[강남 종부세 분석②]1주택 보유세 완화하면 기준이하 고가주택 수요↑
전문가 "다주택·1주택 대책 동시 마련하되 거래세 낮춰야"

(세종=뉴스1) 이훈철 기자 = 정부가 부동산시장 안정을 위해 '보유세 인상'을 추진하고 있는 가운데 주 타깃으로 삼고 있는 다주택자뿐 아니라 고가 1주택자에 대한 대책도 필요하다는 지적이 나오고 있다.

최근 집값 상승이 서울 강남 등 특정 지역에 국한된 형태로 나타나는 상황에서 다주택자들의 보유세 부담을 증가시키는 정책으로 한정할 경우 자칫 이른바 '똘똘한 1채'로 수요가 몰리면서 강남지역 집값이 더 오를 수 있다는 지적이다. 전문가들은 과다·고가주택 보유자의 보유세를 인상하되, 거래세와 조율이 필요하다고 입을 모았다.

21일 국세통계연보에 따르면 2016년 귀속 종합부동산세 납부 1주택자는 6만8621명으로, 세액규모는 339억원으로 집계됐다.

종부세는 합산 공시지가 6억원 이상, 1가구 1주택자는 9억원 이상의 고가 주택 보유자에게 부과되는 보유세의 하나다.

1주택 종부세 납세자는 전체 27만3555명 주택 종부세 납세자 중 25.1%를 차지했다. 종부세 납부자 4명 중 1명은 공시지가 9억원 이상의 고가 주택 1채를 갖고 있다는 얘기다. 

보유 주택수별로 보면 2주택자(9만5137명·34.8%)에 이어 두번째로 많지만 최근 정치권에서는 1주택자 과세기준을 더 완화하려는 움직임을 보이고 있다.

박주민 더불어민주당 의원은 지난 19일 1주택자 과세 기준을 현재 9억원에서 12억원으로 상향하는 내용의 종부세법 개정안을 대표 발의했다. 추미애 더불어민주당 대표도 지난 16일 신년기자회견에서 보유세 인상을 거론하며 초과다 부동산 보유자에 대한 과세를 강화하는 방안을 검토하겠다고 했다.

문제는 1주택자 부담을 완화하고 다주택자 위주로 보유세를 인상할 경우 강남지역 등 고가 1주택으로 수요가 몰리는 부작용이 발생할 수 있다는 점이다.

현재 기준 공시지가 9억5000만원의 강남 주택 1채를 보유한 경우 재산세와 종부세를 합쳐 연간 290만원의 보유세를 내야 한다. 하지만 6억5000만원의 강남 1채와 그외 지역에 3억원 주택을 보유한 납세자는 333만원의 보유세를 내야 해 같은 재산규모에도 다주택자가 더 부담을 지고 있다.

가뜩이나 지금 상황도 이런데 다주택자의 보유세 부담이 늘어나면 차라리 다주택자들이 강남 외 지역 주택을 처분하고 강남 1채만을 유지하는 1주택자를 선호할 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 이런 분위기가 조성되면 강남 집값은 더 뛸 수 있다.

실제 지난해 8·2대책 후 부동산시장에서는 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 강남권 고가 1채에 수요가 집중되면서 강남 집값이 더 오른 것으로 분석됐다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "다주택자 보유세 부담을 늘리고 1주택자를 배려해주는 구조로 간다면 다주택자들이 1주택자로 옮겨갈 수 있다"면서도 "현재보다 과세기준을 (9억원을 12억원으로) 상향하게 되면 (12억원 이하) 강남권 중대형 주택, 더 나아가 서울 용산 한강변이나 경기 성남·과천·하남시 등 최근 잘나가는 택지지역으로 수요가 몰리는 양극화 현상이 생길 수 있다"고 우려했다.

정부도 이 같은 부작용을 우려해 최근에는 다주택자만이 아닌 1주택자의 보유세 인상 가능성도 시사했다.

이찬우 기획재정부 차관보는 지난 8일 기자간담회에서 "보유세 인상은 전반적인 게 아니라 다주택자에 대한 보유세 인상으로 한정 짓는다"면서도 "(1주택자에 대한 보유세 인상도) 고민 중에 있다"고 말했다.

이 차관보는 "다주택자를 타깃으로 보유세를 인상하면 다주택자가 강남 주택은 보유하고 그외 지역 집을 먼저 팔 것"이라며 "(다주택자 보유세만 인상할 경우) 지난해 하반기(양도세 중과 발표 이후)처럼 강남지역 집값이 더 오를 수 있다"고 우려했다.

현재 알려지고 있는 수준의 보유세 인상으로는 강남 집값을 안정시키는 효과를 기대하기 어렵다는 것이다.

반면 1주택자의 보유세 기준을 그대로 두거나 세율을 인상할 경우 정부로서는 자칫 조세저항에 직면할 수 있다는 점이 부담이다. 노후 대비용으로 집 한채만 가진 실버세대들이나 강남 외 고가 주택보유자들이 피해를 떠안을 수 있기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전세계적으로 특정 지역 집값을 잡으려고 보유세를 인상하는 나라는 없다"며 "학자들도 보유세 인상에는 동의하지만 거래세를 인하하고 같이 가야 한다는 입장이다. 양도세도 올리고 보유세도 올리는 것은 일반적인 경제이론에 비춰봐도 비상식적인 것"이라고 지적했다.

함 센터장도 "거래세를 올린 상태에서 보유세도 높이면 퇴로가 없다. 부동산을 들고 있기 무겁게 만들겠다면 팔 수는 있도록 해줘야 하는데 팔지도 못하게 하면서 보유세를 인상하면 조세저항이 발생하게 되는 것"이라며 "보유세는 부동산 과다·고가보유자를 타깃으로 하되, 거래세와 밸런스를 따져서 조절돼야 할 것"이라고 말했다.