서울아파트 가격 결정 공식은 다음만 기억하면 됩니다.

y = f (m)  

m = g(s,b,t)

(y : 서울아파트 가격,   m : 서울시민들의 현금보유량

s : 서울시민들의 소득수준    b : 정부의 화폐발행량,   t : 은행의 주택담보대출 )

서울아파트 가격이 결정되는 원리는 이래요.

매년 서울에서만 5만채 정도 아파트 매물이 나옵니다. 매도하고자 하는 사람은 현재 시장가격 수준을 받길 원하겠죠?

서울시민들이 그 가격에 매물을 받아내면 현재 가격이 유지되는 것이고, 받아내지 못하면 가격은 하락합니다.

서울시민들이 매물을 받아낼려면 수중에 현금이 있어야겠죠?

따라서 서울아파트 가격은 서울시민들의 현금 보유량에 의해 결정됩니다.

y = f(m)

그런데, 서울시민들이 보유하는 현금량은 다음 3가지 밖에 조달 방법이 없습니다.

1.열심히 일해서 소득을 많이 올린다. (s)

2.정부가 화폐를 대량으로 찍어내어 서울시민들에게 뿌린다. (b)

3.은행이 서울시민들에게 주담대를 왕창 빌려준다. (t)

m = g(s,b,t)    

그런데 2017~2024년까지 s는 17%, b는 17% 올라서 (s+b)는 34% 올랐는데, 서울아파트 가격은 200% 올랐습니다.

200% 오른 서울 아파트가 고점 대비 -20% 정도 밖에 하락하지 않았어요. 그러면, 그 가격수준을 유지하고자 서울시민들이 보유중인 현금저축액을 상당히 많이 소진했다는 것은 아이들도 알 수 있을 정도로 자명합니다.

(그래서 요즘 뉴스에 국민들이 월급받아서 주담대 원리금 갚고나면 월 소비가능액이 100만원이라는 뉴스가 나오는 것임)

그리고 부족한 금액은 3번째 주담대(t)를 상당히 많이 동원하여 이제 은행들이 과다한 대출때문에 신용하락 직전까지 내몰렸기 때문에 은행들은 더 이상 주담대를 안해줍니다.

그런데도 앞으로 매물은 매년마다 서울지역에만 5만채가 계속 나와요. 이걸 서울시민들이 받아낼 수 있을까요? 불가능합니다. 그래서 가격은 앞으로 계속 하락하는 외길 수순 밖에 없어요.

만약 아직도 서울시민들이 받아낸다면 더욱 현금잔고를 씨가 마르게 하고, 은행대출도 씨가 마르게 하여, 언젠가는 받아내는 것이 불가능한 지경에 도달하는 것이 눈에 빤히 보입니다. 그런데도 서울 아파트 불패를 외치는 분들은 이런 앞뒤 분석을 못하는 매우 한심한 분들이셔요.

서울아파트의 문제가 무엇일까요?

기본으로 돌아가 봅시다.

y = f(m)

서울아파트 가격은 오직 서울시민들의 현금보유량에 의해 결정된다고 제가 최초에 말씀드렸습니다. 투기꾼들이 아무리 아파트 가격을 올려도, 그게 서울시민들이 동원가능한 현금보유량을 넘어서면 그 가격은 지속적으로 유지 못된다는 것을 알 수 있습니다. 이것을 유지할려다간 우리나라 은행들이 신용등급 하락맞고, 우리나라가 저신용 국가로 분류되어 국가 전체가 나락갑니다.

그래서 서울아파트 가격을 올리는 길은 국민들이 열심히 일해서 소득을 올리는 길 밖에 없습니다. 그런데 소득은 1인당 소득이 아니라, 전체 소득총량을 말합니다. 전체 소득총량이 많아져야 누군가가 나서서 나오는 매물을 현재 가격에 받아낼 수 있겠죠?

그런데, 서울 인구는 계속 줄고 대한민국 인구도 뎨속 줄고 있는데, 전체 소득 총량이 많아질 수 있을까요? 그래서 서울아파트 가격은 유지가 어렵고 앞으로 계속 내려가는 외길 수순 밖에 없습니다.

이런데도 서울아파트 사야 할까요? 돈이 너무 많아서 버려도 되는 분들은 사도 됩니다. 그렇지 않은 분들은 사지 않는게 돈버는 길입니다.