생업이 바빠 글 쓸 시간이 없습니다.
내일도 바쁠것 같아 짧고 굵게 쓰고 사라지겠습니다.

8.2 대책이 엠바고와 같이 나온다고 보고 말씀드릴께요.

-----------------------------------------------------------
?? 과열지역에 투기수요 유입 차단

ㅇ 투기과열지구 및 투기지역 지정

ㅇ재건축?재개발 규제 정비

ㅇ 자금조달계획 신고 의무화

?? 실수요 중심의 주택수요 관리 강화

ㅇ 양도소득세 강화

ㅇ 다주택자 및 과열지역 금융규제 강화

?? 실수요자를 위한 주택공급 확충

ㅇ 공적임대주택?공공분양주택 등

?? 관련 청약제도 등 정비

ㅇ 청약제도 개편

ㅇ 지방 민간택지 전매제한

ㅇ 오피스텔 분양?관리개선

ㅇ 주택시장 불법행위 차단
-------------------------------------------------------------


위와 같이 나온다고 보고 짧고 굵게 씁니다.

원래 투기과열지구 지정을 예상했습니다만, 엠바고 대로라면 투기지구까지 한방에 때려넣는군요.

아직 날 밝고 나서 당청협의가 남아있습니다.

그래서 두가지로 나눠서 봐야할 것 같습니다.


첫번째   투기지구 강남 3구 + 서울전지역/과천/판교 등의 투기과열지구 일 경우

두번째   투기과열지구만 강남 3구 + 마용성/영등포/마곡/강동/과천

사실상, 두번째가 나아보이지만, 현실은 첫번째가 더 좋습니다.


첫번째 경우라면, 정부가 앞으로 남기는 카드가 보유세인상인데...
보유세 인상은 항상 거래세 인하를 동반해야 형평성에 맞으므로 현재의 양도세 중과예정인 현재 추이에서는 힘듭니다.

투기과열지구가 나오지 않을것으로 예측했던 제가 투기과열지구(혹은 그이상)가 나오겠다는 스탠스로 돌아서게 된 데에는 두가지 이유가 있습니다.

1. 아시다시피 강남3구의 정부대책을 "비.웃.는" 상승
정부가 지렁이도 아니고 저렇게 밟으면 꿈틀이 아니라 펄쩍 뛸 수 밖에 없죠. 모난돌 정 맞는겁니다.

2. 두번째가 중요한 이슈입니다.

http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JH21&newsid=04136086616023056&DCD=A00802&OutLnkChk=Y

http://www.fnnews.com/news/201708011729133487

http://www.ekn.kr/news/article.html?no=303688

기사 내용은 들어가서 보시면 될 듯 하고,
짧게 말씀드리면 미국과 유럽이 동시에 물가가 안오릅니다.
풀린 돈은 전세계적으로 다 주식과 부동산으로 흘러들어가고, 소비에는 들어가고 있지 않습니다.
그럼에도 국제유가는 오르고 있습니다.



올해 안에 50불을 다시 넘을지 고민했는데, 벌써 넘었습니다.
이러저러해도 연말께 60불 언저리 노크하는 것도 가능한 상황입니다.

그런데, 이런 유가상승의 원인 중 가장 큰 부분이 바로 달러의 폭락입니다.



달러인덱스가 박스권을 하단돌파 할 수도 있는 상황입니다.
(에드몽땅테스님의 글에 따르면 박스권에서 다시 한번 달러가 강세를 보일 수 있지 않을까 하셨습니다.)
어쨋건, 달러의 흐름은 하락기조를 확실히 하고있고, 이것이 유가상승의 다른 촉매가 되고 있지 않나 하고 생각합니다.

왜냐면, 원유공급량이 예전과 달리 타이트하지 않고, 누가 더 줄이느냐의 치킨싸움을 아직도 벌이는 미국과 중동이기 때문에 당분간 원유공급이 수급을 못따라간다든지, OPEC 등의 공급자들이 공급량을 조절한다고 그대로 조절되는 상황은 아닙니다. 따라서 경기가 상당히 좋아지기 전에는 공급량이 부족하지 않을 것임에도 불구하고 달러 가치가 폭락하면서 국제유가가 오르고 있습니다.
여기서 다시한번 박스권 내에서 달러 상승 & 유가하락 이 올 수도 있는 상황입니다만!!!!.......

위에서 올려드린 세 기사들에서 미국과 유럽이 모두 물가상승률이 따라올라오지를 않습니다.

그래서 옐런이 금리를 올리지 않을 수도 있다는 비둘기적 스탠스를 취하는 것으로 바뀌었고, 그 때문인지 차기 연준의장을 옐런에게 계속 맡길 수도 있다며 옐런의 저금리 선호 성향을 좋아한다는 발언까지 트럼프의 입에서 나왔습니다.





길게 이야기 했습니다만.....

짧고 굵게.....

금리가 오르기 힘듭니다.
미국마저 그러기 힘들고, 유로존도 물가가 오르지 않아 향후 금리인상이 녹록치 않습니다.

[RBC 캐피털 마켓츠의 카할 케네디 이코노미스트는 "ECB의 부양 축소는 매우 완만하게 진행될 것이란 예상을 바꾸지 않고 있다"면서 "자산매입은 규모가 줄어든 상태로 내년 중반까지 이어지고, 금리인상은 앞으로 2년 안에는 가능성이 매우 낮은 것으로 예상한다"고 말했다.]

보시다시피, 유로존은 테이퍼링도 늦게 할 것이라고 하고, 미 연준 측에서도 긴축발작은 없을 것이라는 옐런의 선언(?)도 있습니다.


지금의 저금리 기조가 앞으로도 상당기간 지속될 것이라는 겁니다.
그래서 전 세계적으로도 부동산 거래세를 올리거나, 투기수요를 차단하기 위해 차이나머니가 들어가는 국가들은 외국인 주택취득세를 신설해서 세금을 더 물리고 있는 상황입니다.
캐나다, 호주, 멕시코, 유럽, 중국 할 것 없이 다 부동산 상승을 막기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다.

무슨 소리냐면....
유동성 장세가 앞으로 2,3년 더 이어진다는 겁니다.
다시말해서, 대출금리가 안 오를 겁니다.
부동산에 투자하기 좋은 시절이 앞으로 몇년 더 이어질 수 있다는겁니다.

그래서 정부는 이번에 아예 판을 다 깔아놓고 시작하려는 걸로 보입니다.
어차피 저금리에 돈 막 퍼다쓸 수 있는 상황이니, LTV, DTI를 다 막아놓고 보자는 겁니다.
이번 정책이 서민을 위한 거라구요? 젊은 실수요자를 위한거라구요?
바로 한두달 전에 신 DTI라고 젊은이들에게 DTI 다 열어줘놓고, 투기과열구역&투기지역으로 DTI 40%로 막아버렸습니다.

신 DTI 적용하면 뭐하나요?
서울 아파트는 어차피 적용 안되는데요?

그래서 이번 대책은(아직 발표되지 않았지만....;;) 앞으로 몇년간 이어질 유동성 장세를 미리 선전포고하는 것이라 보셔도 됩니다.
그래서~~~!!!!!
이번에 투기과열구역과 투기지역이 아예 다 설정되는 것이 좋습니다.
왜냐...
더이상의 불확실성은 없는 것이 좋으니까요...

하지만, 당분간 자금여력이 없는 분들의 물건은 나올 수 밖에 없습니다.
금리가 오를 수 있다고 겁줄 꺼거든요....
집값은 안오르는데 금리가 오를 수 있다?
이전에 본인 수입의 한계치까지 LTV 70% 최대로 땡겨서 초고가아파트 사신 분들이 쫄릴까요 안쫄릴까요?
그분들 물량은 어차피 악성물건들입니다.
이번 기회에 털고 가야합니다.
그래서 이번 발표가 나면 내년 2월까지는 약보합 내지는 보합 + 급매물 장으로 갈 겁니다.
생각보다 상승전환은 쉬울 수 있습니다.
그 단초는 주식시장이 제공할 겁니다. 잘 보세요 주식시장을....
결국 코스피 3500까지(최대 4800)는 가야 멈출 사이클로 보기때문에, 주식시장으로 넘어가시는 분들이 많을 겁니다. 주식시장 활황에 더해서 사람들이 LVT DTI 40을 당연스럽게 받아들이는 즈음이 되면 다시 천천히 상승으로 방향을 틀 것이고, 그건 생각보다 길게 갈 수 있습니다. 다만 속도는 지금보다 느릴 것이 확실합니다.


단, 투기과열구역만 지정될 경우....
보합장이 더 길어질 수 있습니다. 이 경우에는 지역에 따라 약보합, 강보합이 나뉠겁니다.
강남권은 약, 용산/여의도/성수권은 강, 목동은 재건축연한에 따라 천당과 지옥 가능, 마곡과 강동은 약
서민들 실수요지역들은 다 강보합(또는 미세상승?)일 겁니다.
영등포, 상계, 마포, 종로, 구로, 금천, 강서(마곡 외), 광진 등등등....







흠....이 아래는......
이걸 써야할까 말까 고민했지만....
씁니다. 이 글을 정부당국자가 읽을리도 만무하고, 읽는다고 뭐, 허접한 하수 글 하나가 정부정책에 영향을 미칠 리도 만무하구요....;;

저는 이렇게 하겠습니다.

제가 무주택자라면....
이번 6개월 내에 무조건 한채 삽니다. 수입이 허락하는 한도 내에서 가장 좋은 물건을 삽니다.
사고 나서 약간 떨어질 거 같아도 삽니다.

제가 1 주택자라면....
위에 실수요자 중심의 지역에 갭투자 들어갑니다. 단, 천.....천.......히......... 좋은 매물이 나오면
이유는 위에서 말씀드린 대로 이번 조정장 이후가 기대되고, 실수요 지역이 탄력성이 좋을 걸로 봅니다.
자금여력이 되시고 오래 기다리실 수 있는 분들은 강남권도 괜찮습니다.

제가 2 주택자라면....
신규투자는 안할 것 같습니다. 하지만, 팔지도 않을 것 같습니다.
돈 모이는 대로 대출 갚으면서 여유자금을 마련하겠습니다.
만약 여유자금이 있는 분이라면, 이번 기회에 갈아타기도 나쁘지 않습니다. 나름 핫 한 지역으로요.
강남3구가 투기지구로 설정이 된다면 안 들어갑니다. 좀 당분간은....
기다렸다가 투기지역은 해제된 후에 들어가도 되고, 강남쪽에서 죽겠다 소리 나오면 들어가겠습니다.

제가 3주택자라면....
대출 많은 물건은 정리해도 됩니다.
하지만, 혹해서 싼값에 팔 이유는 없습니다.
이번에 겁 먹고 파는 사람이 가장 많이 후회할 걸로 보입니다.

4주택자 이상은.....고수님들이라 조언드릴 게 없습니다.





정부가 선택한 집값 억제책은....
결국 거래량을 줄이는 겁니다.
양도세 중과라는게, 명목상으로는 다주택자나 부자들에게 철퇴를 내려주는 것으로 포장하고 있지만,
실제 그 용도는 거래를 줄이는 겁니다.
정부 스탠스는 어차피 분양권 등의 거래에서 다운계약서도 많고 하니, 거래 많아봐야 세수가 실제 그리 많이 나오지 않더라....이거거든요....
그러니 다운 잡아내면서, 실거래가 추적해서 세금 다 받아내겠다....그러니 살테면 사라....
이겁니다.
그런데, 여기저기 다 때리면 경기가 죽어버리니까...
아마도 강남 3구쪽 위주로 때리려고 할 거 같습니다.
(저도 강남 살고, 강남 투자하지만, 생각보다 많이 오르지도 않았는데 다른 동에서 폭등해서 같이 쳐맞는 기분은 정말 별로이긴 합니다....;;;;)
근데 이런 억제책의 결과가 부작용을 초래할 수 있다는 점이 슬픕니다....ㅠㅠ
그 시기가 오기전에 공급을 늘려야 하고, 공급을 늘리는 방법은 택지지구 외에는 재건축이므로 결국 재초환이 2,3년 지나서 풀리거나 완화 / 폐지 가능성이 생길 듯 합니다.




마지막 한마디...

정부가 취한 스탠스는 몇년 뒤 폭등이 올 수 있는 스탠스입니다.
매물이 어쩔 수 없이 마를 수 밖에 없습니다. 양도세 중과는....
당장은 악성매물들이 출회되므로 하락장 비슷한 조정장이 올 수 밖에 없습니다만.....
그 매물들이 소화되고나면....나머지는 살 게 없다는 말이 다시 나오기 시작할 겁니다.
제가 이전 글에 썼던, 2015,16년에 팔고 손가락 빠시는 분들이 이번에 다시 한번 좋은 악성매물을 건지신다면 아주 좋은 결과 가져가실 수 있겠죠...한번의 기회가 될 수 있겠습니다.

그런데......?
그 이후는 매물이 부족해집니다.
좋은 지역의 좋은매물일 수록 매물이 말라갈 수밖에 없습니다.
그때가 문제입니다......
공급량이 너무 부족합니다.
그래서 결국 내년 하반기쯤에는 그린벨트를 풀 거 같구요...
그때쯤 MB방식으로 분양가 상한제 같인 해괴한 것들도 다시 언론에 오르내릴겁니다.
그걸 정부도 알고 하는 일이겠지요....
몇년 뒤 폭등보다, 내년의 총선이, 내년의 총선보다 지금의 지지율이 더 문제인 게 정치인들이니까요....
절대 빨리 달려가거나, 넘어뜨려서는 안되는게 부동산인데....
씁쓸하지만, 한편으로는 기대감도 있습니다.
내가 저가에서 못 잡았던 물건들이 과연 나와줄까????
저도 흥미진진하네요....