에서는 적용되지 않는게 아쉽지만 그래도 우리가 정말 의미 있는 일을 했다고 생각합니다. 우리의 노력이, 그리고 오는 26일(금요일)에 있을 촛불모임이 공공택지에서의 투명하고 공정한 분양가 산정의 불씨가 되기를 희망합니다.