주택공급 연 10만가구 축소

■ HUG 용역보고서 전망

민간 아파트시장에 후분양제가 전면 도입될 경우 시행사 또는 건설사가 부담해야 할 추가 건설자금 규모가 연간 40조원에 달하는 것으로 나타났다. 또 중소 건설업체들은 시장에서 퇴출될 가능성이 높아지고 시행 리스크가 커짐에 따라 주택 공급도 연평균 10만가구 정도 줄 것으로 예상된다. 분양가는 3~7% 정도 높아져 한 채당 최고 2260만원이 인상되고 이로 인한 소비자의 대출 이자 부담도 900만~1100만원 커질 것으로 보인다. 

이는 주택도시보증공사(HUG)가 최근 수행한 '주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전 방안' 최종 연구 보고서에 담긴 내용이다. 김현미 국토교통부 장관의 '후분양제 로드맵' 발언 이후 '후분양제'의 장단점에 대한 관심이 높아진 가운데 공개돼 주목된다. 

보고서에 따르면 사업자는 현행 연평균 74조원의 주택건설자금이 필요하나 후분양제를 도입하면 연간 35조4300억~47조3100억원이 추가로 필요하다. 선분양 때는 건설사가 분양대금으로 공사비를 조달할 수 있지만 후분양이 의무화하면 이를 자체적으로 해결해야 하기 때문이다. 추가 사업비는 분양가를 2014~2016년 평균인 2억9000만원으로 상정하고, 국토부의 장기주택종합계획에 따라 2022년까지 연평균 38만6600가구를 건설하는 것을 기준으로 산출한 것이다. 

금융 조달 비용이 높아지면서 분양가도 선분양할 때에 비해 870만원에서 최대 2260만원 오르게 된다. 소비자들의 대출 이자 부담은 900만~1100만원까지 늘어난다. 또 현재 민간 공급 물량의 76%를 시공순위 100위권 밖의 중소 건설업체들이 담당하고 있지만 후분양제가 도입되면 이 비중이 크게 낮아지고 신용, 자금력이 부족한 상당수 중견 건설사들이 퇴출될 것으로 예상된다. 

보고서는 후분양제 도입 시 프로젝트 파이낸싱, 부동산 펀드, 리츠 등 자금을 다변화해 건설사들의 자금 조달을 돕고 공사대금 차입에 따른 부채비율 상승과 재무구조 악화 등 악순환에 빠지지 않도록 회계상 보완책 마련도 필요하다고 지적했다. 분양권 전매가 어려워 투기거래가 발생하지 않고 기존 주택처럼 상품을 직접 보며 선택할 수 있는 장점이 있지만 2년여에 걸쳐 나눠 분담하던 분양대금을 단기간에 조달해야 하는 등 목돈을 마련해야 하고 대출 이자도 높아지는 등 주택 마련에 필요한 소비자들의 비용 부담이 증가하는 단점이 있다는 것이다.