검증된 입지로 실수요 선호도 뚜렷…집값 상승도 꾸준

(서울=뉴스1) 진희정 기자 = 8·2 부동산대책에도 투기지역 신규 분양단지에서 청약 광풍이 불고 있다. 지난달 7일 1순위 청약을 받은 GS건설의 '신반포센트럴자이'는 평균 168.01대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 서초구뿐만 아니라 강남·마포 등 투기지역 전역으로 청약 열기가 뜨겁다. 

2일 금융결제원에 따르면 8·2 대책 발표 이후 현재(8월 2주차~9월 4주차)까지 서울에서 청약을 받은 총 7개 단지 중 투기지역 내 분양 단지는 4곳이다. 이들 단지의 청약 성적은 평균 48.23대 1로 이를 제외한 비투기지역 3개 단지 평균 경쟁률(3.68대 1)보다 13배 이상 차이를 보이고 있다. 

이번 8·2 대책을 통해 5년여만에 부활한 투기지역에는 서울 주요 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시가 포함된다. 서울 전역을 묶은 투기과열지구와 지난해 11·3 대책에서 기본 틀을 닦은 조정대상지역과 비교하면 이번 대책에서는 가장 강력한 규제가 적용되는 곳이다. 

투기지역에서는 재건축 조합원 지위 양도가 제한되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화되며 재개발 분양권 전매금지, 정비사업 분양 5년간 재당첨 제한 등의 규제가 적용된다. 특히 주택담보대출은 차주당 1건에서 가구당 1건으로 강화돼 이 지역에서는 주택담보대출을 받아야 하는 경우 사실상 집을 가구당 한 채밖에 소유할 수 없게 된다.

하지만 강력한 부동산 규제에도 불구하고 투기지역 신규 분양단지의 인기는 여전히 높다. 업계에서는 8·2대책으로 분양시장이 실수요 위주로 재편됨에 따라 교통·교육·생활편의시설 등 입지가 중요해졌다는 것을 확인한 것으로 보고 있다. 

투기지역으로 지정된 곳은 이미 시장에서 입지적 가치가 검증된 곳이어서 투기수요는 억제된 반면 실수요자들이 몰리며 청약경쟁률이 높게 나타나고 있다는 것. 

또 8·2 대책 후 투기지역 아파트 값이 꾸준히 상승폭에 놓여 있어 앞으로 이들 투기지역 내 인기는 이어질 것으로 보인다. 실제로 부동산114에 따르면 대책 발표 이후 현재(8월 2주차~9월 4주차)까지 투기지역의 3.3㎡ 당 아파트값은 Δ영등포(0.97%) Δ강동(0.72%) Δ마포(0.65%) Δ용산(0.46%) Δ성동(0.38%)구가 각각 서울 평균값(0.37%)을 상회하고 있다. 이밖에 Δ강남(0.36%) Δ서초(0.35%) Δ강서(0.25%) Δ송파(0.19%) Δ양천(0.14%) 등도 소폭 상승세를 이어가고 있다. 

더욱이 투기지역을 중심으로 최근 입주를 앞둔 단지에는 분양권에 수억원의 웃돈이 붙어 거래되고 있는 상황이다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 올해 11월 입주를 앞둔 서울 강동구 상일동의 '고덕숲아이파크' 전용 84㎡B 주택형(4층)의 경우 분양가는 6억5010만원이지만 지난달엔 1억1210만원 오른 7억6220만원에 거래됐다. 

서울 강남구 일원동에 위치한 '래미안루체하임2018년 11월 입주)' 전용 59㎡A 주택형(5층)도 9월 10억3900만원에 거래되며 분양가(최저 8억9900만~최고 9억7900만원) 보다 최대 1억4000만원의 웃돈이 붙었다.

전문가들은 투기지역에서 자격 제한이 생기고 대출 규제 등이 심해진만큼 분양시장이 일정 이상의 자산을 갖춘 실수요자들을 중심으로 돌아갈 수 있다는 분석이다. 

한 분양대행사 관계자는 "대책 발표 이후 강남권의 단지들이 지속적으로 높은 청약 경쟁률을 보이고 있는 것은 여유 자본이 충분한 주택 수요자들에게 이번 규제는 큰 영향이 없다는 방증이다"며 "오히려 분양단지들의 중도금 비중이 줄고, 대출 규제가 강화돼 수요자들의 제약이 심해지는만큼 투기지역 내 신규 분양을 중심으로 인기가 더욱 치솟을 것"이라고 내다봤다.

한편 연내 서울 투기지역에서 Δ고덕 아르테온(4066가구) Δ영등포뉴타운꿈에그린(185가구) Δ개포주공8단지(1975가구) Δ마포그랑자이(1694가구) 등 총 12곳 1만7571가구가 공급될 예정이다. 

함영진 부동산114리서치센터장은 "실수요자 입장에선 주거 여건이 좋은 반면 투기 열기가 거세 내집마련이 다소 불리했지만 투기지역 지정으로 당첨 기회가 높아져 내집 마련이 유리해진 측면도 있다"고 말했다.