서울 도심에서 초고층 경쟁을 벌이고 있는 개발사업들의 희비가 엇갈리고 있다. 상암 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 빌딩인 ‘서울라이트타워(133층·644m)’는 사업계약이 해지된 반면 현대차그룹이 뚝섬 서울숲 일대에 추진 중인 ‘글로벌 비즈니스센터(110층·540m)’와 잠실 ‘롯데월드타워(123층·555m)’는 아직까지 비교적 순항 중이다. 

그러나 서울라이트타워가 서울시 의지에 의해 사업이 무산된 만큼 나머지 초고층 빌딩들의 사업 진행 여부도 서울시가 칼자루를 쥐고 있어 낙관적이지만은 않아 보인다. 

서울시는 지난 5월 30일 상암 DMC 랜드마크 빌딩 개발사업의 계약 해지를 위한 절차에 들어갔다. 서울라이트타워는 133층으로 짓기로 한 기존 계획을 45~70층으로 변경하고 아파트 비율을 늘려 줄 것을 서울시에 요구했었다. 하지만 서울시는 층수를 낮추면 랜드마크로서의 상징성이 사라지고 특혜 시비에 휘말릴 수 있어 원안을 고수하고 있다. 

업계에서는 서울시가 서울라이트타워와 사업계약을 해지하고 재공모에 들어가는 것으로 이미 방침을 굳힌 것으로 알려졌다. 서울라이트타워 관계자는 “서울시가 6월 1일자로 임의 계약 해지 공문을 발송한 후 합의를 통한 정식 계약 해지를 위해 협상을 시작하자고 통보해왔다”고 말했다. 

계약이 해지되면 출자사들은 자본금 2400억원 중 토지계약금 400억여원과 운영비 등 수백억원의 손실을 입게 될 것으로 보인다. 서울라이트타워는 한국교직원공제회, 산업은행, 대우건설 등 25개 투자자로 구성됐다. 

용산 초고층 빌딩 내년 착공 

사업이 무산될 것으로 확실시되는 상암 DMC 랜드마크 빌딩과는 달리 용산국제업무지구 개발사업은 그나마 나은 편이다. 용산국제업무지구 개발사업 시행자인 용산역세권개발㈜은 최근 개발 프로젝트 계획·설계(SD) 발표회를 갖고 23개 초고층 빌딩의 최종 디자인을 확정, 공개했다. 지상 111층(높이 620m) 규모로 용산국제업무지구의 랜드마크가 될 ‘트리플 원’과 교육과 업무, 스포츠, 문화활동을 한곳에서 할 수 있는 복합시설인 ‘아카데미 오피스(25층·160m)’ 등 다양한 디자인의 빌딩 건립안을 발표했다. 용산국제업무지구의 지하 공간은 삼성동 코엑스몰의 6배에 이르는 세계 최대 규모의 쇼핑몰로 탈바꿈한다. 

용산국제업무지구 개발사업은 과거 철도기지창 용지와 주변 땅에 복합타운을 조성하는 것이다. 코레일과 롯데관광개발 등이 시행사를 만들어 2007년부터 시작했으며 총 사업비만 31조원에 달하는 역대 최대 개발사업이다. 단지 내 민간 아파트까지 수용하려면 총 사업비는 35조원가량으로 늘어난다. 

그러나 이 계획이 실현되려면 넘어야 할 산이 아직도 많다. 우선 사업비 31조원 조달부터 여의치 않다. 용산역세권개발사업은 내년 상반기 착공 후 분양해 충당할 계획이지만 부동산 시장 침체를 감안할 때 분양이 잘될지 의문이다. 특히 투자액이 상당한 만큼 역대 최고 분양가가 매겨질 것으로 예상돼 국내 수요를 넘어 외국 투자자를 끌어와야 할 것으로 보인다. 

주민들 반대도 걱정이다. 현재 서부이촌동 한강변 대림아파트와 성원아파트 주민들은 이주 대책 등 보상 계획을 요구하며 개발을 반대하고 있다. 사업자 측은 보상 계획과 이주 대책에 대해 조만간 서울시와 협의를 마치고 최종안을 확정 발표할 계획이지만 현지 주민들의 반발이 워낙 강해 순조롭게 진행될지는 미지수다. 

주민들과 합의를 이뤄 보상에 들어간다 해도 3조원대로 추정되는 보상비를 어떻게 조달할지 시원한 답이 아직 없다. 계획상으로는 용산역세권개발㈜이 올 9월까지 기본설계를 완료하고 2016년 말 완공을 목표로 내년 상반기 중 건축허가와 함께 착공할 계획이지만 보상 문제에 발목이 잡힐 우려가 제기되는 것도 이 때문이다. 

총대 쥔 서울시 개발 의지가 변수 

현대차그룹이 뚝섬 서울숲 일대에 추진 중인 글로벌 비즈니스센터와 롯데그룹이 전폭적으로 지원하고 있는 잠실 롯데월드타워는 서울시 의지에 달려 있다. 

글로벌 비즈니스센터는 최근 정부가 주거·준공업지역으로 묶인 곳을 복합개발이 가능한 상업지역으로 바꿀 수 있도록 허용하면서 사업 추진에 가속도가 붙었다. 인근 삼성타운 면적(2만4000㎡)의 2배에 달하는 롯데칠성 부지(4만3438㎡)는 롯데자산개발이 주거·상업·업무시설과 호텔이 혼재된 복합개발을 계획하고 있다. 잠실 롯데월드타워도 그동안 인허가 과정만 15년이 걸리며 난항을 거듭했지만 지난해 건축허가를 받은 후 공사가 순조롭게 진행 중이다. 

하지만 이들 사업의 칼자루도 역시 서울시가 쥐고 있어 낙관적이지만은 않다. 업계에서는 “용산국제업무지구 개발사업이 박원순 서울시장 취임 전에 착공한 덕분에 단군 이래 최대 개발사업이 물거품이 되지 않았다”며 위안할 정도로 서울시의 눈치를 보고 있는 형국이다. 

물론 초고층 빌딩이 우후죽순으로 들어서는 것을 마냥 장려할 수만은 없다. 초고층 빌딩 건설은 교통난과 스카이라인 훼손, 주변 지역 주민들과의 형평성 문제 등의 사회문제를 야기할 수 있다. 또 초고층 빌딩들이 동시다발적으로 공급되면 오피스 공급과잉으로 공실률이 증가하는 등 후유증이 본격화될 수 있다. 

최근 대형 오피스빌딩이 잇따라 들어서면서 빈 사무실이 넘쳐나고 임대료도 하락세를 보이고 있는 판국이다. 이런 추세라면 앞으로도 빈 사무실은 계속 늘어날 전망이다. 서울 오피스 시장에서 공급이 수요를 초과하는 현상이 당분간 계속된다면 또 다른 부동산 대란을 불러올 수도 있다. 

따라서 초과공급 상태인 오피스나 인기 없는 주상복합보다는 5성급 이상의 국제적인 호텔을 건립하는 방안을 고려해야 한다. 우리나라를 방문하는 관광객이 매년 100만명 이상 증가하고 있고 국제적인 행사가 수시로 개최되는 것에 비해 서울 시내 고급 숙박시설은 턱없이 부족하기 때문이다. 

한때 사막의 기적이라고 불린 아랍에미리트 두바이의 경우 금융위기 이전에 1~2%에 불과하던 전체 오피스 공실률이 현재는 약 40%에 육박하고 있다. 오피스 임차료도 한때 ㎡당 190만원까지 형성되던 것이 이제는 60만원대까지 내려왔다. 대신 쇼핑몰과 호텔로 명맥을 유지하고 있다는 점을 음미할 필요가 있다. 

자금을 중장기적으로 안정감 있게 운용하는 것이 목적인 기금들도 공급과잉이 예정된 오피스나 사업성 낮은 주상복합 건립보다는 고급 호텔에 더 관심을 보일 수 있다. 사업계획 변경으로 일부 주주들이 이탈하더라도 금융권을 통한 사모펀드나 리츠, 신탁사를 통해 추가 자금을 모집하면 된다. 

오피스 과잉공급 후유증 우려 

지금은 국가와 국가가 경쟁하는 시대가 아닌 도시와 도시가 경쟁하는 시대다. 따라서 도시의 미관이나 인지도 향상을 위해 일정 규모의 마천루 건립은 필요악이라고 볼 수 있다. 

최근 건립된 일본의 ‘도쿄 스카이트리’만 봐도 그렇다. 세계에서 가장 높은 철탑(634m)이라는 이유로 수많은 국내외 관광객들을 끌어모으고 있다. 해당 지역의 상권이 활성화되고 부가가치가 높아지는 것은 물론이다. 

단 초고층 빌딩 건설 프로젝트는 경기가 호황일 때 추진되지만 완공 시점은 버블이 꺼지고 난 경기 불황일 때가 많아서 면밀히 지켜봐야 한다. 실제로 미국의 엠파이어스테이트빌딩 건립 이후 대공황이 닥쳤고 세계무역센터 완공 후에는 오일쇼크로 인한 스태그플레이션이 찾아왔다. 두바이도 2004년 유례 없는 호황을 맞아 세계 최고층 빌딩인 ‘부르즈 할리파’를 착공했으나 완공 시점인 2009년 금융위기가 터져 결국 모라토리엄을 선언했다. 따라서 사업성 없는 무분별한 초고층 빌딩 건설 열풍은 우리나라에도 ‘마천루의 저주’를 불러올 수 있음을 경계해야 한다. 

앞으로도 초고층 건립 논란은 계속될 것이다. 초고층 빌딩의 필요성에 대한 사회적 공감대 형성이 우선이지만 초고층 빌딩 건립 종합 가이드라인도 조속히 마련돼야 할 것이다.