허나 통합재건축은 멀고도 험난한 길...
통합 필요 없이 혼자갈 수 있는 입지가 ㅆㅅㅌㅊ라구~



지난 2017년 10월 12일,
롯데건설을 시공사로 선정한 잠실 미성-크로바아파트, 잠실 송파구청 사거리에서 잠실나루역 사거리 오른 쪽에 위치한 미성-크로바아파트는 대지는 공유지분 소유하면서 별개의 단지로 1,230세대와 120세대로 이루어져 있습니다. 1,230세대로 규모가 크로바아파트에 비해 비교적 큰 미성아파트는 18평형에서부터 51평형으로, 120세대로 단지규모가 비교적 적은 크로바아파트는 43평형 단일평형으로 각각 구성되어 있습니다.




재건축을 추진하는 과정에서 미성아파트측은 <공유토지분할에 관한 특별법>을 적용받아 토지분할을 전제로 재건축을 진행하고자 하였고, 크로바아파트측에서는 "다수에 의한 일방적인 사업진행으로 손해를 볼 수 있다"는 우려로 통합재건축을 반대하는 입장이었으나, 관할행정청의 중재와 통합재건축으로 건축제한 규정완화, 1+1조합원분양권 선택가능, 높은 분양가 기대, 상가위치 합리화 등 시너지를 창출할 수 있다는 의견이 많아 졌고, 이에 더하여 통합재건축요건이 완화(동의율, 2/3 => 1/2)되면서 통합재건축이 이루어 지게 되었습니다.

주식에서, "흡수합병의 경우 인수하는 회사의 주가는 떨어지고, 인수 당하는 회사의 주가는 폭등한다" 말이 있습니다.

과연 재건축시장에서도 위와 같은 현상이 일어 날 수 있을까?

인수하는 회사를 [미성아파트]로, 인수 당하는 회사를 [크로바아파트]로 볼 때, 과연 크로바아파트의 매매가는 폭등하였을까 ? 결론적으로 말하면, 폭등 수준은 아니지만 통합재건축의 시너지 효과가 있었던 것은 분명합니다. 그 이유는 실거래가 기준으로 통합재건축조합인가를 받은 해당월인 2016년 7월을 전후로 보면, 그 이전인 2015년 12월에는 11억원이었던 것이 2016년 7월에는 12억3천만원으로 껑충 뛰었는 바, 2015년 12월은 관련규정의 완화소식이 전해지던 시기였고, 2016년 7월은 통합재건축조합설립인가를 받은 시기였습니다. 2014년 4월에는 불과 9억5천만원에 불과하였던 것입니다. 물론, 다른 측면에서 볼 때는 다르게 해석될 지 모르겠지만 통합재건축이 가격상승에 크게 기여한 것만은 사실입니다. 지금은 조합원지위양도금지로 거래가격을 확인할 수 없는 것이 안타까울 따름입니다.

강동구 명일동에도 이와 유사한 아파트가 있다?

강동의 강남, 명일2동 !!!

강동의 강남 명일동에는 고덕역을 중심으로 최저 12층에서 최고 15층 규모의 중층아파트 약 7천세대가 자리하고 있습니다. 이들 아파트는 앞서거니 뒷서거니 하면서 재건축을 추진하고 있는데, 가장 큰 규모(2,400세대)를 자랑하는 삼익그린2차는 인허가 측면에서 이미 정비구역으로 지정되어 있는 탓에 가장 빠른 사업지로 평가받고 있는 반면에 신탁방식과 조합방식이 대립하면서 답보 상태를 벗어나지 못하고 있습니다. 다음으로 1,320세대 30평형대 단일평형으로 이루어진 명일주공9단지는 예비안전진단을 준비중에 있다는 소식이 전해지면서 거래가격이 크게 오른 후 강보합세를 유지하고 있습니다. 나머지 명일신동아, 명일우성, 고덕현대, 명일한양은 500세대 중후반대로 예비안전진단을 통과하였거나 준비중에 있습니다



고덕삼환아파트
삼익11차아파트

한편, 명일우성아파트 주변에는 삼익11차아파트와 고덕삼환아파트가 있습니다. 이들 아파트는 고덕역주변 4대민영아파트에 비하여 같은 평형인데도 약 1억원 ~1억5천만원 평가절하 되어 있습니다. 그 이유는 여러가지가 있을 수 있겠지만 [나홀로아파트]라는 사실이 가장 큰 이유일 것입니다.

고덕역주변 일대는 지구단위계획구역으로 "[지구단위계획]"이란 지구단위계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며,미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 당해 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 "도시관리계획"입니다.

통합재건축 제 1안,
4대민영아파트 + 고덕삼환아파트 + 삼익11차아파트(4+2)
통합재건축 제 2안,
명일신동아 + 명일우성 + 고덕삼환아파트 + 삼익11차아파트(2+2)

틈새시장을 찾아라

강동구에도 통합재건축사례가 있습니다.
현재는, "고덕그라시움" 이라는 이름으로 재건축중에 있는 71개동, 2,600세대의 고덕주공2단지는 바로 옆 높이 9층짜리 중층아파트 2개동의 삼익12차아파트와 통합재건축을 추진하는 과정에서 삼익12차아파트 소유자 171명을 고덕주공2단지 조합원으로 편입하는 대신에 삼익12차아파트 대지를 공원으로 기부채납하는 방식으로 통합재건축을 추진하여 성공한 사례입니다.

이렇게 통합이 가능한 것은 토지등소유자들의 적극적인 노력도 중요했지만 무엇보다도 이 곳이 토지이용을 합리화하고, 미관을 개선하여 양호한 환경을 조성하고자 하는 도시관리계획인 "지구단위계획구역"이기 때문입니다.

고덕삼환, 삼익11차를 포함한 4+2 또는 2+2 통합재건축은 선택이 아니라 필수입니다.

통합재건측은 각 단지별로 안전진단(1,2차)을 통과한 이후 단지별로 토지소유자 등 1/2이상의 동의를 얻어 통합재건축추진준비위원회를 구성한 후 정비구역지정 단계에서 통합재건축을 기반으로 한 정비구역 수립절차를 거쳐서 이루어 질 것입니다. 이 과정에서 고덕삼환아파트와 삼익11차아파트는 나홀로아파트로서가 아닌 최소한 조합원 1,414명(명일신동아 570세대, 명일우성 572세대, 고덕삼환 120세대, 삼익11차 152세대)의 일원으로서 재평가되어 질 것입니다.