고급주상복합 도곡동 개발 마무리되자 잠잠…우면·거여동도 뒷걸음
"강남은 투자 수익보단 양호한 주거환경에 선호"

◆ 개발이 가른 서울 집값 / 서울 242개동 10년 분석 ◆

최근 2~3년간 부동산 호황을 경험하며 사람들의 머릿속에는 '서울 집값은 무조건 오른다'는 고정관념이 자리 잡았다. 하지만 정작 뚜껑을 열어 보니 전체 동(洞) 중 6% 이상이 10년 전 집값을 회복하지 못한 것으로 나타났다. 특히 현 정부가 부동산 과열의 진앙으로 지목하고 있는 강남3구에서 6개동이 하락했다.

매일경제신문이 부동산인포에 의뢰해 서울 242개동의 최근 10년 아파트 3.3㎡당 매매가격(10월 기준) 변동을 분석한 결과 전체의 6.6%인 16개동이 10년 전에 비해 매매가격이 떨어졌다. 마포구 용강동(-35%), 용산구 청암동(-27%), 서대문구 미근동(-23%), 송파구 가락동(-22%), 용산구 한강로1가(-21%)와 한강로3가(-19%), 강동구 고덕동(-16%) 등은 10년 새 집값이 10% 이상 빠졌다. 이들 지역은 지난 10년 동안 대규모 정비사업이나 새 아파트 분양이 뜸했다는 공통점이 있다.

용강동은 3.3㎡당 시세가 2007년 1346만원에서 올해 881만원으로 하락했다. 동 자체가 크지는 않지만 마포대로와 인접한 데다 한강변이기 때문에 지도만 펴놓고 보면 이 같은 하락을 납득하기 어렵다. 전문가들은 절대적인 아파트 수가 많지 않아 집적효과가 적은 탓이라고 진단했다. 

권일 부동산인포 팀장은 "용강동은 한강변이긴 하지만 시내 접근성이 좋지 않아 전통적으로 마포구 내에서 비인기 지역에 속했다"며 "공덕이나 아현동으로 수요가 옮겨간 측면도 있다"고 분석했다.

서대문역을 끼고 있는 미근동 역시 시내 접근성은 좋지만 지역 내 아파트 자체가 거의 없다. 1972년 지어진 서소문아파트 정도가 유일하다. 서소문아파트 전용 39㎡의 매매호가는 1억5000만원 전후다. 

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "용강동과 미근동 등은 부동산 관계자들에게 생소한 동네일 것"이라며 "개발도 안 되고 주목받지 못해 외환위기 이후 집값이 급락한 뒤 회복하지 못했다"고 말했다.

용산구 청암동부터 한강로1·3가가 10년 새 10% 이상 하락한 것은 9년 전 용산국제업무지구 사업이 무산된 영향이 크다. 용산국제업무지구 개발사업은 용산역 철도정비창과 서부이촌동 일대 51만8000㎡ 용지를 정보기술(IT), 금융, 관광이 복합된 동북아시아 최고 비즈니스 허브로 조성하려던 사업이다. 코레일이 드림허브PFV를 민간사업자로 선정하면서 2007년 12월 개발사업이 시작됐으나 2008년 하반기 글로벌 금융위기로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 막혀 끝내 무산됐다. 최근 CJ CGV·아모레퍼시픽이 본사를 짓고 용산관광호텔이 준공되는 등 호재가 집중되면서 가파른 상승세를 보이고 있지만 전고점을 회복하지는 못했다.

강남3구 중에서는 도곡동의 하락(-5%)이 눈에 띈다. 도곡동 일대 아파트는 1990년대 말 재건축이 시작돼 2001년부터 입주됐다. 고급 주상복합의 대명사였던 타워팰리스 입주가 2002년부터 2004년까지 순차적으로 진행됐고 2006년 도곡렉슬이 3000가구가 넘는 대단지로 들어서면서 도곡동 집값은 계속 상승세를 탔다. 문제는 이후 개발이 마무리되면서 추가 호재가 없었다는 점이다. 입주 20년이 안 돼 재건축·리모델링까지 기한도 많이 남았을뿐더러 타워팰리스는 주상복합이라 재건축이 사실상 어렵다. 

2001년 입주한 도곡래미안아파트 용적률은 현재 법정 상한선인 300%를 꽉 채워 지었고, 도곡렉슬도 용적률이 274%에 달한다. 이 단지들은 종상향을 얻어내지 못하면 10년 혹은 15년 후 재건축하더라도 사업성을 맞출 수 없다. 그나마 매봉역 근처 낡은 아파트들이 재건축을 활발히 추진하고 있는 데다 양재역 인근 도곡1동 아파트들이 재건축에 시동을 걸고 있다는 점이 호재다. 

개포한신은 이미 서울시에서 정비구역 지정을 받아 조합 설립 절차에 들어갔다. 덕분에 이 아파트 전용 83㎡는 지난해 12월 12억원대에 거래됐지만 지금은 3억원 오른 15억원에 시세가 형성돼 있다. 

우면동과 거여동도 강남3구에 속해 있지만 10년 동안 집값은 거의 제자리걸음이다. 우면동은 우면산과 보금자리지구가 있어 절대적으로 아파트 수가 적고, 거여동은 거여·마천뉴타운이 10년 이상 표류한 영향으로 송파구 내에서 소외됐다.

강남구는 아니지만 마포구 상암동(-6%)도 2000년대 초반 개발이 마무리된 후 추가 정비가 이뤄지지 않았던 점이 작용한 것으로 보인다. 이 지역 개발의 마무리인 상암동 DMC 랜드마크 용지 개발은 시작도 못 한 상태다. 근처에 수색·증산뉴타운 등 재개발 호재가 있지만 본격적으로 위력을 발휘하긴 시기적으로 이르다는 관점이 많다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산 전문위원은 "도곡동이나 우면동 등 사례는 강남 지역이라고 해도 계속적인 개발과 정비가 따라오지 않으면 주거환경이나 자산가치가 정체될 수 있다는 점을 보여준다"고 말했다.

최근 뜨거운 송파구 가락동(-22%)이나 강동구 고덕동(-16%)도 10년 전보다 하락했다. 다수의 정비사업으로 2000년대 초반 급등했다가 경제 침체와 내부 갈등 등으로 오랜 기간 표류한 결과다. 다만 표류하던 재건축들이 최근 진행 중이라 전망은 긍정적이라는 평가다.

한편 한국감정원 통계를 살펴보면 전국 주택종합매매가격지수는 2007년 10월 83.7에서 올해 10월 103.7로 10년간 23.9% 올랐다. 의외로 지방 상승률이 34.5%로 서울 상승률(18.5%)보다 컸다.