작년 말까지 관리처분 신청 못한 반포3주구·대치 쌍용2차 등 예상

업계 "가구당 수천만원, 최대 2∼3억원 될 것"…'특사경'은 이달 말 투입 

(서울=연합뉴스) 서미숙 윤종석 기자 = 정부가 올해 5월께 강남권 재건축 초과이익환수 적용 사업장에 대한 가구별 부담금 예상액을 통지하기로 함에 따라 '재건축 부담금 부과'가 현실화될 전망이다.

또 서울 집값 안정을 위해 관계기관 합동점검반을 구성해 강남 등 모든 과열지역을 대상으로 무기한 최고수준 강도로 현장단속을 강화하기로 해 재건축 등 투자 심리를 잠재울 수 있을지 주목된다. 

◇ 강남권 재건축 부담금 예상금액 5월 통보

재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 해당 지역 평균 집값 상승률을 웃도는 수준의 개발이익(초과이익)이 발생할 경우 최고 50%를 정부가 가져가는 제도다.

조합원별 평균 이익이 3천만원 이하면 부담금이 면제되고 1억1천만원을 초과하면 1억1천만원을 초과하는 이익금의 50%에 2천만원을 더한 금액이 부담금이 된다. 

초과이익은 재건축 사업이 진행되는 동안 오른 집값에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액이다. 

재건축 후 새 아파트가 준공되는 시점의 공시가격에서 재건축 추진위원회가 구성된 시점의 주택 공시가격과 지역 평균 집값 상승분, 개발비용을 합한 금액을 제외한 것이 초과이익이 된다.

다만 초과이익 산출 기간은 최대 10년이어서 만약 추진위 설립이 준공일로부터 10년 전에 됐더라도 준공 10년 전의 공시가격을 시작점으로 삼는다. 

지역 평균 집값 상승분은 사업 시작 때의 주택 가격에 사업기간의 해당 시군구 평균 주택가격 상승률을 곱한 것이고, 개발 비용은 새 아파트를 지을 때 투입되는 공사비·조합 사업비 등 비용이다.

국토교통부와 부동산 업계에 따르면 현재 사업시행인가는 났지만 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 못해 재건축 초과이익환수가 적용될 단지는 강남권에서 총 8개 단지에 달하는 것으로 알려졌다.

대표적인 곳이 서울 서초구 반포 주공3주구를 비롯해 강남구 대치동 쌍용2차 아파트, 송파구 문정동 136 일대 재건축 등이다.

재건축 초과이익환수 최종 부담금은 앞으로 수년 후 입주 시점 시세에 달려 있지만, 부동산 업계는 반포 주공 3주구와 같은 저층 아파트의 경우 부담금이 1억∼3억원 안팎에 달할 것으로 보고 있다. 

이에 비해 중층 아파트 단지는 일반분양 가수수가 많지 않아 저층보다 재건축을 통한 수입이 적어 부담금이 많아야 수천만원 수준에 그칠 전망이다. 

이미 지난해 관리처분인가를 신청해 부담금 부과 대상을 벗어날 것으로 예상되는 서초구 한신 4지구의 경우 시공사 선정 과정에서 롯데건설이 대납 조건으로 초과이익환수 부담금을 579억원으로 추산한 바 있다.

이 아파트 조합원이 2천898명인 것을 감안하면 가구당 부담금은 대략 2천만원 정도다. 

반포동 중개업소 대표는 "반포 3주구처럼 재건축 사업이 오랫동안 지속된 단지는 부담금 부과 시작시점인 10여년 전부터 이미 가격이 상당부분 올라 있었다"며 "소형 아파트의 경우 저층단지라도 재건축 부담금이 1억원이 안될 수도 있다"고 말했다.

정부는 이들 단지에 대해 5월까지 가구별 초과이익부담금 예상액을 통지하겠다고 밝혔다.

시점이 5월인 것은 작년까지 초과이익환수제가 유예됐다가 올해 부활하면서 부담금 산정자료를 내지 않았던 단지들이 국토부의 지침으로 올해 1월 3일을 기준으로 3개월 내에 구청에 자료를 내게 됐기 때문이다.

초과이익환수제는 부담금 납부 의무자는 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 관할 구청에 부담금 산정자료를 제출하고, 구청은 30일 이내에 예정액을 통지하도록 돼 있다.

작년까지 초과이익환수제가 유예됐기에 단지들이 사업시행인가를 받고도 구청에 부담금 산정자료를 내지 않았으나, 국토부는 이들 단지의 사업시행인가 고시일을 올해 1월 3일로 맞추고 이 시점을 기준으로 3개월 내에 산정자료를 제출하도록 했다.

단지별로 1억∼4억원 가량의 '고액 부담금' 부과가 예상됐던 강남구 개포 주공1단지, 서초구 반포 주공 1·2·4주구와 신반포 3차·경남아파트, 신반포 13차, 신반포 14차, 신반포 15차, 잠원동 한신4지구, 송파구 잠실 미성·크로바 등은 일단 지난해 말 일제히 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 피할 것으로 보인다.

그러나 이들 단지 가운데 일부는 과도하게 속도전을 펼친데다 조합원 내부 갈등이 봉합되지 않은 상태에서 무리하게 인가 신청을 한 곳도 있어 구청이 서류 미비나 절차상의 문제를 들어 관리처분인가 신청을 받아주지 않을 수도 있어 안심할 수만은 없는 상황이다.

'재건축 부담금 영수증' 발부가 현실화되면서 현재 강남권 재건축 시세 상승을 주도하고 있는 사업 초기 단계의 아파트들도 움찔할 수 있다. 

강남구 대치동 은마아파트·압구정 현대, 송파구 잠실 주공 5단지 등이 대표적이다.

부동산 전문가는 "재건축 부담금 부과에도 불구하고 일단 사업 추진은 계속하겠지만 실제 부과 단지가 나오면 조합에서 충분히 주판알을 튕겨본 뒤 부담금이 과도하다고 판단될 경우 제도가 바뀔 때까지 사업 추진을 연기할 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

◇ 불법 거래 잡는다…'특사경' 이달 말 본격 투입

정부는 이와 함께 부동산 불법행위를 단속하는 특별사법경찰관도 늦어도 이달 말 본격적인 활동을 시작한다.

현재 국토부에서는 6명의 공무원이 특사경으로 지정됐다.

이들은 검찰의 지휘를 받아 부동산 불법전매와 이른바 떴다방 등의 단속을 벌이게 된다.

압수수색과 체포, 증거보전, 영장신청 등을 통해 부동산 사범에 대한 강제 수사를 할 수 있다.

이들은 조만간 검찰에서 2주간 영장작성 요령 등 특사경 업무 실무 교육을 받을 예정이다.

국토부는 행정안전부, 각 지자체와 지방 공무원들의 특사경 지정 규모를 논의하고 있다.

국토부 관계자는 "지금까지는 공무원이 불법 거래가 이뤄지는 것으로 강하게 의심되는 현장을 찾아내도 수사권한이 없어 조사하는데 큰 어려움이 있었다"며 "그러나 경찰과 같은 권한을 갖게 되면 더욱 신속하고 철저한 조사가 가능해질 것"이라고 말했다.

현재 공인중개사 등의 부동산 불법거래 단속 권한은 허가권자인 지자체 공무원이 가지고 있어 국토부는 항상 지자체와 합동 단속을 할 수밖에 없었으나, 국토부는 자체적으로 단속할 수 있도록 제도 개선 방안도 연구하고 있다.