글이 길어서 결론부터 말씀드리면 아파트와 상가중 무엇이 나을지 입니다.

지금 반포주공 상가 가지고 있는데 권리가액이 14억정도 나올것 같아요. 여기서 1억정도 추가분담금 내면 34평 아파트 조합원분양가 15억정도로 갈수 있는데 향후 일반분양가는 17억 예상하고 시세는 한강조망 안되는것 기준으로 20억~23억 예상해요. 정부정책상 아파트가 하락해도 설마 일반분양가 이하로는 가지 않겠다고는 생각해요.


만약 상가로 분양받으면 1층 전용 12평 상가 갈수 있어요. 직접 1차 배후수요로는 반포주공이 1234주구 재건축후에 7500세대고 옆에 15차 650세대,아리팍 1650세대에요. 2차수요로 퍼스티지와 방배 잠원까지 가능해요. 문제는 상가규모가 왠만한 백화점 크기랑 맞먹어서 1층 점포수가 3주구까지 포함하면 300개는 족히 나올것 같고 규모 줄여도 250개점포는 나올것 같아요. 124주구 상가 연면적 3만평이고 3주구도 2만평은 돌듯 싶어요.
단순 근생이 아니라 스트리트몰식으로 개발하는데 과연 전용 12평 상가에서 월세 500이상 뽑을수 있을까요?
500이상은 나와줘야 적용수익률에 따라 16억~20억 가치가 나와 주는데요.

지금 정책상 금리인상되면 상가가치는 추세하락이 맞는데,다주택자를 잡늘 형국이라 자본이 상가로 몰릴듯 싶기도 하구요. 혹시라도 아파트는 추세하락인데 구반포상권이 갑자기 흥해버려서 상가 20억 돌파할수도 있구요.

지금 분양신청기간인데 도무지 아파트가 나을지 상가가 나을지 갈피를 못잡겠네요.

고견 부탁드립니다.