새 정부가 6.19대책에 이어 8.2대책, 8.2후속대책, 10.24가계부채종합대책, 가계부채 후속대책까지 잇단 부동산 대책을 내놓고 있지만 서울 주택시장은 좀체 수그러들지 않고 있다. 특히 강남권 재건축 단지는 규제와 무관하게 계속 오르고 있어 이같은 상승세의 원인이 무엇이고 향후 어떻게 달라질지에 대한 관심이 높아지고 있다.

전문가들은 이에대해 서울에서 신규 주택용지는 재개발.재건축 밖에 없고, 새 정부 정책 방향도 뉴타운 같은 대규모 공급보다 소규모 주택 정비사업으로 전환되면서 신규 아파트에 대한 희소가치가 높아졌기 때문이라는 분석을 내놓고 있다. 또 최근들어 신규아파트마다 특화설계를 도입하고 마감재를 고급스럽게 꾸미면서 품질면에서 과거 대량 공급시절 아파트와 격차가 커져 선호도가 더 높아지고 있다는 설명이다.

■서울 재건축.재개발 외 주택공급 방법 없어

27일 업계에 따르면 정부의 고강도 규제책에도 서울 등 주요지역 재건축.재개발 신드롬이 좀체 식지않고 있는 이유는 무엇보다 서울에 빈 땅이 없는데다 정부 규제로 주택 공급이 지연되면서 재건축 추진 및 신축단지 희소가치는 높아지고 있기 때문으로 분석되고 있다. 자금력이 풍부한 자산가들은 대출 규제와 관계없이 서울 강남권 등 주요지역 재건축 및 신축단지를 사들이고 있어 이들 지역 상승세가 두드러지고 있다는 것이다.

이 때문에 최근 강남권 압구정현대아파트지구, 은마아파트, 잠실주공5단지 등 재건축 추진 속도가 붙는 단지들이 강세현상을 보이고 있다.

부동산114 김은진 팀장은 "예전엔 서울 근교 그린벨트를 해제해 대규모 공급을 진행했지만 최근엔 재개발.재건축 외에 아파트를 제공할 부지가 없다"며 "정비사업 규제도 강화되면서 공급을 제대로 할 부분이 줄어 재건축단지 가격 상승세가 두드러지고 있다"고 말했다.

서울 아파트 가격을 봐도 신축단지와 헌 아파트의 가격차는 점점 벌어지고 있다. 올해 11월 기준 서울에서 입주 5년 이하 아파트 3.3㎡당 평균 가격은 2619만원(부동산114 기준)이다. 입주 10년을 초과한 아파트(2027만원)와 가격차는 592만원에 달한다. 이는 지난해 11월 서울의 입주 5년 이하와 10년 초과 아파트의 평균 가격차(507만원)보다 격차가 크다.

서울 한 공인중개업소는 "요즘 재건축.재개발 단지는 분양후 2~3년간 공사후 입주시점이 가격이 1억~2억원이 오를 정도로 신축단지 가치가 높아졌다"며 "입지가 좋은 곳은 단지 품질도 높고 청약 경쟁률도 치열해 신축단지 선호도가 높아졌다"고 말했다.

■아파트 노후화로 신축단지 선호

서울 아파트 노후화도 가속되면서 신축 단지 희소가치는 상승하고 있다는 분석도 나온다.

서울 아파트 164만1000가구 중 10년 미만 신규 아파트는 35만7000가구(서울통계)로 21.7%에 불과하다. 재건축 가시권인 입주 20~30년 미만 아파트는 42만8000가구, 30년 이상은 18만5000가구다.

업계 관계자는 "과거 물량위주로 공급되던 1990년대초반~2000년대 초반 아파트는 노후화 뿐 아니라 질적으로도 요즘 아파트와 차이가 있다"며 "건축기준이 강화되고, 건설사간 브랜드 경쟁으로 설계 및 구조도 짜임새 있게 바뀌어 선호도가 높다"고 말했다.

실제로 요즘 아파트는 특화설계로 실사용 면적도 차이가 있고, 단지 내 조경및 커뮤니티 시설 등에서도 큰 차이가 난다.

지난해 경주, 최근 포항에서 지진이 발생하면서 건축물 안정성에도 관심이 높아졌다. 최근 단지들은 법적으로 내진설계 강화가 의무화 되는 등 예전의 단지와는 차별성도 높아지고 있다.