-재건축 과열 잡으려 도입
-미실현 이익 과세 등 논란
-“부과시점 조절 등으로 개선해야”


[헤럴드경제=김성훈 기자] 재건축 초과이익환수제 시행이 석달 앞으로 다가왔다. 정부는 예정대로 이 제도를 시행하겠다고 공언한 상태지만, 제도 자체의 문제점에 대한 지적도 많다.

초과이익환수제는 내년 1월1일 시행이 예정돼 있다. 이날 이후 관리처분인가를 신청한 재건축은 사업으로 인한 이익이 3000만원을 초과할 경우 일정 비율을 국가에 내야 한다.

문재인 정부는 초과이익환수제를 시행하겠다고 몇차례 확언한 바 있다. 부동산 시장의 과열을 막기 위해서는 서울 강남의 재건축 열기부터 잡아야 하기 때문이다. 새 정부는 이미 두 차례의 부동산 대책을 발표했고, 그 중 하나는 역대 최고 강도라 할 정도로 파격적인 규제였음에도 재건축에 대한 투자 열기는 다시 살아날 조짐을 보이고 있다. 이를 잡지 못한다면 전체 시장 과열로 확산돼 현 정부의 주거 정책 전반이 흔들릴 수 있다.

그러나 제도에 대한 반대 목소리도 만만치 않다. 미실현 이익에 대한 과세가 부적절하다는 주장이 대표적이다. 초과이익환수는 사업 시작 시점의 주택 가치와 종료 시점 가치의 차액을 계산한 다음, 물가상승률과 개발비용 등을 고려해 환수금액을 산출한다. 집을 매도하지도 않았는데 세금을 내야 하는 것이다. 정작 매도 시점에 집값이 떨어져 손해를 보고 파는 사람은 초과이익이 없는데도 세금을 내야 하는 문제가 생긴다. 매도 시점에 양도세를 별도로 내야 한다는 점에서 이중과세라는 주장도 있다.

환수금을 계산하는 방식이 모호하고 불합리하다는 지적도 있다. 현재는 조합원 1인당 평균초과이익이 3000만원 이하일 경우 부담금을 면제받고, 초과이익이 높아질수록 구간별 부과금 계산방식이 달라진다. 부과율을 산정한 근거가 뚜렷하지 않고, 조합원별로 보유기간이 다른 경우를 고려하지 않는다는 지적이 나온다. 

이에 일각에서는 초과이익이 실현되는 시점에 환수금을 부과하는 방식으로 문제점을 해결해야 한다는 지적이 나온다. 최현일 한국열린사이버대 교수는 최근 열린 한 토론회에서 “부담금 부과시점을 준공인가일이 아닌 ‘1차 매도 시점’으로 개정하면 미실현 이익을 과세한다는 위헌 논란에서 벗어날 수 있고, 현실적인 거래가를 바탕으로 객관적 가치가 산정돼 양도소득세로 환수되는 장점이 있다”고 말했다.

이밖에 재건축 조합으로부터 기부채납받는 소형임대주택의 양을 늘린다거나, 일시에 현금을 납부할 능력이 없는 노령자를 위해 정부 보증 역모기지론제를 도입하는 방식 등도 고려할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다.