입지의 근본은 '길'이다.

땅을 한번이라도 사본 사람은 무슨말인지 단박에 알거다.

과천의 길은 47번 국도라하는 서울과 경기서남권을 연결하는 도로이다.

저멀리 서울에선 가락시장, 남쪽으로는 군포 도로 바닥에 과천이라 써져있는게 바로 이 47번 국도이다.

그만큼 핵심이라는거다.

과천 도심지 안으로 들어오면 교통량팽창에의해 이 47번국도는 우회로로 변경되었고, 현재 도심지의 메인스트리트는 중앙로이다.

그러니 도시계획부터 이 현재의 중앙로를 기초로해서 건설된 도시라는말이다.

그럼 이 중앙로를 기본으로 해서 과천의 핵심스팟은 어디일까?

일부 4단지 갭충이들은 과천의 중심이 이마트라고 심하게 착각하고 있지만 실제 과천의 중심은 중앙공원이다.

중앙공원 딱 박아놓고 맞은편 1단지부터 시작해서 시계반대방향으로 쭉 돌려놓은게 지금 과천의 아파트 단지들이다.

지도만봐도 이해되지?



이게 근데 80년대초의 도시개발이었다.

당시기준으로 상업지 인근은 주거지로서 상당히 낮게 평가받는곳이었다.

그래서 상업지를 둘러치는 2, 4단지에 각각 저층, 중층중 가장 작은 소형평수를 때려박은거다.

3, 6, 9, 11은 각각 또 외곽이라 낮은 평수 때려박았다.


당시의 도시건축은 단순하다.

큰평수 있는곳이 좋은 입지이고 작은평수 있는곳이 나쁜입지인거다.

이게 진리이다.


위에 핵심스팟 애기했지?

중앙공원에서도 어딜까?

현충탑이다.

당시의 시대분위기를 생각해봐라. 현충탑이 어떤 의미인건지.

그걸중심으로 과천고, 과천역, 과천 도립도서관 배치되있지.


이걸기준으로 둘러싸고 있는 아파트단지들.

5, 7-2, 8, 10, 1

이게 과천에서 상위입지인거다.


이 중심에서 에코랑 슈르를 지도에서 봐바라.

왜 가격차가나는지 보이지?

과천은 도시계획부터 주거지로서의 최상위는 중앙동이다.

이거 별양동이라고 하는애들은 미친놈이다.



10단지 입지가 별거아니라고 하는 애들있는데.

이 입지에서 가장 중요한 길, 과천에선 중앙로, 그중에서 서울과 경기권의 갈림길이 되는 길목, 거기가 어디겠냐.

도서관 삼거리다.

여길 양쪽으로 대각선으로 끼고있는게 8, 10단지이고, 좋은입지라고 하는거다.

길목이라는게 왜 중요하겠냐. 양방향 진입이 용이하다는거다.

8단지는 진입로가 과천에서 유일하게 이 중앙로, 길목앞에 위치한다.

4단지에서 차몰고 서울간다고 쳐보자.

뺑돌아서 코오롱 앞길로가서 중앙로에 진입하던가,
보행자 슬금슬금 피해가며 뉴코아앞으로 시속 3키로로가던가,
30미터마다 하나씩 신호등있는 답답해미치겠는 좁은길로 가야한다.

그렇다고 안양방면이 8단지보다 편하냐?
당연히 위치상 빠르기야하겠지만, 진출입 용이도로보면 입구에서 우회전 좌회전 한번이면 중앙로 진입하는 8단지랑 도낀개낀이다.


이 중앙로를 양방향, 서울, 안양쪽에서 진입한다고 가정해봐라.

양쪽진입 모두 과천이라는곳에 진입했을때 단박에 한눈에 들어오는 단지가 어디냐. 8단지다.

이건 과천에서 운전해본 사람이라면 누구나 아는 사실이다.

지금 기준으로 랜드마크 자리라는거지.

그래서 당시로선 부동의 원탑인 현대건설이 온갖 심혈을 기울여지은게 8단지다.

4단지같은건 쩌리 삼호같은데 던져줘버린거고.

알겠냐? 왜 그렇게 두단지 사이에 품질차이가 심한건지.



4단지를 상위 입지라 보는애들도 왜그러는지 이해가 가긴한다.

그 이유가, 90년대 후반 이후, 그러니까 1기신도시 도시계획을 베이스로한 입지판단을 하기 때문이다.

한 도시내 다원화된 스팟.

역을 중심으로 해서 상업지 - 주거지로 이어지는 구조.

역 근처에 상업지가 생성되고 역세권이라는게 소수의 전유물인 도시.

이렇게 계획되고 건설된 도시 기준으로는 4단지 입지가 좋아보이는게 당연하다.

하지만, 과천은 전혀 그런 구조로 만들어진 도시가 아니다.

그러니 그 기준으로 판단하는건 잘못된거다.



그렇다고 4단지 입지를 폄하하는건 아니다.

위에 이야기들은 아무래도 과거의 관점이고, 현재 중시하는 생활편의성도 무시 못하지.

솔직히 4단지냐 8단지냐를 놓고봤을때 49 : 51 정도이다.

만약에 과천상업지가 천지개벽할정도로 좋아진다면 51 : 49가 되겠지만, 그럴가능성이 없어보여서 8단지를 여전히 위로보는거다.

발전가능성 또한 8단지.

없는걸 새로만드는건 쉽지만, 있는걸 다시만드는건 훨씬 어렵기 때문이다.


대지지분이나 사업성까지 애기하면 4단지 갭충이들 실신할거같으니 여기서 마무리한다.

수고해라.